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1、我国城乡住房市场一体化评价与对策研究我国城乡住房市场一体化评价与对策研究：未知 摘要：文章在梳理住房市场、城乡一体化和城乡市场一体化相关研究，并归纳其基本内涵的基础上，进行城乡住房市场一体化的概念界定和评价指标体系构建，对我国城乡住房市场一体化进行评价并提出相应的对策建议。关键词：城乡住房市场；一体化；评价；对策一、 引言十九大报告明确提出乡村振兴战略和城乡融合。城乡融合是城乡关系在特定阶段的表现形式，其核心内容在于城市和乡村的共同发展、相互依赖和相互需求。在城乡融合的基本框架之下，城乡关系的内涵相应调整，城乡住房市场的新型关系需要重新审视。城乡住房市场的分割状态有可能发生改变，进而走向城乡住
2、房市场的融合甚至一体化。但是，关于城乡住房市场及其一体化的研究较少。基于此，本文在梳理相关研究的基础上，进行城乡住房市场一体化的概念界定和评价指标体系构建，对我国城乡住房市场一体化进行评价并提出相应的对策建议。二、 研究综述1. 住房市场的基本内涵。住房市场有广义和狭义之分。广义上讲，住房市场是指以住房存量和住房服务流量以及与住房相关的生产要素为流通对象，在住房的需求者和供给者之间提供沟通机会和便利条件，促成住房商品完成交易的场所或机制。狭义上讲，住房市场指的是进行住房买卖和租赁行为的经济组织。由此可见，住房市场包括促成住房交易的经济组织、场所和机制等丰富内涵。我国相关法律法规规定的房地产交易
3、形式多样，不仅包括房地产转让、房地?a抵押和房屋租赁，而且包括住房（土地）作价入股、合资或合作开发经营、征收或征用、（随宅基地使用权）有偿收回等方面。从市场构成要素的角度看，主要有市场主体、客体、载体、价值与价格、供求、竞争等方面，住房市场的构成亦然。可以说，住房市场是住房商品交易的场所，是住房商品交换的经济组织及其相互关系的总和，其构成要素涉及住房市场的主体、客体、载体、价值价格、供求、竞争等多个方面。2. 城乡一体化的基本内涵。城乡一体化的认识涉及城乡关系、发展过程、涵盖内容和社会结构等方面。相关学者从不同侧面对城乡一体化进行了总结和阐释。在城乡关系方面，一体化是城乡关系发展的最高级状态，
4、城乡二元结构与城乡一体化的关系值得重视，城乡关系是研究城乡一体化的重要线索。城乡关系主要经历了乡孕育城、城乡对立、城乡联系、城乡融合和城乡一体化几个阶段。城乡一体化是城乡之间随着生产、生活、生态环境的变化，从对立走向的统一、从联系走向的融合，是经济社会和生态发展的较高级阶段。在发展过程方面，实现城乡一体化是一个长期过程，也是一个发展目标。城乡一体化需要生产力的高度发达，强调城乡的完全融合、互相协调和资源共享。在涵盖内容方面，城乡一体化具有丰富的内容。城乡一体化涉及体制和产业结构的一体化，以及城镇的城市化、农业的企业化和农民的市民化等方面，是城乡范围内全方位的一体化。在社会结构方面，城乡一体化的
5、目标是一元化。城乡一体化反对二元分割，力促城乡融合、协调和共荣。总之，城乡一体化是随着城乡关系发展而达到的最高级状态，需要一个漫长的实现过程，具有丰富的内容，是一个追求一元化社会结构目标、城乡互补融合进而协调发展的过程。3. 城乡市场一体化的基本内涵。城乡市场一体化是城乡一体化的重要内容和动力。市场联系是城乡联系中最直接、最明显的方面，城乡市场一体化可以为城乡一体化提供动力。市场一体化和城乡一体化一样，即是一种状态，也是一个过程。作为一种状态，市场一体化主要是指在同一区域内不同的市场主体受同一供求关系的调节；作为一个过程，市场一体化主要是指在不同的区域之间经济壁垒逐渐消失的过程。具体到城乡范围
