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1、城建开发北京F3用地专题研究 中原投资顾问部2014年5月 2 市场研究部分结论前置 区域层面 区域集中在远郊区 以房山 大兴 顺义 通州为主客户属性 客群类型相对集中 投资刚需自住为主 总价承受能力有限或者外地受限购的客户 产品层面 公寓就是附加值的突破及服务价值链的延伸 比如努力做4 5层高等手段别墅控制面积及首付门槛 难点在于首付比例 使用成本和转手成本高营销层面 办公功能主打 营销渠道受限 以小众营销为主规划限制及风险提示 loft努力将层高做到政策规定的最高限 以做住宅的思路做公建 预留居住类相关管线 3 商水商电与民水民电的比较 商业用电价格 0 87 1 5元 千瓦时 民用电价格
2、 0 49元 千瓦时 商业用水价格 7 15元 吨 2015年起8 15元 吨 民用水价格 5元 吨 类住宅与住宅产品在使用层面上 除了布局受限 还存在水电成本高 商电比民电0 38 1 01元 千瓦时 商水比民水价格高2 15元 吨 4 F3用地专题研究背景 前提 开发公司在平谷及房山正在操作一级开发项目涉及F3类用地 拟进行一二级联动开发 通过本专题研究为项目操作及类似项目开源提供服务 基于市场条件 主要针对F3类用地作为类居住产品为主的市场进行研究 5 专题目录 6 F3用地属性界定 7 F3用地属性界定 F3用地指除居住之外的其他设施的混合用地 该性质用地竞争范围主要为公建性质用地 在
3、 北京新城控制性详细规划 地块层面 编制要求 中F用地属于多功能用地 其中F1为住宅混合公建用地 指以居住为主导性质兼容公建 F2为公建混合住宅用地 以公建为主导性质 兼容居住 F3为其他多功能用地 指除居住之外的其他设施的混合用地 从概念上可以看出 F3用地可以做商业 写字楼 酒店 厂房等等业态 所以该性质的用地竞争范围包括以上性质的用地 即公建性质用地 F3用地做类住宅与住宅的区别 开发商 公建标准建设 需预埋相应的管线满足居住要求消费者 不限购 贷款首付50 无法落户 产权年限不同 设计上对日照无要求 按照公建类建筑报批 居住功能缺失 8 F3用地出现的背景 城市层面 为了防止北京城镇化
4、发展重速度 轻质量的问题 北京在十二五规划中确立了产城一体化发展的战略结构 因此在新城区域出现了大量的F3类型用地 市场层面 北京市 限房价竞地价 政策后出现自住型商品房项目 该类项目盈利空间小 开发商需要有其他类型用地做盈利补充 F3类用地具备市场机会 F3用地出现的背景 适应北京产城一体化的新城建设需要 同时兼顾市场发展 9 F3用地土地市场 10 土地部分小结 1 成交区域 F3用地分布在新城为主 F3用地的区域逐渐扩大 前两年无该性质用地的区域开始成交 说明城市外扩节奏加快 F3用地供应加快 价格逐年提高 未来F3用地将成为热点 2 成交量 通州城市副中心的规划使得该区域商务机会较强
5、支撑公建类物业发展 因此成交量价较高 3 成交价格 2013年以前 通州及顺义等具备商务发展条件的区域F3用地的价格高于住宅用地 大兴及房山等商务氛围不足的区域F3用地价格低于住宅用地 大兴区由于2014年成交F3用地的位置较好 楼面地价首次超过住宅用地 11 近三年56宗F3用地成交一览 12 北京市F3类用地近三年成交量稳步上升 2013年共成交31宗总建面362万平米 较2012年增长了115 增长势头迅猛 F3用地占总出让量的比例同样在上升 F3用地逐渐成为北京土地市场的热点 F3用地成交量逐年增加 F3性质用地占总用地比例逐年增加 近三年F3用地成交量 13 F3用地分布 F3用地成
