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1、土地登记代理人考试土地权利理论与方法之国有土地使用权（6）四、划拨国有土地使用权的内容及限制 划拨国有土地使用权人对划拨土地享有占有权、使用权和部分收益权。划拨国有土地使用权的处分权能受到一定限制，使用权人不得对其权利进行有偿处分。划拨土地一般属公益性用地，公益性用地并不以经营为目的，对土地使用权有偿转让、出租、抵押有违国家无偿划拨的目的。因此，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第44、45条，划拨国有土地使用权管理暂行办法第5、6条均规定，划拨国有土地使用权只有变为出让国有土地使用权并符合其他条件才可转让、出租、抵押。但是，对于划拨土地上的房屋出租，城市房地产管理法第55条做了较为宽松的规
2、定。按照该规定的精神，在这种情况下出租房屋可以不办理土地使用权出让手续，但必须将租金中所含的土地收益上缴国家。这样规定，有利于鼓励有富裕房屋又不愿转让或交纳土地出让金的用地人将房屋租与他人，从而使已有的房屋资源得到充分利用，从而缓解城市房屋的供需矛盾。 实践中，划拨国有土地使用权人经土地管理部门批准，可以将划拨土地无偿让与其他用地单位，也可以与其他划拨国有土地使用权人进行土地互换（但不得牟利）。但从本质上说，由于需要土地所有者的批准，这种权利处分不是完全自主的。与此相比较，出让国有土地使用权的处分无需批准，而仅仅是办理登记手续，使用权人有完全自主的处分能力。 划拨国有土地使用权人享有对所得土地
3、收益的处分权。划拨后，用地者实际控制划拨土地，并依土地使用目的对其实际利用。划拨国有土地使用权人可通过占有、使用土地而获取土地利益，该利益包括使用土地的收益和使用土地的便利。因划拨国有土地使用权本身不具有处分权能，经批准适当处分以后，用地者应当缴纳出让金或将转让或出租所获收益中的土地收益上缴国家。 划拨国有土地使用权人享有其划拨土地上的建筑物和其他附着物的所有权。依房地一致原则，土地使用权的主体与地上建筑物、其他附着物所有权的主体应一致，因此，划拨国有土地使用权人对其投资建造的地上建筑物和其他附着物享有所有权。 五、划拨国有土地使用权的转让 划拨国有土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转
4、让的，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。城市房地产管理法第39条对划拨土地上房地产的转让做出了规定。划拨国有土地使用权可否进入市场是一个有争论的问题。就我国目前房地产市场的现状而言，在高达99%的存量城市土地仍然为划拨土地，国有土地出让市场因资金短缺所限而发展缓慢，而通过征用集体土地增加城市土地供应又受到诸种因素制约的现实情况下，应该以多种方式促使存量土地进入二级土地市场。因此，允许划拨国有土地使用权通过一定条件，有限制地进入二级市场是我国现实的要求，也是鼓励原划拨土地使用者节约用地、合理用地，防止土地的闲置、浪费，发挥土地利用效能和经济效益，确保国土资源不流失，以达到土地资源合理利
5、用和优化配置的客观需要。因此，我国的有关法律、法规对划拨国有土地使用权转让，特别是国有企业改制中的划拨国有土地使用权处理作了比较灵活的规定。 首先，划拨国有土地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由转受让方缴纳出让金。划拨土地是国家根据土地使用者实际需要、用途交付其专项使用的，因此，转让划拨国有土地使用权必经有批准权的人民政府审批。规定由转受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳出让金，不仅充分体现了国家对土地一级市场的垄断，也有利于房地产市场的健康发展，并可避免因房地产私下交易而造成国家土地收益的流失。根据我国城市发展城市房地产的政策取向，
6、划拨土地转让应当尽可能采用缴纳出让金、办理出让手续的方式。实践中，无建筑物的土地的使用权转让，厂房、宾馆、写字楼、商品房住宅等经营性房地产的转让，一般应办理土地使用权出让。 顺便指出，从严格的法律意义上讲，办理土地使用权出让的情况下，所谓划拨使用权转让，实质上不过是一种权利更新，即原有的划拨国有土地使用权的终止和新的出让国有土地使用权的设立。当然，从实务的角度，将这种现象理解为以权利更新为条件和后果的土地使用权交易，也未尝不可。 其次，划拨国有土地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，如国家暂时无法或不需要转为出让方式提供给土地使用者的土地，或根据城市规划不宜出让而近期又不禁止转让的土地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。1992年9月财政部发布的关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法第3条规定，国有土地使用权有偿使用收入中土地收益金（或土地增值费）包括土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地表建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款。