6、内，城乡市场一体化要受到城乡之间自然条件、信息基础和制度环境的制约和影响，既包括城乡商品市场一体化，又包括城乡劳动力、土地、金融、技术、信息、产权等要素市场的城乡一体化。因此，城乡市场一体化的认识可以从产品市场、要素市场和市场环境三个维度着眼，主要是指在市场环境允许的条件下，城乡范围内商品市场和要素市场的不同参与主体受城乡统一供求关系调节的状态以及城乡之间经济壁垒逐渐减少直至消失的状态和过程。总体而言，虽然关于住房市场、城乡一体化和城乡市场一体化基本内涵的研究比较丰富，但城乡住房市场一体化基本内涵方面的研究较少。并且，针对城乡住房一体化认识的出发点多聚焦于现存问题的应对和解决，缺乏城乡住房市场
7、一体化内涵界定和状态评价的研究。本文在城乡住房市场一体化内涵界定的基础上，构建评价指标体系对我国城乡住房市场一体化进行评价并提出相应的对策建议。三、 城乡住房市场一体化的内涵界定1. 城乡住房市场一体化的广义界定。广义的角度，沿用冯振东关于城市市场一体化“产品、要素和环境”三个维度的内涵界定思路，城乡住房市场一体化的内涵需要从三个方面加以认识：其一，是产品市场一体化方面，即城乡住房市场主体、客体、载体、价值与价格、供求、竞争等方面的一体化；其二，是要素市场一体化方面，即城乡劳动力市场、城乡土地市场、城乡金融市场、城乡技术市场、城乡信息市场、城乡产权市场等要素市场的一体化；其三，是市场环境一体化
8、方面，即城乡基础设施、城乡信息平台和城乡住房制度的一体化。2. 城乡住房市场一体化的狭义界定。制度是经济社会博弈的规则。狭义的角度，城乡住房市场一体化即城乡住房制度一体化，其主要内容至少应该包括三个方面，即基础制度、核心制度和配套制度。其中，城乡住房基础制度一体化，包括住房政策基本原则、土地制度等；城乡住房核心制度一体化，包括住房产权制度、住房开发制度、住房交换制度、住房分配制度等；城乡住房配套制度一体化，包括住房金融制度、住房税收制度、国家财税制度等。我国城乡住房制度存在严重的分割，难以适应城乡住房市场一体化的发展目标，应当构建城乡一体的住房制度体系。可以借鉴韩国住房制度中基本法规、上级法规
9、、核心法规、特别法规、支援法规、相关规划、临时法规等多层次、全方位制度建设的经验，逐步实现城乡住房制度一体化。其中，特别需要指出的是，韩国土地制度在住房制度体系中具有重要地位，属于上级法规层次。这与我国将其视作配套制度建设的认识不同。 四、 城乡住房市场一体化评价体系的构建1. 城乡住房市场一体化评价原则。客观评价城乡住房市场一体化，需要把握以下几个重要方面：首先是，住房市场的特殊性。住房兼具商品属性和保障功能。因而，住房市场的考察与住房保障密切相关。特别是，农村住房具有的福利属性、尤其是农村宅基地公有私用的独特性，为农村住房市场的建立和发展预设了特殊的条件。农村住房市场的发展及城乡住房市场的
10、一体化，在一定程度上取决于农村宅基地制度和?r村住房保障（分配）制度改革。其中，农村宅基地流转是撬动农村住房市场、城乡住房市场一体化的关键。其次是，城乡一体化的主要维度。发展度、差异度和协调度三个方面可以较好地反应城乡一体化的状况。发展度重在反映城乡一体化据以推进的前提和基础，差异度指明了城乡一体化有待完成的任务，而协调度则指出了城乡一体化进一步发展的条件。最后是，城乡一体化的主要内容。城乡一体化过程也是统筹城乡发展的过程。城乡统筹包含城乡政治（制度）、经济产业、社会服务、生态环境、特色资源以及空间布局等方面的基本内容，其中，经济产业发展、资源要素配置和制度创新是最为关键的内容。工农业劳动生产
11、率比值、城乡收入比值、城市化和工业化水平差异、乡村社会经济和产业构成等应成为判别指标。2. 城乡住房市场一体化评价指标体系构建。如前所述，住房市场（尤其是农村住房市场）的特征、城乡一体化的主要维度和主要方面的进一步审视，可以为城乡住房市场一体化评价提供思路。也就是说，城乡住房市场一体化的评价可以从发展度、差异度和协调度三个主要维度入手，以地区经济发展状况、资源要素配置状况和制度安排状况三个主要方面为主要内容，充分考虑农村宅基地流转、劳动力非农化、农业资本积累等因素，构建城乡住房市场一体化评价指标体系， 以准确评价和全面反映城乡住房市场一体化的进程（见表1）。五、 我国城乡住房市场一体化的评价城
