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1、“土地掮客”殷国元上海房地产业最具代表性的权力寻租案揭开厚重的帷幕长达一年的调查之后，上海房地产业极具代表性的权力寻租案，揭开厚重的帷幕。坊间早有传言，案件所涉贿金之巨仍触目惊心。2008年4月22日至23日，上海市第一中级法院一审开庭，原上海市房地局副局长、上海市土地学会会长殷国元被控受贿3672万元，另有812.78万元的财物和4.79万美元来源不明。以上海地产市场近十年繁荣与纷乱为背景，管制者角色错位由殷国元案显露无遗。直至案件开庭，殷氏仍自辩所获巨利为“合伙经营所得”，似乎浑然忘却其肆意牟利之时，正是土地主政官员的身份。2007年4月，殷国元卷入由上海社保案所引发的系列调查。在社保案近
2、乎尘埃落定之时，上海房地产业“权钱交易”蔓延多年的现实暴露出来。上至原市委书记陈良宇的亲属，下至原房地局土地规划管理处处长朱文锦等土地规划系统官员，均成为链条上的食利者。此番检方指控，2002年至2003年上海地产热初起之时，殷国元与多家房地产公司内外勾结，或操纵土地交易从中分肥，或低价购买房产非法获利，所涉贿金之巨远超此前在社保案中被查处的官员。亦官亦商殷国元生于1944年，原籍江苏泰兴，曾长期在南京军区后勤部门任职，1995年以师级干部转业，出任上海市土地局副局长。1995年至2005年，正是上海土地转让制度剧烈变革、地价由低迷转而狂飙的十年。殷氏在此期间始终执掌用地审批及拆迁等核心权力。
3、2005年，殷国元退休，出任上海市土地学会会长，随之成为地产商与政府官员之间的利益通道。按检方指控，殷国元涉嫌受贿、巨额财产来源不明、滥用职权以及私藏弹药数项罪名。其中，殷氏受贿金额总计约3672万元，其妻陈伟参与受贿863万元；财产来源不明则涉及812.78万元的财物和4.79万美元。所涉滥用职权罪，系指2002年殷国元负责旧城改造审批工作时，为陈良宇之弟陈良军及另一名商人违规批地两幅，令国家损失土地出让金及收益计4657万元。私藏弹药，则源于殷退伍后保留的52发军用子弹。殷国元被控的3672万元受贿款中，有3280万元来自地产商人江信惠。此人曾为上海房地局建设用地事务中心官员，本世纪初下海
4、后成为殷国元的“合伙人”，殷氏案发后则已被另案处理。业内人士称，在上海地产业狂飙初起时，如江信惠一般从房地、建设和规划等关键职能机关抽身下海者，绝非个案。案件调查显示，殷、江两人的密切合作，从2002年持续直至2006年案发。有此强援，后者拿地便无往不克。2003年前后，江信惠控制的项目公司上海惠格置业发展有限公司（下称惠格置业）获得了嘉定区一幅520亩的土地。该地块位于黄渡镇曹安公路南侧、嘉松公路西侧，紧邻同济大学嘉定校区、嘉定国际汽车城，以及规划中的轨道交通11号线，显然颇具开发潜力。从2002年起，殷国元就督促下属朱文锦从速办理此宗征地手续，此后更要求嘉定区房地局配合，并降低嘉定区房地局
5、下属上海嘉房置业有限公司在惠格置业中的持股比例。在工商登记资料上，成立于2003年4月的惠格置业注册金1000万元，一名为“张海鹭”的自然人持股90，上海市嘉定区房地局下属企业上海嘉房置业发展有限公司持股10。公司成立不久，就顺利签下上述地块，并随即开发别墅项目莱英郡，号称“39万平方米的超大规模社区”。2006年8月开盘后，至今仍在销售和建设之中。此张海鹭与江信惠显系代持关系。相隔仅一年，殷国元再次协助江信惠获得金山区海湾路新城区一幅141亩的土地。手段亦如出一辙，殷国元亲自对金山区房地局等下属部门施加压力，上海金农置业发展有限公司迅速获得了土地开发权。此金农置业也为江信惠控制。2002年，
6、上海房地产市场已从低迷状态全面启动，几年内房价连续翻升，上海房价涨幅位列全国之首，远超当地GDP增幅。殷国元此时出手迅捷，更与同期土地政策的大幅演变直接关联。2002年7月，国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(11号令)颁行，商业、住宅用地必须采取“招拍挂”方式转让。在“招拍挂”之前，国有土地出让往往采取协议出让形式，缺乏透明度，寻租和腐败乱象丛生。2003年下半年起，上海已全面进入11号令实施阶段。2003年7月，上海市长韩正在上海房地产工作会议上表态：今后经营性土地出让要全部实行公开招投标，严禁采用协议或邀标方式，这被视为上海开始全面推行“招拍挂”。但从实际操作来看，2004年的
7、“831大限”往往才被看做是“协议拿地”真正终局。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即71号令)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。业内人士介绍，在2003年前后的政策调整期，上海土地违规操作案集中爆发。身为上海土地主管官员，殷国元牢牢抓住了这个时间差。2003年间顺利拿下嘉定、金山两幅土地后，2004年至2006年间，殷国元便不断从江信惠处获得回馈，包括股权、现金、房屋和轿车，总价值达3280万元。据起诉书指控，上述贿款中有1300万元用于购买闵行区浦江镇一幅5.3万平方米的土地，