6、交以通州 大兴 房山 顺义等新城区为主 其中通州区最高 占47 近三年通州成交量最高 占比达到47 其次为大兴 占比11 再次为房山及顺义 各占9 通州区及大兴区F3用地宗数呈现逐年上涨趋势 其他区域成交宗数较少 14 主要成交区域 通州 顺义 大兴 房山 成交量稳步增长 前两年无成交的区域 门头沟 密云 昌平 2013年也开始出现成交 近三年通州成交量最高 大兴 房山成交量持续上升 平谷仅2012年成交20 8万方 门头沟 密云及昌平等区域2013年开始有该类土地成交 近三年F3用地成交区域 成交持续增长区域 2013年出现成交的区域 15 近三年F3用地成交价格分析 F3用地成交热门的新城
7、区域如通州 顺义 大兴 房山等楼面地价环比上涨幅度较大在40 以上 门头沟 密云及昌平2013年开始有该类用地成交 16 近三年F3用地成交价格分析 通州及顺义等商务氛围浓厚的区域F3楼面地价高于住宅用地 商务价值高于居住价值 大兴及房山等刚需区域F3用地楼面地价低于住宅用地楼面地价 居住价值高于商务价值 门头沟 密云及昌平由于成交的住宅用地较少 价格上存在一定的个性差异 所以暂不分析 通州及顺义等具备商务发展条件的区域F3用地的价格高于住宅用地 大兴及房山等商务氛围不足的区域F3用地价格低于住宅用地 17 2014年F3用地成交情况 2014年截止到5月份 共成交F3类用地12宗 分别来自通
8、州5宗 大兴4宗 昌平 房山及亦庄各1宗 楼面价通州与2013年差别较小 由于成交位置原因 大兴 亦庄 昌平楼面价上涨幅度大 18 F3类住宅市场 类住宅市场结论前置 公寓与类别墅相同处 土地性质决定了商住公寓与及类别墅均不限购 公建立面 建筑配套 多为商水商电无燃气 公建比例配建停车场 首付比例高 无法落户 居住功能缺失 受政策影响小 公寓操作的机会及关键点分析 投资及城区外溢刚需客户为主 决定了该类项目一般需要较强的交通便利性 如地铁 产品打造的关键点在于面积控制 低总价及高附加值 类别墅操作的机会及关键点分析 投资及改善型客户为主决定了该类项目需要在别墅集中区域 驱动力主要体现在稀缺资源
9、 如自然景观 别墅氛围 同时总价 舒适度及高附加值是关键 若对去化速度有一定要求需要尽量收小面积及降低总价 20 类住宅市场 环线与区域分布 商住公寓类项目多分布在五六环线 类别墅项目分布在远郊区 当前市场 F3类及公建性质类居住产品主要包含两种 公寓及类别墅 类住宅市场 价格差异 房山 通州 亦庄 大兴 昌平等刚需第一承接区域公寓类项目比住宅项目价格低12 20 平谷属于远郊区域 住宅价格平台不高 加之客户对商住公寓认知较低 所以公寓类较住宅类价格低34 顺义住宅项目较少 而公寓较集中 加之顺义属于空港区域 公寓类项目价格高于住宅类 近郊区域公寓类项目比住宅项目价格低12 20 平谷等远郊区
10、域公寓项目比住宅价格低的幅度较大 在34 4 固安孔雀城 金融街园中园 22 一商住公寓 二类别墅 类住宅市场产品分类 23 类住宅产品价值体系 商住公寓 交通 地铁驱动 商住公寓价值体系 外部 自身 规划 产业驱动 配套 引入生活配套 规划布局 主力户型 装修 点塔结合 总价 建筑配套 立面 附加值 围合半围合 公建立面 商水商电 无燃气 毛坯为主 公寓 40 70平米 loft 50 80平米 公寓 50 70万 loft 120 150万 送露台 买一层送一层 做配套 建筑密度20 35 送储藏室 过道赠送 24 地铁驱动 产业集中的区域 开发商引入生活配套配套 类住宅市场 公寓市场之驱
11、动因素 25 小体量 高容积率 围合半围合式 行列式 板塔结合 3 0 3 5米平层或4 2米loft 建筑密度集中20 35 绝大多数项目商水商电无燃气 类住宅市场 公寓市场之产品分析 26 平层集中在40 70平米 loft集中在50 80平米 类住宅市场 公寓市场之面积分析 27 平层集中在50 70万 loft集中在120 150万 类住宅市场 公寓市场之总价分析 28 28页 小户型为主 控制总价 高附加值及价格优势突出项目去化较好 低总价 交通 高附加值 不限购 类住宅市场 公寓市场之需求分析 29 典型案例 东亚新华地产 多年前东亚新华地产在房地产众星云集的北京城里仍是个名不见经
