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1、房地产住宅批量精装修的设计与工程管理 胡冶明 2011年5月 一 精装修住宅发展概况二 精装修住宅设计原理三 关于精装修住宅的产品的设计定位四 精装修住宅的设计范围及设计方法五 与住宅部品制造商共同完善产品设计六 精装修住宅设计实施阶段的经验提示七 装修住宅的施工图深度标准八 成本控制与采购九 精装修住宅的施工管理十 精装修住宅产品的售后服务十一 案例分析 目录 二 住宅精装修是打造绿色建筑的重要途径 绿色建筑的主要评定标准 1 节地与室外环境2 节能与能源利用3 节水与水资源利用4 节材与材料资源利用5 室内环境质量6 运营管理 三 住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分 1 整体系统化设计
2、2 住宅室内装修材料 设备 部品高度整合3 工厂化制作 现场安装4 专业的质量保证体系5 完善的售后服务 四 推广精装修住宅存在的问题 1 市场认知度有待提高简单装修 全装修 公寓式精装修 居住生活方式的演变 2 企业的不成熟开发企业 装修设计师 装修施工企业 装饰材料供应商 家居部品供应商到底都应该分担什么样的角色 3 政策不成熟行业市场如何规范 住宅装修设计与施工验收标准的建立 政府是否提供财政补贴 开发商税费减免 买房者税费减免等 4 主管部门推广方式的不成熟建设主管部门 行业协会 媒体导向5 业主维权意识不成熟 五 精装修住宅的运作模式 1 菜单式装修型多种设计方案 多种装饰材料选择
3、多种装修级别 2 开发商引导型有限的方案 风格 选择 建立统一标准下的部品工厂化制造 专业化安装 装修级别根据产品定位相对固定 3 开发商集成型统一标准 统一流程 采用全面家居解决方案 建立梯度产品体系 彻底否定了精装修 毛坯 装修的说法 4 专业公司管理型由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发 工业化生产组织 现场施工安装 建立精装修住宅共生体系 六 如何面对精装修市场推广中碰到的问题 1 个性化问题设计中性化 淡化个性化设计 2 质量保证问题房屋各种部位 部品的质量保证期限 3 装修材料的环保性能的担忧选用环保材料 确保达到环保要求 4 装修房总价上升产生的抗性装修房价
4、建议底线 3000 3500元 平方米 5 装修后竣工验收 竣工验收后装修 七 精装修产业链中服务商如何转变角色 1 开发商2 建筑设计师3 室内设计师如何转变观念4 室内配饰将有更多的市场空间5 部品制造商 供应商6 装饰材料制造商 供应商7 装修公司 精装修施工单位 8 监理公司 二 精装修住宅设计原理 全面家居解决方案 有专人研究住宅精装修的标准化体系 这种住宅精装修的研究 不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下 而是全面地提供整套家居解决方案 全面家居解决方案是从建筑设计方案开始 对户型 室内设计 景观设计 厨房卫生间设计 水电气设计 收纳及储藏系统等多个细节统一研究 并注重
5、系统的集成 这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步 全面家居解决方案 一 全面家居解决方案的九个系统公共空间系统玄关系统厅房空间系统厨房空间系统卫浴空间系统住宅收纳空间系统家政空间系统家居智能化系统人文空间系统 1 公共共空间系统从入户大堂到入户门 设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情 要让住户体验到 回家即时享受居住生活的开始 公共空间主要由入户大堂 走道 电梯厅 电梯轿厢组成 底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配 设计参照是高级酒店大堂 这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来 2 玄关系统玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能
