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1、房地产业的未来之路怎么走“未来住房供不应求的局面还将持续”，“房地产还将有1020年的黄金发展期”，这些观点看似“天然正确”，在业内得到了相当普遍的认可。但是，只有结合我国人口总量和结构的变化趋势，结合收入水平和结构的发展变化，结合房地产业发展规律，更加理性地研究和思考行业未来之路，才能真正实现可持续发展。一、住宅市场供求分析总体上看，目前我国存量住房资源基本平衡，未来住房供给能力逐年提升，住房潜在需求巨大。如果未来通过深化改革实现了中产阶级的崛起，住房潜在需求顺利转化为自住性需求，房地产业发展将得到刚性需求的强大支撑。但是，调整收入结构涉及众多利益关系，多年来进展缓慢，如果未来不能有效缩小收
2、入差距，其他产业发展空间将受限，住房的有效需求将更多地表现为投资投机性需求。（一）当前城镇住房存量资源总体平衡，但结构性短缺大量存在户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。根据中国城市状况报告2010-2011，全国城镇居民人均住房建筑面积接近30平方米。根据第六次人口普查数据，我国城镇人口为6.66亿，2010年末我国城镇住房存量约为200亿平方米，按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2.22亿套，户均住房套数处于1左右。但是，由于我国收入差距和住房占有差异明显，部分中低收入家庭和大批“新城镇居民”的
3、住房问题突出。（二）城市化快速推进，潜在住房需求持续增长城镇化进程是影响住房总体需求的重要因素之一。我国尚处于城市化加速阶段，面临着基本完成城市化，即城市化率达到70以上的任务。未来2030年内，在城镇化进程完成之前，城镇人口仍将保持较快增长，按照城市化率年均增长一个百分点，每年也将有约1300至1400万人从农村转移到城市，新增住房需求依然较大。加上不断增长的改善性住房需求，未来房地产的潜在市场空间广阔。（三）居民收入有望加速增长，有效住房需求保持增长住房潜在需求能否转化为有效需求，关键在于居民收入水平能否快速提高。多年来，我国劳动者报酬在初次分配中的比重，从1995年的51%下滑到目前的3
4、0%多，消费需求不足已经成为制约经济和社会发展的“瓶颈”。我国“十二五”规划明确提出了“居民收入增长和经济发展同步”和“努力提高居民收入在国民收入分配中的比重”。在我国经济持续快速增长的背景下，在就业水平和居民收入稳定提高的基础上，住房需求户数、户均住房套数、套均住房面积有望逐步提高。（四）住房供应逐年递增，未来市场竞争加剧城镇竣工面积逐年增长。2006年2009年，城镇新建住宅面积分别为6.3亿平米、6.9亿平米、7.6亿平米、8.2亿平米，年均递增6.8%。住宅施工面积、新开工面积增长快于竣工面积。2010年商品住宅投资34038亿元，增长32.9%；施工面积31.5亿平米，增长25.3%
5、；新开工面积12.9亿平米，增长38.8%。土地供应加速扩张。2009年2011年住房供地分别为7.6万公顷、12.54万公顷和21.80万公顷（计划数），为未来房地产市场供应奠定了土地资源基础。（五）行业发展不确定因素较多，企业发展面临困难与挑战一是城市化的基础尚不牢靠。城市化的根本动力在于产业和生产要素的集聚。多年来，我国房地产发展速度远远快于GDP增速。如果产业发展滞后，城市就业机会不足，城市化进程就无法持续。二是住房供给增长快于城市化水平的提升。以2009年新增的8.2 亿建筑平米为例，按人均30平米计算，可解决2700多万城镇人口的住房问题，即2以上的总人口，高于2001年-2010
