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1、华强地铁商城操作策略 沧海横流 方显出英雄本色 策划 陈明中2004 10 18 第一部分市场研判 小引 本案重点调查东门 华强北两大商圈具可比参照性物业 兼及罗湖商业城 新银座2案 因时间极短 故只作一定量的点式调查 侧重于价格对比 本案对广州 上海多个地铁商场项目进行过专门考察分析 此次不再罗列 抽丝剥茧 揭示市场的真实面 有助于我们穿越路径的迷思 找到打开阿里巴巴山洞大门的金钥匙 东门商圈解读 东门目前在售的商场调查如下 新2000广场 地铁上盖 位于东门步行街的西南部 紧邻深南辅路 总建筑面积为34716M2 总高10层 其中裙楼商场4层 发售铺位共620间 一层租价 300元 M2
2、该商场分为两个主要投资商并分两处销售 西面较大的一部分称为新2000广场 东面较小的一部分称为汇商名苑 南塘商业广场该商场位于永新街 风貌街 深南辅路围合的区域 共分两大部分 一部分靠永新街 一部分靠深南辅路 在售的部分为靠深南辅路的两层裙楼商铺 一楼价格平均为7 5万 M2 二楼采用一口价的方式 每平方米3万元 深圳百货广场该商场位于深南东路 与人民南路交汇处 该楼已为现楼 但迟迟未做内部装修 较长一段时间未对外发售 因此引起业界的各种猜测 今年初开始对外发售 效果不甚理想 但其毕竟位于步行街南入口处 二楼又与人行天桥相连 其未来的商业前景应当十分看好 目前该商场的销售价格为一楼均价10万元
3、 M2 二楼均价8万元 M2 金世界商业中心 临近地铁老街站 位于东门步行街西入口处 其地下2000M2的商业广场直接与地铁站接驳 并有深圳友谊城进驻 方海商苑 女人天地 方海商苑南靠解放路 北靠人民二横街 这两条纵向街道均为东门步行街人流量最大的街道 该项目占地6119 1M2总建筑面积25100M2 其中1至3层为商场共12400M2 4 8层为住宅及写字楼共12700M2 整个项目分为两个部分 靠解放路的部分于98年推出 目前在售的为靠二横街的部分商铺 并以女人世界部分冠名 部分招商部分出售 德奥商城南靠解放路 西靠鸿展广场一期 地理位置较优 商铺共二层 首层铺位36个 二层101个均以
4、小面积分割 面积从6 97M2到33 31M2不等 总体来说 供应量较小 未做媒体广告宣传 销售情况依然较好 一楼均价为9万元 M2 二楼均价4万元 M2 明华广场位于东门步行西北处 商场共6层 1层为独立商铺2 5层为深圳最大型的服装 布匹配套批发市场 6层为儿童用品世界 商场以上为住宅 一层最低价为9 8万元 M2 最高价为20 8万元M2 东门铜罗湾 八达商城 东门地铁口 位于东门位于东门步行街的西南部 地面1层 地下负2层 售价 地面1层 10万M2地下负1层 4万 5万 9万 10万 M2不等 地下负2层 同上 临地铁通道口一个铺售11万10万M2 租价 3500M2 目前已形成繁华
5、商业街的道路有人民二横街 风貌街 解放路 东门中路 这些街铺的价格区间及经营范围见下表 罗湖商业城一楼铺位租金 5M2铺1 8万 月 出租率100 售价不祥 人气很旺 主要消费群为过境港人 新银座 罗湖火车站侧 地铁口附近 一楼商铺售价7 8 14万M2 目前认筹中 小结 业主回报方式东门商铺发展商的主要回报方式为 以出售为主 部分不好出售的铺位由发展商出租 但个别发展商的表现不俗 部分商铺承诺返租吸引投资者 租金状况东门商业区商服物业各楼层平均租金约为 1楼800元 M2左右 2楼350元 M2左右 3楼200元 M2左右 4楼100元 M2左右 空置状况东门商业区商服物业各楼层平均空置率约
6、为 1楼5 2楼20 3楼45 4楼70 华强北商圈解读 片区概况华强北现有各类商家560多家 一万平方米以上的大型商场有14家 如今的市场状态已由过去的单一工业厂房变成以商业 居住办公为主的新的市场局面 商业需求市场规模的扩大 吸引了各大商家纷纷入驻 形成以华强北路为核心 振华 振兴路两条商业街为辅的 两横一纵 的商业区 片区的新特点 模式新档次高规模大业态全 片区热点 新亚洲电子商城面积达4万平方米的专业电子市场一期已经落成招商 将成为我国目前规模最大的品牌化电子元器件专业贸易与展览中心 位于振中路与华强北路 中航路交汇路口的新亚洲电子商城 总投资8 5亿元 总建筑面积8万多平方米 其中一
