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1、丰镇市金港住宅小区第一章 前 言我公司通过对丰镇市新区迎宾路人民法院对面13万平方米的地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据丰镇市和新区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。把握国家相关产业政策，结合丰镇市地区住宅建设的实际情况，拟在钢结构、墙体、节能环保、新型能源、成品住房等绿色建筑方面进行探索应用，采用太阳能与建筑一体化生活热水技术、太阳能光伏LED灯具、低温热水地板辐射采暖和分户计量低碳技术；采用中水回用、雨水渗透
2、和有机生化垃圾处理等环保技术；采用居住区智能化物业管理技术。实现住宅部品通用化，大力推行新建住宅一次装修到位，促进个体化装修和产业化装修相统一。我国钢结构住宅起步很晚，大规模研究开发、设计制造、施工安装钢结构住宅还是近二三年才发展起来。目前在北京、天津、山东莱芜、安徽马鞍山、上海等地开展低层、多层和高层钢结构住宅试点工程，已经建成30多万平方米，最近北京赛博思金属结构有限公司将建造12万平米外企职工公寓，内蒙古国立工程设计咨询有限责任公司为包头市设计了10万平米的钢结构住宅，这些都说明了钢结构住宅发展势头良好。 本项目总建筑面积7万平方米，项目总投资18000万元。经测算项目销售总收入2310
3、0万元，项目净利润1991万元，因此项目在经济上具有较强的可行性。一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 二、报告编制依据 1、内蒙古丰镇市规划局规划方案；2、国家建设部及内蒙古颁布的与房地产相关法律与政策；3、现场勘察和实地调研所得资料；4、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）；5、钢结构工程施工质量验收规范（GB50205-2001）。三、项目概况1单位名称：丰镇市行远房地产开发有限责任
4、公司2成立时间：2007年5月3注册地址：内蒙古丰镇市4经营地址：内蒙古丰镇市巨宝庄镇四十二号村西南5法定代表人：王晓强6注册资本：500万元7执照注册号：1526020000010018企业类型：有限责任公司9主营业务：房地产开发业务等丰镇市行远房地产开发有限责任公司现有员工45人，具有本科以上学历的员工占52，具备中、高级职称者多名。公司具有多年的房地产开发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的开拓意识、形成了“高水准、高品质”的开发经营思路和市场品牌形象，建立了套符合市场竞争需要管理体系以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具有
5、团队合作精神的员工队伍。目前，公司正以“专业、专注、真诚、高效”的标准为广大客户提供最优质服务。丰镇市地处晋冀内蒙古三省区的结合部位，素有内蒙古自治区“南大门”之称,是自治区对外开放、发展外向性经济的窗口和前沿,也是内地经济向边远少数民族地区转移的过渡地带。地理坐标为北纬401827404828,东经11247311134718。丰镇市距呼和浩特飞机场160公里，距大同机场50公里，距首都机场380公里。铁路有京包线、大（同）准（准格尔）电气化铁路横贯市区，公路有208国道、呼阳省级公路纵横全市。“金港住宅小区”位于丰镇市新区迎宾路人民法院对面，北临已建成的新区主干道,西临二广高速，东临金牛建
6、材城。由此该地块系丰镇市新市区的最佳路段，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来居住小区环境及其独特的新天地。根据内蒙古丰镇市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.5，建筑密度不大于40%，绿化率大等于30%。据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。该方案初步确定项目主要技术指标如下详见（附表一）： 用地面积：13万平方米容积率：1.373总建筑面积：7万平方米 其中：地上建筑面积6万平方米地下建筑面积1万平方米建筑密度：21.42%绿化率：32.88%。第二章 项目开发经营环境分析国内环境：中国房地产还有20年以上的好景。 上海新国际博览中心，第七届
7、中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。 “中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。 2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米。”在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发展势头，房
8、地产业的发展与国民经济及相关产业的发展比较协调。居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。一、 内蒙古丰镇市房地产市场分析1、 经济状况丰镇市经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显，第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，丰镇市社会全面进步，城镇建设步伐加快，交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣。丰镇市的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。丰镇市财政收入、规模以上工业增加值、固定资产投资额连续四年保持乌兰察布第一，正在向自治区一流旗县市的目标迈进。我市从2004年起连续四年被评为中国西部百强县市，20
