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1、1 房地产开发经营与管理 考前辅导 2 本科目特点及复习技巧 3 掌握 熟悉 了解 4 第一章房地产投资与投资风险 5 第一章 第一节投资与房地产投资一 投资概述概念 分类投资的特性 短期投资与长期投资直接投资与间接投资金融投资与实物投资生产性投资与非生产性投资 是一种经济行为时间性目的是获取收益风险性 以获得未来货币增值或收益为目的 6 二 房地产投资概述 一 房地产投资的概念 二 房地产投资的分类 政府投资非盈利机构投资企业投资个人投资 土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资 居住物业投资商用物业投资工业物业投资酒店和休闲娱乐设施投资特殊物业投资 按主体 按经济活动类型 按物业类型 特点
2、7 三 房地产投资特性区位选择异常重要适于进行长期投资需要适时的更新改造易产生资本价值风险变现性差易受政策影响依赖专业管理存在效益外溢和转移 四 房地产投资的作用对社会对投资者 收益 保值 增值 消费 8 第一章第二节房地产投资的形式与利弊 一 房地产直接投资参与有关管理工作包括二 房地产间接投资不参与开发经营工作包括 房地产开发投资房地产置业投资 投资房地产企业股票或债券投资房地产投资信托基金购买住房抵押支持证券 9 三 房地产投资的利弊 理解利 弊 收益高容易得到金融支持抵消通货膨胀提高资信等级 投资额大回收期长需要专门的知识和经验 10 第一章第三节房地产投资的风险 一 房地产投资风险的
3、概念定义 未获得预期收益可能性的大小包括 变动 可能性 标准差越小 风险就越小标准差与期望值之比越小 风险就越小 教材P16例子风险收益风险损失 投资者更重视风险报酬 实际收益 预期收益 标准差 期望值 11 二 系统风险包括 P17 20三 个别风险包括 P20 21 12 四 风险对房地产投资决策的影响收益型房地产投资 承受低风险的投资者收益增值型房地产投资 承受中等风险的投资者 尚未进入稳定期或刚竣工的收益性物业机会型房地产投资 承受高风险的投资者 房地产开发投资一般属于这类 13 第一章第四节风险与投资组合 一 投资组合理论P25公式及例子 计算题预期收益率 无风险收益率 风险系数 平
4、均收益率 无风险收益率 二 资本资产定价模型P26公式P27例子 折现率的计算题 也就是上面的预期收益率 14 T1 1 一般来说 与长期投资相比 短期投资 A 风险较大B 收益率较高C 流动性较好D 投资回收期较长答案 CT1 2 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划 并在附近预先投资 最后取得巨大成功 则该投资商利用的是房地产投资特性中的 A 存在效益外溢和转移B 需要适时的更新改造投资C 投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D 易受政策影响答案 AT1 3 投资者对房地产内部 使用功能的变动 例如 在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等 体现了投资者对房地产投资 的重视 A 各异
5、性B 适时更新改造性C 相互影响性D 专业管理依赖性答案 B 15 T1 4 在下列房地产投资行为中 体现房地产置业投资特点的有 A 买地 建房 卖房B 买房 经营C 买房 出租 转售D 买房 出租E 买地 开发 转让答案 BCDT1 5 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易 这个过程反映了房地产的 A 不可移动性B 适应性C 弱流动性D 相互影响性答案 CT1 6 在房地产产品生产过程中 承担开发建设用地规划方案设计 建筑设计等项工作的 一般是 A 建筑师B 结构工程师C 设备工程师D 监理工程师答案 AT1 7 决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是 A 满足
6、购买者使用要求B 购买者支付能力C 物业预期收益D 物业用途答案 C 16 T1 8 下列关于商业物业的表述中 正确的有 A 能为投资者带来经营性的收入现金流B 分割产区销售已成为最受欢迎的经营模式C 适合于长期投资D 需在机构投资者之间进行交易E 位置对其有着特殊的重要性答案 ACDET1 9 商业物业的租金水平取决于其所处的地段 与投资者管理商业物业的能力无关 答案 T1 10 从物理形态上划分 作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有 A 商住楼B 土地C 在建工程D 写字楼E 建成后的物业答案 BCET1 11 下列物业中 属于特殊物业的是 A 在建工程B 车站C 购物中心D 科技产
7、业园区答案 B 17 T1 12 同区域 同类型 同档次的不同房地产的市场价值不同 主要是因为房地产市场具有 A 保值性B 增值性C 异质性D 弱流动性答案 CT1 13 房地产投资的缺点是 A 相对较高的收益水平B 易于获得金融机构的支持C 抵消通货膨胀的影响D 投资回收期较长答案 DT1 14 下列房地产投资方式中 属于直接投资形式的是 A 购买房地产股票B 购买商铺C 购买房地产债券D 购买住房抵押支持证券答案 BT1 15 房地产间接投资的形式主要有 A 投资房地产信托B 购买住房抵押支持证券C 购买房地产企业债券D 购买物业用于出租经营E 购买土地进行开发答案 ABC 18 T1 1
8、6 房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的 A 销售收入B 转让收入C 租金收入D 利息收入答案 CT1 17 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或 时 短期开发投资就转变成了长期置业投资 A 出售B 抵押C 转让D 经营答案 DT1 18 相对于房地产开发投资 关于房地产置业投资的说法 正确的有 A 置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B 置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C 置业投资对象可以是市场上存量房地产D 置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E 置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者答案 ACDE 19 T1 19 甲