12、乡住房市场一体化已经成为城乡住房市场发展的主要趋势，科学、客观地评价其水平也成为进一步推动我国城乡住房市场一体化的重要基础性工作。从城乡住房市场一体化的发展度来看，经济发展状况方面，按照国家统计局公布的数据计算，2014年我国人口城市化率已经达到54.77%；同年，我国一、二、三产业增加值分别为58 336.1亿元、271 764.5亿元和305 810.0亿元，三次产业增加值比例为9.1742.7448.09，工业增加值占到国内生产总值约42.74%。资源要素配置方面，宅基地确权发证比例进一步提高，农村抵押贷款余额有了一定的规模，这些都是农业资本积累、农村金融市场发展和农村产权市场建设的初步
13、成绩。制度安排方面，住房政策基本原则一体化、城乡土地制度一体化有待进一步推进，从而实现城乡住房基础制度一体化。可以说，城市化和工业化为城乡住房市场一体化提供了良好的经济发展基础，而资源要素配置和制度安排方面的基础尚显薄弱。从城乡住房市场一体化的差异度来看，经济发展状况方面，按照国家统计局公布的数据计算，近年来，我国城镇居民可支配收入和农村居民纯收入之比呈扩大趋势，并在2002年2012年间居于3.103.33之间；1978年2013年间，绝大多数年份我国城乡居民消费水平之比在三倍以上，且消费结构呈较大差异。资源要素配置方面，按照国家统计局公布的数据计算，2008年2014年，我国乡城流动人口总
14、量由22 542万人增至27 395万人，其中，举家外出流动人口占比由20.36%增至21.27%，年均提高0.15个百分点。制度安排方面，住房产权制度一体化、住房开发制度一体化、住房交换制度一体化和住房分配（保障）制度一体化等城乡住房核心制度一体化有待推进。可以说，虽然我国乡-城流动人口规模巨大，给城乡住房市场联系提出了迫切要求并提供了巨大潜力。但是，我国城乡之间经济发展和住房核心制度方面巨大的差异，给城乡住房市场一体化提出了巨大挑战。从城乡住房市场一体化的协调度来看，经济发展状况方面，按照国家统计局公布的数据，2010年2014年，我国城乡社区事务支出分别为5 987.38亿元、7 620
15、.55亿元、9 079.12亿元、11 165.57亿元、12 959.49亿元，其中，与2010年比，2014年我国城乡社区事务支出翻了一番，并成为我国地方政府财政支出的重要组成部分；资源要素配置方面，集体建设用地改革和宅基地改革试点工作已经开始；制度安排方面，住房金融制度一体化、住房税收制度一体化和国家财税制度改革有待推进。可以说，我国经济发展为城乡一体化提供了一定的条件。但是，城乡之间资源要素配置和城乡住房配套制度一体化的相关工作有待加强。总之，从城乡住房市场一体化的发展度、差异度和协调度三个维度来看，我国经济发展为城乡住房市场一体化提供了较为坚实的基础，资源要素配置在提出城乡住房市场一
16、体化要求的同时存在短板和制约因素，而制度安排更多的表现为对城乡一体化的制约。六、 我国城乡住房市场一体化的对策建议如前所述，不管从发展度、差异度和协调度哪个维度看，经济发展、资源配置和制度安排都是城乡住房市场一体化的主要内容。在推进我国城乡住房市场一体化建设的过程中需要把握好以下几点：1. 把经济发展仍然作为重中之重。发展是永恒的主题。虽然，从城乡住房市场一体化的发展度、差异度和协调度三个维度来看，我国经济发展都为城乡住房市场一体化提供了较为坚实的基础。但是，我国地区经济发展不平衡，很多地区的经济发展还比较薄弱，不能满足城乡住房市场一体化的要求。加之，近年来，我国经济已经步入新常态，制约经济发展的一些短板已初见倪端。城乡住房市场一体化，是城乡住房经济乃至城乡经济一体化的重要组成部分，需要经济发展提供源源不断的支持。更为重要的是，落后地区经济的发展是启动农村住房市场的重要源泉。2. 切实促进城乡资源要素