12、传的民营开发企业 凭借对房地产项目缜密的研究和专业的运营方式 东亚新华地产开发的东亚 望京中心 东亚 三环中心 东亚 上北中心等京城多个MINI不动产系列产品瞬间引爆北京房地产市场 多次创造开盘即售罄的地产奇迹 一路载誉京城 东亚新华地产作为业内先进开发理念及开发模式的探索者与先行者 最早提出 MINI不动产 概念 推出独具竞争优势的地铁沿线中小户型产品 掀起抢购热潮 多次创造开盘即售罄的地产奇迹 驱动力 交通驱动 小户型 低总价 产品 均以平层公寓产品为主 典型案例 东亚新华地产 均为中小户型主力 户型可拆分 典型案例 东亚新华地产 外立面 现代简约 公建立面 典型案例 东亚新华地产 小结
13、开发商特色 MINI不动产专家 外立面和室内装修有统一建设标准 由长期战略合作伙伴统一打造 实现产业链运作 驱动 交通驱动 承接投资客及外溢刚需客 规划 围合及半围合式建筑既能实现建筑密度最大化又能保证良好的采光通风 产品 平层开间可自由组合 空间灵动 方便使用 按公建标准设置卫生间 同时室内预留上下水 典型案例 东亚新华地产 可借鉴点 产业化流水线产品打造 小户型开间空间可自由组合 室内预留上下水 交通驱动 小户型 loft产品 高附加值 效果图 典型案例 绿地起航社 典型案例 绿地起航社 规划特点 东南西北向都有 半围合布局 利于出面积 产品 2 8米层高 40 120平米 效果图 典型案
14、例 绿地起航社 典型案例 绿地起航社 2011年5月开盘 月均去化64套 主力面积为50 60平米及100 120平米 主力总价为60 90万及130 180万 销售策略上 购买时可先付50 入住后再付50 项目已售罄部分产品属于网签阶段 典型案例 绿地起航社 客群情况 客群主要以居住及投资客户为主 办公自用的企业为20 左右 投资及自住客主要为工作生活在南城的客户为主 看重项目的发展潜力及项目的低总价特点据现场销售人员透露目前已签约华熙地产等几个中大型企业 其他均为个人小型私企 已签订办公客群无明显聚集特征 多以中小型企业为主 典型案例 绿地起航社 驱动 地铁 CSD驱动 远景规划政府的第二
15、办公区规划与产品 半围合布局增加社区私密性 利于出面积平层产品低总价 配套资源 本身为综合体项目 自身配套完善 成交 月均成交64套 成交总价集中在60 90万及130 180万元 客群 商住产品不限购 小户型低总价 南城刚需客户及部分投资客 看好区域升值潜力 小结 可借鉴点 小户型 低总价 整体品质高于周边项目 交通便捷 小户型 低总价 loft产品 高附加值 典型案例 金隅i立方 采用较为规整和对称的平面风格 和规整的地块形成呼应 围合出区域的边界 产生整体感 简洁现代的造型设计 灵感来源于周边的仓储用地的集装箱堆叠的形态 通过对现代集装箱再利用的研究和建筑造型的组合关系 得出的建筑立面
16、通过立面的多变性提升居住舒适度 规划特点 组团式建筑综合体 围合布局 集高档酒店 精品商业与地下停车厂于一体 典型案例 金隅i立方 产品特征 loft产品 2梯10户 4梯18户及2梯18 19户 主力户型50 70平米 4 2米层高 局部挑空 典型案例 金隅i立方 月均成交71套 主力户型50 70平米 主力总价在70 120万 基于项目自身原因 官司 后期去化慢 典型案例 金隅i立方 成交特征 首付分期 5万首付起即订房 主力客户 大兴 丰台等南城客户为主 包括地铁四号线沿线挤压客户 主城区工作受限购的外地年轻白领及部分投资客 充分考虑主力客户的特点 首付能力弱 还贷能力强 采取了首付分期的策略 实现了轻轻松松付首付置业 典型案例 金隅i立方 交通 地铁驱动 规划及产品 围合式布局 loft产品设计 主力户型50 70平米 4 2米层高 局部挑空 成交 月均成交76套 主力总价在70 120万 低总价降低购房门槛 营销 采取分期首付 降低购房门槛 小结 典型案例 金隅i立方 可借鉴点 LOFT产品高附加值 分期首付降低首付压力 46 地铁上盖 小户型低总价 高附加值 案例研究 CD
