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1、我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路摘要：当前，我国的房地产企业的发展正处于低迷阶段，因为房地产价格的长久居高，税费比重占据较大因素，而实施土地增值税不仅可以约束房地产市场对于土地的流转和炒作，同时也能在一定方面挤压房地产企业的超额利润，为国家的宏观经济调控增添有利的约束工具。因为土地增值税在房地产企业的税费中占据主要地位，因此如何制定税收筹划政策，减轻企业的税收负担成为了当前房地产企业可持续发展的重要课题，但是由于土地增值税税收筹划受到主客观因素的影响，制定合理的税收筹划政策会存在一定的风险，因此，为了增强依法纳税的意识、规范会计核算制度，本文从我国房地产企业土地增值税纳税筹划的重要性入手
2、，阐述了土地增值税税收筹划的具体方法，最后给出了几点加强房地产企业土地增值税税收筹划的建议。 关键词：房地产企业 土地增值税 税收筹划 思路一直以来，房地产价格的上下起伏都是社会各界关注的焦点，尤其是随着房地产市场调控力度的逐渐增大，部分城市的房价已经处于回落状态，而房地产市场的低迷状态最大的原因是其税费比重过大，而在房地产税费中，土地增值税因为税率较高、税负较重，受到企业的高度关注，因此如何有效的制定房地产企业的土地增值税税收筹划政策是当前房地产企业发展中不可忽视的问题。1.我国房地产企业土地增值税税收筹划的重要性1.1有利于适应激烈的市场竞争环境在现代市场经济环境下，房地产企业对土地增值税
3、进行税收筹划不仅能够有效的安排企业的税费计划，更重要的能够适应愈加激烈的市场竞争环境，因为现在的市场形势使得房地产企业面临较大的竞争劣势，其税收的成本也在不断地增长，尤其是面对我国采用宏观经济调控对居高不下的房价的控制之后，房地产企业的利润空间不断的降低，而激烈的市场环境也大大的降低了房地产企业的可持续发展的能力，只有采用合理的方法降低房地产企业土地增值税的税收成本，才能够提升房地产企业的市场竞争力。1.2有利于提升房地产企业的财务管理水平社会经济制度的约束使得房地产企业的财务管理愈加困难，而土地增佰税的税收筹划的政策制定能够有效的提升房地产企业的资金利用率，改善企业现金流，有助于提升财务管理
4、水平。另外土地增值税税收筹划还可以防止房地产企业进行偷税、漏税行为，在我国采用宏观经济调控控制房地产价格的背景下，企业的利润空间下降，为了减轻税收负担，企业会采用了偷税、漏税的方法，而制定合理的土地增值税税收筹划政策能够在不触犯法律的前提下，提升企业的经济效益，同时防止偷税、漏税行为的产生，增强了企业的信誉水平，提升了企业的竞争力。2.房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法2.1合理的增加扣除项目一般来说，影响房地产企业土地增值税的主要因素之一就是增值税的税额与扣除项目金额之间的比率，即增值率是以累进税率进行计算的，也就是说，曾氏率越大，所适用的税率越高，而企业所上缴的税款越多。因此要降低增值
5、率应该采用合理的增加扣除项目，使企业的土地增值税适用于比较低的税率，降低企业的税负。按照我国的税法，房地产企业从转让收入额中扣除项目的主要部分有一下几种：第一，支付取得土地使用权的费用；第二，房地产企业的开发费用以及开发成本；第三，与企业转让房地产使用权有关的税金；第四，其他国际规定的应扣除项目，这部分应扣除项目主要是指从事房地产开发业务的纳税人可以按照取得土地使用权所支付的金额以及开发成本的和中加计扣除20%。另外，值得注意的是，房地产开发企业除了必要的利息费用之外，期间费用的扣除不应该按照实际发生的金额进行扣除，而是按照企业支付土地使用权的金额以及开发费用的综合的5%进行扣除。在企业制定税
6、收筹划的过程中，纳税人可以将这部分期间费用转入房地产企业的直接成本中，一旦在税收筹划之后转移，就被认为是偷税行为，因此一定要进行事前筹划。房地产企业员工的工资、办公费用、招待费用以及相关的福利费用都属于期间费用，这部分在计算土地增值税时可以全部扣除，这也为房地产企业提供了一个降低税收的机会。2.2合理利用国家税收优惠政策根据我国土地增值税暂行条例中的规定，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，可以免征土地增值税，一旦超过，就应该按照规定进行扣除。另外，税法还规定，对于房地产企业的纳税人既是建造普通住宅的有实际进行房地产开发的，就应该分别核算
7、增值税额，对于不分别进行计算的，其建造普通住宅的纳税人不适用于免税的规定，因此合理利用国家的税收优惠政策可以降低房地产企业自身的税负，根据自身的经营状况制定合理的税收筹划。2.3合理利用土地增值税的征税范围在我国的房地产企业土地增值税的税收筹划中对于土地增值税的征税范围的规定十分重要，首先，土地增值税的课税对象是对具有土地使用权以及其他地上建筑物的转让行为进行合理的征税，根据税法的规定，可以将房地产企业发生的装修费用计入开发成本中，并予以合理的扣除；其次，房地产企业土地增值税的征税范围不包括转让土地使用权以及房产产权的行为；最后，房地产企业土地增值税是对国有土地使用权以及地上建筑物及附着物进行
8、转让的行为，我国的房地产企业在进行土地增值税的税收筹划时可以根据以上三点进行合理的规划。总而言之，以上三种房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法应该根据企业自身的实际经营情况进行，在不违反国家税法的相关规定的前提下，灵活的利用房地产企业土地增值税的税收筹划为企业减轻税收成本，以实现房地产企业利润的最大化目标。3.房地产企业土地增值税税收筹划的案例分析案例描述：A企业使一家房地产开发企业，2014年6月出售一栋普通住宅，面积总为110000平方米，支付土地出让金5000万元，开发成本12000万元，利息支出2000万元，根据国家规定，城市建设税率为7%，教育税附加征收率为3%，营业税税率为5%，
9、印花税税率为0.05%，当地政府部门对房地产开发费用所允许扣除的比例为10%，试问房地产企业应该怎样制定销售方案，才能保证税收筹划方案最合理？首先，该企业给出了以下两种方案进行对比：两个方案实现的所得税前利润分别为：方案1：所得税税前利润=28600-（5000+12000+2000+1587.3+1474）=6538.7（万元）方案2：所得税税前利润=28050-（5000+12000+2000+1556.775）=7493.225（万元）两方案的所得税税前利润差额为7493.225-6538.7=954.525（万元）从上述两种方案可以看出，虽然方案2降低了销售价格，但是免征了土地增值税，一定程度上降低了税收成本，使企业的利润额增加了954.525万元。4.结束语面临当前国家产业结构不断调整的大环境，加之房地产企业的项目开发又具有特殊性，决定房地产企业长久发展的重要措施就是制定完善的土地增值税的税收筹划方案，以良好的税收筹划机制为企业“节税”，增强企业的市场竞争力，锻炼企业的管理人员，防止企业税收风险的产生。现在，越来越多的房地产企业已经意识到税收筹划的重要性，只要按照合理的增加扣除项目、合理利用国家税收优惠政策、合理利用土地增值税的征税范围集中土地增值税的税收筹划方法进行税收方案的制定，就可以越来越广泛的利用税收筹划的优势为企业赢得更大的利润空间。