9、06年、2007年连续两年跻身全国最具投资潜力的中小城市百强县市行列。2、房地产状况衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准：首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次要看房屋价格的波动状况及其走势。从目前全国房地产市场的运行情况看，正处于正常发展的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。丰镇市的房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱，还未有任何具规模的小区形成，并缺少大量先进的房产设计和营销手段，市场本身还存在着许多问题。丰镇市目前真正从产品本身出发，具备较先进的
10、规划理念的个案屈指可数。随着经济发展、收入增加、居住水平的提高而不断演变，丰镇市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。二、有利投资经济形势成因分析1、国家宏观经济的影响2、内蒙古丰镇市经济发展势头良好3、全国整体房地产市场发育发展情况良好在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说金港住宅小区项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。第三章 项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。一、
11、投资地块的地理环境丰镇市总面积2705平方公里，其中城区面积35平方公里，辖3乡5镇、5个街道办事处，总人口34万，其中城内人口15万。有蒙、汉、回、满等15个民族，少数民族人口约3400人，其中蒙古族1200多人。丰镇市具有独特的区位、交通优势，是自治区“三横九纵十二出口” 的重要公路网络，融入了京津冀4小时经济圈和呼包鄂3小时经济圈。已基本构建了较为完善的基建设施与交通网络，丰镇市同京津冀和呼包鄂的经济地理距离将大大缩短，极具潜在区位优势，给丰镇市带来接受发达地区强辐射的新机遇。二、区域分析本项目位于内蒙古丰镇市新区，地块规整，东临丰镇市各行政单位，潜在客户群体较为广泛，这是该项目显而易见
12、的优势。三、消费者调查分析为了使本项目更适应市场发展，满足丰镇市当地居民的购房要求，我们对丰镇市部分市民进行了关于住宅消费的市场调研。选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为：钢结构、环境好、装修方式、付款方式、价格、升值潜力，比例依次为70%、50%、50%、20%、20%、15%。从以上问卷调查汇总中，我们可以看出丰镇市人对钢结构能接受，不再局限在以前的混硬土的房子，说明丰镇市客户希望居住条件能更好。随着丰镇市客户购房观念的不断改变，他们对产品的综合质量要求也越来越高。第四章 项目开发经营优势点现对该项目真正的、突出于丰镇市住宅市场的优势点集中如下。1、钢结构住宅建筑是住宅建筑的一个分支，
13、与砖石结构、钢筋混凝土结构、木结构一样是住宅建筑的重要组成部分，它以工厂化生产的钢梁、钢柱为骨架，同时配以新型轻质、保温、隔热、高强的墙体材料作为围护结构建造而成，其主要承重骨架是由钢构件或钢管（园管或矩形管）混凝土构件所组成。它在美国、英国等国家的发展应用已有上百年历史，由于具备其他结构无法比拟的优点。2、金港住宅小区的自然环境，在内蒙古丰镇市得地独优；3、金港住宅小区可作为新区、企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；4、金港住宅小区拟在钢结构、墙体、节能环保、新型能源、成品住房等绿色建筑方面进行探索应用，采用太阳能与建筑一体化生活热水技术、太阳能光伏LED灯具、低温热水地板辐射采
14、暖和分户计量低碳技术；中水回用、雨水渗透和有机生化垃圾处理等环保技术；居住区智能化物业管理技术。实现住宅部品通用化，大力推广住宅全装修，推行新建住宅一次装修到位，促进个体化装修和产业化装修相统一。5、现浇砼需要连续施工，在我国北方地区受到施工季节的影响。钢结构的大部分构件在工厂生产，运往现场通过焊接或螺栓进行整体组装，可全天候作业。施工现场作业量小，减少了施工临时用地，与传统建筑材料相比，对周围环境污染小，提高了施工的机械化水平。由于钢结构本身可作为劲性结构承担结构荷载和施工荷载，施工时可以节省支模、拆模的材料，由此降低成本，大大加快施工速度。资金价值在施工中充分体现，减少资金成本，对开发商的
15、销售和资金回笼极为有利。上述优点的正确运用，有利于开发项目打造良好的基础。第五章 项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将钢结构、区域、交通环境、配套设施等各种因素综合考虑。1、金港住宅小区虽位于新区，但紧邻市行政中心，这决定了主体目标对象为丰镇市的中高层消费群。2、开发区各项基础设施和市政设施都已跟进。第六章 钢结构工程安全施工方案目前，国内的建筑业生产效率较低，尚属劳动密集型产业，而钢结构住宅属于高技术高效率的产业，加快对钢结构住宅的研究，将促进建筑业向技术密集型产业转化，并将带动建材、冶金、信息机械尤其是钢铁企业的发展。钢结构住宅的发展将带动住宅施工行业的革新。如果说钢筋混凝土结构的发展使施工从手工业进入了机械化，那么钢结构的应用就将使住宅施工实现现代化。“钢结构是环保住宅，钢结构符合可持续发展概念”。有专家预言：3年内钢结构住宅将成为建筑现代化发展的一个重要标志。21世纪钢结构将占领广阔的建筑市场。钢结构建筑是