6、 从实际使用角度来说 玄关空间既要便于换鞋 放置大包小包的随身物品 同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋 存放鞋子的这些收纳空间 还要考虑到长靴 高跟鞋 便鞋 老人鞋 儿童鞋等不同种类 让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置 从美观层面来说 玄关是踏入家门的第一步 也是彰显主人生活品味的地方 玄关的设计在考虑实用的前提下 还需要通过色彩 用料 柜体的设计 营造一个美的开端 3 厅房空间系统厅房空间的设计既要注重品位 又要求舒适 在厅房设计中 需要着重考虑设灯光及光源的设计 要考虑客厅看电视时 客厅聚会时 餐厅就餐时 客厅及卧房看书时 夜间走动时不同的光线需求 在厅房设计的理念上 要充分考虑
7、电视柜 预埋插座 电视电话线盒 音箱线 调光开关等布线的细节设计构思 要求细节领先于使用者的举止习惯 这样完成的精装修房客户住起来不会有任何后顾之忧 4 厨房空间系统根据调研资料 一个普通的家庭主妇每天花在厨房里面的时间大约为3 5个小时 其中45 用于清洗 35 用于烹饪 15 用于收纳 余下的5 用于厨房中的等待 调整和放松 可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一 其余的都在洗菜盆 砧板 锅碗瓢盆之间来回奔走 因手忙脚乱而耗费了大量的时间 从实际功能层面上来说 主妇们需要一个动线布局合理的厨房 不但满足洗 切 炒 存的合理流线 存贮物品方便 而且油烟 污渍容易清洗 从美观层面上来说 厨房需要
8、整体化的设计 冰箱 地柜 吊柜收纳合理方便 橱柜中的隔板可以自由调节 让橱柜适合物品 而不是物品适合橱柜 要设计专用的厨房洗盆 甚至可以放下炒锅以便刷洗 满足洗刷中式烹调器具的需求 5 卫浴空间系统我们观察到每一个家庭每天使用卫生间的时间将近两个小时 这其中 有40 用于洗浴 35 用于化妆 剃须 梳洗 卸妆 20 用于如厕 余下的5 用于其它活动 卫浴的空间设计时要基本上做到如厕 冲凉与洗漱分离 高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开 这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率 从细节功能层面上来说 浴室要有足够放置洗浴用品的物架 毛巾 衣物不会轻易被水打湿 科学地设置排水系统 不要让湿滑
9、的地板滑倒人 浴室还要考虑排气扇的设计 浴霸的设计 足够大的洗面台 足够的收纳空间 6 住宅的收纳空间设计收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落 收纳空间需要精细化分类 衣物 箱包 体育用品 家庭急救箱 旅游用品 儿童用品 重要物品都需要一个系统的存放空间 在柜子的中底部设计保险柜 放置存折 结婚证 房产证 户口本等贵重用品 家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋 背包 运动用品袋都需要在收纳系统中安排合适的位置 收纳空间可以化整为零 将收纳空间与家居装饰结合起来 在美化家居环境的同时 实现收纳功能 7 家政空间区域要解决传统装修队家务工作的忽视 使日常家政琐碎与生活起居空间分离 互不干
10、扰 家政空间从实用功能上来讲 要满足机洗区 手洗区 放置区 收纳区的不同分区和功能要求 洗衣机区附近最好要有宽敞的熨衣台面 小电器 卫生纸 洗涤剂 等各式家庭杂物可以分类放置 可以专设吊柜 储物柜和水盆柜 按照操作流线科学分类 主妇 夫 的家务工作因为流线和空间的合理设计而变得轻松 高效 从人性化角度上讲 家政空间的构想是对承担了大量家务活的家长们的礼遇 它给了家一个浓缩家庭温馨的空间 8 家居智能化系统当你进入户内 在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统 可视终端系统要具备可视对讲 开门等功能 未来在产品和客户进一步细分的前提下 这个功能还可以实现电视 DVD等功能的重叠 家居智能化系统
11、还包括主卧房24小时报警按钮 厨房煤气报警等智能安防系统 家居智能化 科技让人们生活的更轻松 9 人文空间系统通过对人体工程学的研究 进一步科学的精细化设计 实现系统化的人文关怀 二 全面家居解决方案的四大特点 第一 完善的居住功能 提升的功能设计标准 场景化的功能解决方案和全面人体功能学的具体应用 将为您带来科技 舒适 方便的生活 居住功能的解决不再是一点一滴的技术集合 而是系统性 全生命周期的整体实现 同时 为了您的居住健康和 可持续发展 的社会责任 我们坚持在房屋能耗 排放等各环节全面引入绿色设计概念 给您一个 绿色之家 第二 建筑室内一体化设计 从户型设计开始 我们已经在为您的生活考虑