8、证明殷国元或其家属直接介入了地产经营。2005年，殷国元以其弟殷国华夫妇经营的上海园顺物贸发展有限公司名义，获得了惠格置业10的股权，价值1000万元。此外近千万元贿款，为殷国元从各开发商处低价买房，所需资金便由江氏支付；共涉房产11套，包括由江垫款赠送的宝山绿洲花园房产七套，价值451万元。炒房获利除了与江信惠合伙牟利，殷国元与地产商分肥的主要模式便是低价购房。2002年，殷国元利用分管拆迁工作的职务便利，要求长宁区房地局为上海茗嘉房地产发展有限公司开发的楼盘长宁馥邦苑发放拆迁许可。随后这个占地3万平方米、建筑面积9万平方米的项目迅速建成，并于2003年进行预售。作为回报，2004年，殷国元
9、在茗嘉房产的关联公司上海盈嘉房地产发展有限公司（下称盈嘉房产）购入别墅两套，购房资金来自江信惠之处，其中一套别墅的买入价被认定低于市价91万元；加之地产商代付的8.5万元装修费，殷国元被控收受盈嘉房产贿赂99万元。盈嘉房产控制人俞燕萍与殷、江二人关系不浅，2005年后成为江氏之惠格置业的大股东。2005年5月，殷国元买入胶州路5号一层商铺、获得优惠差价20万元部分，买房所需款项则由另一名地产商卢勇支付。此宗交易亦被认定受贿。此外，殷国元作为浦东新区康桥镇多起土地利用的审批负责人，曾以低于市场价125万元的价格，在当地大盘康桥半岛购买房两套。起诉书称，2002年12月，殷与时任康桥镇党委书记、开
10、发区副主任、康桥半岛房地产发展有限公司董事邱学国（后调任上海世博土地储备中心安置基地管理处处长）、董事长王伟贤商定，其以133万元在康桥半岛购房两套，而这两套房屋当时的市场评估价为259万元。2004年7月，殷国元以139万元购入国定路358弄2号房屋两套，低于市场评估价114万元。检方就此亦指控殷曾为卖方南京军区某部驻沪办谋利。 以上涉案房产累计14套，若非案发，其炒房获利将逾千万元。2005年退休后，殷国元频频出现在沪上各商业论坛、研讨会，高调唱多上海楼市。在宏观调控形势最为严峻的时期，殷氏屡出惊人语，如“要买房的尽快早买”、“调控已到位”云云。牵连陈良宇案在殷国元等土地官员寻租行为的背后
11、，是国家和公众利益的巨大损失。此番检方指控，殷国元在2002年负责旧城改造审批工作期间，为原市委书记陈良宇之弟陈良军及另一名商人违规批地两幅，造成土地出让金及收益损失4000余万元。其中，2002年12月，殷氏受陈良军请托，违规确认宝山区高境镇某地块符合旧城改造条件，致使国家损失土地出让金以及土地增值收益3441万余元。按当时上海市的有关土地政策，对列入旧城改造项目的土地，开发商只需承担拆迁成本，免缴土地出让金。认定旧城改造项目的基本条件有二：必须是国有土地，旧城建筑必须占所涉土地70以上。陈良军看中的那块土地并不符合上述条件。接近殷案人士透露，这块土地能够划入旧城改造范围，还曾经历一波三折。
12、在2002年中期，由宝山区政府部门上报至上海市房地局的旧城改造申报材料里，这幅约150亩的地块已然在列，但因不符合要求，未能通过“两委三局”（市建委、发改委、规划局、房地局和住宅发展局）的联合评审。至年底，在陈良军通过关系出面打招呼之后，土地面积调至约100亩，终被列入旧城改造范围。根据负责联合评审的有关政府人士的证词，上述地块最终过关未行评审。陈良宇案的司法文件对此事亦有述及。当时陈良军看中宝山区一块近600亩的土地，多次找宝山区区委领导帮忙。后者请示陈良宇同意，促成了交易。经手人包括宝山区相关官员、殷国元及房地局土地利用处处长朱文锦等。朱亦在2007年9月26日，被上海市第一中级人民法院以
13、受贿罪一审判处有期徒刑15年。陈良宇案判决显示，陈良军最终获得354亩土地使用权。如今看来，正是该地块中的100亩被认定为旧城改造项目，免缴土地出让金所致。就此宗审批，陈良宇曾被检方指控玩忽职守，一审判决时法院认定为滥用职权罪。另据检方指控，2002年9月，殷国元接受前文所述商人卢勇请托，促成宝山区高境镇另一幅101亩的地块出让；并违规确认地块为旧城改造性质，造成国家土地出让金损失1215万余元。据财经记者了解，高境镇位处宝山区最南部，距离市区最近且交通便利，颇受地产界关注。2002年时，该镇土地尚未大量开发，众多开发商则选择在此处屯地，有官员背景者便先入为主。陈良军当时的合伙人是上海著名地产商周正毅，该项目转手后，陈良军获利1.18亿元。目前，陈良军已涉案被查，案件尚未进入审理程序。据悉，同样请托殷国元的商人卢勇，亦为上海本地的下海官员。截至发稿时，殷国元案尚未宣判。由于涉案金额巨大，涉案内容敏感，接近此案人士推测，对于如何量刑，有关方面可能不会在短期内作出裁决。目前，殷国元和妻子陈伟分别被羁押于上海市国家安全局看守所和上海市看守所。