9、乙两个物业2008年10月的价值均为1000万元 预计甲物业2009年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50 预计乙物业2009年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50 甲 乙两个物业投资风险比较的结果是 A 甲物业投资风险大B 乙物业投资风险大C 甲 乙两个物业投资风险相同D 无法判断答案 BT1 20 下列风险中属于系统风险的是 A 比较风险B 市场供求风险C 未来运营费用风险D 持有期风险答案 BT1 21 下列房地产投资风险中 属于房地产投资个别风险的是 A 变现风险B 时间风险C 或然损失风险D 通货膨胀风险答案 B 20 T1 22 投资组合理论认为
10、 把适当的投资项目组合起来 可以 A 提高投资收益B 降低系统风险C 降低个别风险D 使投资毫无风险答案 CT1 23 关于投资组合理论的说法 正确的是 A 投资者应选择毫无风险的投资组合B 投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C 投资者可以将系统性风险因素减少甚至完全抵消D 投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消答案 DT1 24 投资组合理论认为 对于相同的宏观经济环境变化 不同投资项目的收益会有不同的反应 答案 21 T1 25 假设银行一年期存款利率为2 28 贷款利率为5 85 投资市场的平均收益率为12 房地产投资市场的系统性市场风险系数为0 6 则房地产投资的预期收益
11、率为 A 4 42 B 8 11 C 8 13 D 9 54 答案 BT1 26 如果整个投资市场的平均收益率为15 国债收益率为9 房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0 23 则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率为 A 10 38 B 11 07 C 12 45 D 13 62 答案 T1 27 某投资市场的平均收益率为12 银行贷款利率为5 17 国债收益率为3 5 房地产投资的风险相关系统数为0 5 那么 当前房地产投资的折现率为 A 3 5 B 5 17 C 7 75 D 8 59 答案 C 22 T1 28 假设某段时间内房地产业的预期收益率为15 国债的投资
12、收益率为10 市场整体的平均收益率为20 则房地产业的系统性市场风险系数是 A 0 25B 0 50C 1 5D 2 00答案 BT1 29 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售 出租或经营时 其投资均属于长期投资 答案 T1 30 购买住房抵押支持证券的个人和机构 是房地产间接投资者 答案 T1 31 在进行风险分析时 期望收益的标准差越小 表明该项目风险越大 答案 T1 32 通货膨胀对房地产投资只有负面影响 答案 23 T1 33 房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场 答案 T1 34 系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险 答案 T1 35
13、 房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响 答案 T1 36 某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同 则该项目的系统性市场风险系数为1 答案 T1 37 房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般的股票收益 因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具 答案 24 第二章房地产市场与市场运行 25 第二章第一节房地产市场概述 一 房地产市场的含义构成 交易当事人 交易对象 交易制度 交易机构二 房地产市场的运行环境 P30 31表格 环境类型与影响因素对应三 影响房地产市场转变的社会经济力量四 房地产市场的参与者 26 第二章第二节房地产市场结构与指标 一 房地产市场结构房地
14、产具有不可移动性 异质性 市场集中度低房地产市场是垄断竞争市场 总量结构区域结构产品结构供求结构投资结构租买结构 二 房地产市场细分5种标准 27 三 房地产市场指标概念要点和计算 28 第二章第三节房地产市场的特性与功能 一 特性供给垄断性需求广泛性 多样性交易复杂性价格区位相关性广泛的外部性市场信息不对称性二 功能5个方面 29 第二章第四节房地产市场的运行规律 一 房地产空间市场与资产市场均衡状态 租金和价格都不变价格与重置成本相同新增量和灭失量相等房地产资产存量保持不变 30 二 房地产市场的周期循环定义 重复发生的波动原因 供需因素 信息不充分 心理 政策 制度 季节性自然周期 理解
15、P50图五个节点的含义 每一阶段的特征投资周期与自然周期的关系 A点空置率最高B D点长期平均空置率C点理想均衡点 拐点E点等于A点 自然周期第一阶段 很少有资金投向存量房地产自然周期第二阶段后半段 资本流量显著增加自然周期第三阶段 流动性很高自然周期第四阶段 投资者减少投资 31 三 房地产泡沫与过热泡沫的成因 泡沫不同于过度开发 土地稀缺是基础投机需求膨胀是诱因金融机构过度放贷是助燃剂 32 第二章第五节房地产市场的政府干预 一 政府干预的必要性二 政府干预房地产市场的手段三 政府规范房地产市场行为的措施 33 T2 1 下列影响房地产市场运行环境的因素中 属于经济环境的因素是 A 城市或
16、区域产业结构与布局B 人口数量与结构C 土地资源状况D 建筑技术进步答案 AT2 2 下列关于房地产市场特性的表述中 不正确的是 A 供给非同质性B 需求多样性C 竞争充分性D 交易复杂性答案 CT2 3 市场的客体通常是指 A 买家B 卖家C 交易对象D 交易价格答案 CT2 4 市场主体通常包括 A 买家B 卖家C 交易对象D 交易价格E 交易行为答案 AB 34 T2 5 对某种特定的商品来说 下列关于市场容量概念的表述中 正确的是 A 潜在市场 服务市场 有效市场 合格的有效市场B 服务市场 潜在市场 服务市场 合格的有效市场C 潜在市场 有效市场 合格的有效市场 服务市场D 潜在市场 服务市场 合格的有效市场 有效市场答案 C第4章题目T2 6 房地产市场结构包括 A 总量结构B 区域结构C 产品结构D 供求结构E 资金结构答案 ABCDT2 7 按房地产用途可以将房地产市场细分为若干子市场 这是因为不同用途的房地产在 等方面存在差异 A 投资决策B 规划设计C 工程建设D 地域范围E 产品功能答案 ABCE 35 T2 8 某城市住宅市场调查结果显示 该城市住宅的总需求与总