12、 颠覆传统的住宅设计模式 我们不立即从户型设计着手 而是先研究您的生活需求 空间 尺度 流线 家庭成员 研究您不同生命阶段和家庭构成下的生活状态 我们的专业就体现在户型本身对您不同需求的适应 这个家 也许就记载了您一生全部的精彩 所以 我们认为 生活不仅流于表面 也应在钢筋混凝土中开始坚持 第三 高质量的产品品质 秉承20年的住宅建造的经验与责任 我们为您挑选符合我们共同标准的产品与设备 并担当我们的承诺 我们的选择不是因为名气 价格 外形 而是他们的理念与我们相同 他们的品质够的起您对生活的期盼 对孩子的关爱 对老人的照顾 对爱人的牵挂 第四 完备的售后服务 一个新家 是一辈子的幸福 为您造
13、家 我们将提供全新的服务解决方案 我们自信 万科会是您最放心的管家 您拿到钥匙 才是我们服务的开始 所有的需求 我们会用最专业的方式来为您解决 同时 我们的全面家居解决方案还将为您提供 只为万科客户尊享的售后服务 那绝对够的起您的期待 三 全面家居解决方案通过九个方面实现舒适的家居生活 设计概念功能实现部品配置材料品质安全防护健康环保保养建议工程质量服务计划专业 现实 生活 价值我们细心地解读您对生活的每一个需求 给您一个全新的家居空间 全面家居解决方案的设计功能介绍 创新的空间设计概念全面的使用功能实现 过渡区 分隔室内外 保持户内整洁及私密服务区 后勤系统活动区 交流休闲场所缓冲区 书房
14、分隔活动与睡眠的过渡区域睡眠区 保证安静 私密 过度区玄关 服务区卫生间 厨房 睡眠区次卧 主卧 活动区餐厅 客厅 观景阳台 缓冲区客房 书房 睡眠区主卧 次卧 产品房型优点解析 各空间布置充分考虑家庭生活的作息习惯 由外到内内 由动到静 由开放到私密 合理排序 创造良好好居住环境 合理设计流线系统 按家庭成员日常行为方式 安排排各空间布局及开门方向 流线指人们活动的路线 它根据人的行为方式把一定的空间组织起来 通过流线设计分割空间 从而达到划分不同功能区域的目的 一般来说 居室中的流线可划分为家务流线 起居流线和客访流线 三条线不能交叉这是流线设计中的基本原则 家务流线家务流线最主要表现在日
15、常储存 清洗 料理这三个方面 如 在厨房里操作 储藏柜 冰箱 水槽 炉具的顺序安排 决定了下厨流线 由储存 清洗 料理这三道程序进行规划 再如 家政空间 其布局需要满足取物 操作 放置等步骤的顺序要求 起居流线起居流线主要存在于卧室 卫生间 书房等私密性较强的空间 设计要充分满足家人的生活习惯 一个位置布局恰当的浴室和卫生间 就是明确了家人流线要求私密的性质 为人们夜间起居提供了便利 分离式的且功能齐全的卫浴空间又能满足多人同时使用的要求 此外 房间里床 梳妆台 衣柜 包括电器的布局要适当 不能形成空间死角 让主人感觉无所适从且浪费空间 客访流线访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线 访客
16、流线不应与起居流线和家务流线交叉 以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作 合理规划 减少客厅中的通道入口及门扇 多运用流线作为功能分区的分隔线 划分出主人的接待区和休息区 单纯大面积的客厅效果并不佳 通过流线的细分 从而科学的分割空间 这才是房型设计的根本 满足保护家庭生活私密性的空间功能独立玄关设计 起着承上启下的作用 具有复合功能使用特点 是家务流线 起居流线 客访流线的起始 室内与室外分隔的介质空间诉求 厨房紧接玄关及餐厅 方便日常生活 提放物品不用换鞋就可直接进入厨房 每日餐饮下厨可与餐厅形成最近距离的互动 合理的厨房家务流线 料理也可轻松从容 独立厨房布置 不与起居流线 访客流线打搅 油烟问题也可完美解决 客餐厅一体设计 满足空间视觉感受 提升居家档次 南向竖厅结合宽景阳台 通风良好 室外风景尽收眼底 作为流线的具体表现 走道成为各分区的分隔线 划分出主人的接待区和休息区 走道也充分的融入到各个空间 具有复合使用特性 在功能使用上和空间视觉感受上都发挥着作用 卫生间实现两分离 并融入家政空间 使用功能齐全 可满足多人同时使用 于整个流线的中间区域 方便使用 为夜间起居提供了便