6、年城市化率年均提高1.21个百分点的速度。过去住房供给在解决新增城镇人口的同时，还满足了原有城镇居民的住房需求，使城镇居民自有住房拥有率大幅提高至2008年的87.8%，那么未来住房供给超过城市化进程的部分消化起来还面临困难。三是我国人口增速持续下降。随着我国人口增速2015年后进入下降通道，以及2020年60岁以上人口将达到2.5亿，未来房地产新增需求将逐步下降。四是我国保障房供给比重扩大。我国“十二五”将要建设城镇保障性安居工程3600万套，2011年是要建成1000万套，将减少商品房市场的低端需求。二、房地产业的竞争结构分析根据“五因素模型”，即潜在的进入者、替代品的威胁、购买者的议价能
7、力、供应商的议价能力和企业间的竞争状况五种基本的竞争力量，房地产业属于土地资源约束下的竞争性产业。随着房地产业逐步走向规范发展、需求分化、竞争加剧的新阶段，强者恒强，优胜劣汰的特征将更加明显，市场集中度将逐步提高，具有核心竞争优势的企业市场份额将逐步扩大。（一）潜在进入者进入壁垒较低。除土地获取环节受企业政府关系、房地产政策调整、品牌优势等因素影响，具有明显的竞争壁垒外，房地产业的进入门槛并不高。房地产业属于资金密集型产业，资金优势明显的企业很容易进入房地产业。同时，房地产企业多为资源整合型企业，企业并不具体承担项目的研发设计、施工建设等功能，房地产业转换成本低，潜在进入者的退出壁垒较低，进入
8、的动力更强。（二）替代品的威胁逐步增大。房地产行业主要的替代产品是二手房。2010年，存量城镇住宅面积约200亿平米，未来呈逐年增加趋势。由于二手房价格相对较低，受到消费能力有限的购买者青睐，成为中低档新建住宅的主要替代品。随着二手房交易市场逐步规范便利，替代品的威胁增大，对新增住房的品质提出了更高的要求。（三）购买者的议价能力逐步提高。购房涉及资金量大，消费者在购房时比较谨慎，由于购买者可以方便获取房产信息，往往反复对比价格、质量之后决策，加大了企业间的竞争压力。随着房地产供不应求局面的逐步消减，购买者的议价能力有所增强。 (四)供应商的议价能力较低。房地产业的主要供应商是各类建材、设备供应
9、商等，基本都属于完全竞争产业，产品在开放市场中大量供给，价格受市场供求关系决定，波动相对较小，产品供应商议价能力相对较小。（五）企业间的竞争逐步加剧。房地产行业发展迅速，企业众多，每年仍有大量新进入企业，企业之间竞争日益激烈，分化加速。2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜研究报告显示，行业集中度不高但呈上升趋势，2010年销售额前10位的房地产企业占全行业比重上升至13.29%，显著高于2009年的9.40%，在八大重点城市销售金额中，TOP10企业的市场占有率更普遍在40%以上。三、房地产行业发展的理念创新当前，国家及各地方出台了一系列房地产调控政策，房价过快上涨趋势和投资投机性需求得到
10、了有效遏制。但是，房地产业当前呈现两大主要矛盾，即房地产供给不足与社会闲置资金充裕、投资投机性购房需求旺盛的矛盾；房地产价格偏高与普通居民收入水平的矛盾。推进房地产业持续健康发展，亟待创新房地产业发展理念，创新政策调控模式和企业发展模式，从根本上消除房地产发展的顽疾。一是要坚持控制房价和优化功能并重。房地产调控的根本目标在于提高居住水平，避免经济大幅波动。短期看，控制房价有助于解决刚性需求的住房问题。从长远看，要在住房持有环节和转让环节上下功夫，去除住房市场的赚钱效应，彻底改变住房作为高收益投资工具的功能属性，推进住房回归居住功能的本质属性。 二是要坚持市场化方向与适度发展并重。一方面要正确界