7、期4万平方米已经落成 二期即将推出 商城定位于品牌化电子元器件专业展览与贸易市场 力争建成国内一流的电子元器件交易平台 此项目今明年将有大量商业面积推出租售 对我形成很大压力 茂业百货茂业百货华强北店 是一家综合性百货公司 华强北店总营业面积8万平方米 集购物 休闲 餐饮 娱乐等功能于一体 拥有各种国际化标准设施 引进国际最先进管理模式 是典型的 一站式 纯美购物天堂 深圳女人香国际城深圳女人香国际城位于华强北商业中心区 华发路与振华路交界处的黄金地段 一期营业面积3000平方米 商场定位为 正规化 形象化 规模化 专业化 时尚化 华强北业态分析 华强北齐全的业态彼此依赖 形成了一个完整 成熟
8、的商圈概念 华强北是从专业市场起家的 但在其发展 壮大中 傍生于专业市场的百货业渐露生机 甚至有喧宾夺主之嫌 正当百货业有一统华强北的野心时 以万佳为首的百货店的相继退出 令专业市场再次独领华强北 在专营与百货两种不同业态的反复冲突 磨合中 一种共生共荣的商圈模式和你中有我 我中有你的新业态呈现 商业现状 该区域已成为深圳市最旺的商业中心之一 被誉为深圳的 南京路 商圈以华强北路为中心轴 向振华路 振兴路 振中路 华发北路辐射成井字结构 有各类店铺位近4000间 200多家酒楼食肆 30余家大中型购物商城 20余家银行机构 40家证券公司 39条公交路线 周边配套形成了以街区道路划分的特色街区
9、 金融街 振华路 电子街 华强北路 美食街 华发北路与振华路 服饰街 振兴路与华强北路 在经营业态方面主要形成服装 电子 家具电器 钟表配套 灯饰 通迅 礼品 综合商场 酒楼等20多个专业市场商业街总户达7000多户 从业人员约12万人 日均客流量在50万人次以上 年销售额在150亿以上 区域内的商铺物业大都是由厂房改建而成 90 以上以分割出租形式招商 除新开发物业裙楼外极少有销售的 租赁市场极其发达 是深圳投资回报率较高的区域 商业个案调查 商业物业的销售价格分析 华强北路 华强北路是华强北商圈的核心路段 从近两年商圈内华强北路两边繁华地带的商业物业的销售价格来看 商业裙楼一层的销售价格一
10、般在4 5 8万元 M2 二层价格区间为2 4万元 M2 如现代之窗 赛格广场等 两年前价格 辐射地带 以华发北路东侧为例 以华强北路为中心 振华路与振兴路向东西两边商业铺位的价格逐渐下降 属于华强北商圈辐射地带 商业人气已与华强北路周边有较大差距 以位于振兴东路的格林网苑为例 一层商铺售价在3万元 M2左右 都市 千千汇一层商铺售价4 6万元 M2 租价550元 M2而对于不临主街 振华路 振兴路 振中路 华发路 燕南路 的商铺与临街商铺在人流量 商业氛围上也有一定的差距 华强北群星广场百佳辅营区经营状况内容经营特色购物中心一层辅营区经营品种珠宝钟表 手机 烟酒 服装 女性手袋 皮鞋 化妆品
11、 被套枕头 眼镜等租金状况600元 平方米 月 嘉汇百货 屈臣氏超市 福明路 上海宾馆斜对面 都市e站正对面经营面积30000m21F 5F 综合商场招商租金350 500鼎盛时代福虹路经营面积5000m2 租金1F400 700元 2F250 300元 租赁价格分析 街铺租赁价格 华强北路 华强北商业街南段 租金400 750元 M2 月 华强北商业街北段 租金350 650元M2 月 振华路东段繁华地带 租金350 600元 M2 月 振华路西段繁华地带 租金350 550元 M2 月 振兴路东段繁华地带 租金350 500元 M2 月 振兴路西段繁华地带 租金350 520元 M2 月
12、华发北路 租金250 350元 M2 月 辐射地带 从各路段街铺的租金价格来看 街铺由于受到路段繁华程度的影响 各路段租金价格之间存在较大差异 华强北路周边与辐射地带最高租金差价达到了350 450元 M2 商场租赁价格 华强北路 繁华地段商场一层租金一般在500 1000元 M2月之间 二层的租金一般在300 400元 M2 月之间 辐射地带 商场租金由于位置的影响一般租金与华强北路周边的租金也有较大差距 振兴路东段靠近福田书城的租金为100元 M2 商场面积为560M2 万佳百货经营面积约1万多M2 共四层 其租金比福田书城要低40 以上 小结 华强北商圈范围内繁华地带的商业物业销售价格或租金会高些 如现代之窗 铜锣湾等大型商业物业 而辐射地带的商业物业租金与其相比差别较大 由于这部分物业地段不太好 且大部分是由厂房改建的 周边的物业形象对其有一定的影响 使租金难以提高 业主回报方式华强北商业区业主回报方式以租赁为主 业主一般将物业租给商场经营管理公司经营收取租金 租金状况华强北商业区商服物业各楼层平均租金约为 1楼600元 m2左右 2楼350元 m2左右 3楼250元 m2左右 4楼150元 m2左右 空置状况华强北商业区商服物业各楼层平均空置率约为 1楼5 2楼10 3楼20 4楼30