11、定政府与市场的责任，政府着重保障居民基本住房需求，杜绝政策性住房成为一种牟利手段，房地产企业加快市场化步伐，积极把握市场需求多元化发展。另一方面要坚持适度发展原则，在各产业发展，就业收入水平提高的基础上，按照居民住房梯度消费发展的规律，渐次满足居民不断提高的住房需求，既不能超前，也不能滞后。三是要坚持业务扩张与管理提升并重。房地产业在经过多年快速发展之后追求更加快速的发展。但是，房地产业并不是规模效益明显的产业，核心竞争能力最终靠的是企业管理能力。企业组织架构、制度设计、流程体系以及绩效考核能不能适应业务发展需要，是行业危机来临时成为强者的关键。四是要坚持住房供给与创造生活并重。随着居民生活水
12、平的提高，在得到住房居住功能的同时，追求舒适、便利、愉悦的生活方式，对教育、医疗、商业等生活服务业要求会逐步提高，对居住人群、社区文化等精神需求会逐步提高，政府层面要积极推进产业协调，在住宅项目规划时，注重同当地产业发展相结合，实现居住、就业、教育、医疗等产业的协调发展。房地产企业要适应客户需求多元化的趋势，加快培育各细分市场的运营模式。四、关于房地产企业发展路径的思考随着市场供求变化和行业竞争的加剧，房地产企业必须抓住我国依然处于城市化快速发展阶段的难得机遇，把握需求发展变化，增强资源整合能力和创新发展能力，在未来优胜劣汰中提升核心竞争能力，获取竞争优势。（一）明晰市场战略定位是培育核心竞争
13、能力的基础随着我国人口结构和收入结构的调整变化，房地产市场需求将趋向多元化，普通住宅的目标客户将向二手房市场逐步分流，中档住宅的需求取决于中产阶级的规模，高档住宅受富裕群体的偏好影响，商业地产随经济发展不断增长。房地产企业必须加强细分市场和客户需求的分析研究，提升细分市场的品牌优势和市场地位。普通住宅要侧重规模化发展。包括保障性住房在内的普通住宅是大量新增城镇人群等中低端客户的置业首选。研究开发老年公寓、旅游地产等多样化、标准化、可复制产品运营模式，采用快速周转模式，以提高资金周转率获取规模效益。高端商品住宅要侧重精品化发展。随着我国富裕群体的快速增长，高端住宅需求也在快速增长。采取高溢价模式
14、，形成差异化、精细化管理体系，以独具特色的高档住宅开发为核心产品，扎实发展个性化定制服务，提升产品增值空间。商业地产要侧重专业化发展。商业地产将是房地产企业增强财务协同、促进持续发展的重要手段。有选择进入社区商业、专业市场及商业综合体等业态，加快培育前期招商、后期运营、品牌管理等方面的优势，增强企业抗风险能力。（二）提升资源整合能力是培育核心竞争能力的关键房地企业价值创造的重要体现是通过产业链各要素的有效整合，形成价值倍增效益。随着房地产市场逐步规范和完善，消费者日趋理性和成熟，首先要加强客户分析与管理，深入分析不同年龄、不同收入群体的数量变化和住房需求特点，构建以客户为导向的核心竞争力体系。
15、其次要对标行业领先企业，着力去除资源整合能力中的短板，设计出满足客户需求的产品。第三要选取资源整合价值链的关键环节，集中资源打造核心优势，比如中海地产的工程技术优势，万科的品牌战略优势，万通的个服务优势，形成企业鲜明的特色优势。（三）增强创新发展能力是培育核心竞争能力的永恒主题创新企业体制机制，通过完善企业治理结构，优化决策体系，形成快速适应市场变化，及时调整战略重点的良好机制，打造动态、可持续的核心竞争力。一是要创新土地获取能力，增强企业发展基础。在培育政府关系、优化商业模式的基础上，提高市场分析能力，培育战略眼光，前瞻性地发掘和储备潜质地块，低成本获得优质土地资源，获得更多的土地增值收益。二是要创新资本运营能力，提升企业反周期能力。创新融资模式，尤其要充分运用好资本市场，通过资本运作减少企业的周期性波动。在行业景气上升时，切实优化资产质量，降低企业负债水平，提高优质持有型物业的比重。在行业景气下降时，积极推进兼并重组，在房地产行业整合中增强主动性，实现企业持续稳健发展。三是要创新企业发展模式，强力推进合作发展。树立开放发展理念，坚持合作共赢与自主发展相结合，加强与餐饮、商业、旅游等行业企业的合作，与行业优秀企业和区域性企业合作，彻底改变企业自我封闭发展的模式。
