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1、-合同法商鋪租赁管理细则 篇一：商铺租赁合同法 商铺租赁合同法 商铺经营权在社会经济生活中已经得到广泛的认可和使用,但是目前尚未有任何法律法规对此予以规制。商铺经营权作为现代商事租赁制度适应现代社会经济发展的产物,合同法上的租赁合同制度不敷堪用,商铺经营权应被作为一种新型的、独立的物权种类。以下是小编今天为大家精心准备的：商铺租赁相关合同法。欢迎阅读和参考! 商铺租赁合同法如下： 一、 对房屋租赁合同效力认定问题 出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，为对房屋租赁合同的
2、效力主要应从以下几个方面来审查： 1.审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。 2.审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。建设部1995年以第42号令发布的城市房屋租赁管理办法 第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租： 未依法取得房屋所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; 共有房屋未取得共有人同意的; 权属有争议的; 属于违法建筑的; 不符合安全标准的; 已抵押，未经抵押权人同意的; 不符合公安、环保、卫生等主管部门
3、有关规定的; 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 城市房屋租赁管理办法认为房屋租赁的权源只能是所有权。而无论是法理分析，还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践，都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的根本问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。比如按揭房出租，因没有完全取得产权，是否就认为出租行为无效呢?还如大量存在的”二房东”现象，是否”二房东”与他人签订的租赁合同都无效呢?显然，这些出租行为认为无效，极不利于经济的发展，也会导致房屋资源的闲置和浪费。这与社会主义立法的目的和法律应适应事物发展规律的原则是
4、相左的。从物权的角度来分析，所有权人出让占有权是很常见的，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，理应恰当，否则光”占有”有何经济价值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。物权的另一种形式，即他物权人实际上就是物的实际占有者，同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。 如国有企业的承包经营权，难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把财产拿来出租吗?显然这是否定的，大量的企业出租商铺，出租厂房，比比皆是，如果都认定为是非法的，那么立法者在自我否定。另外从合同的角度来分析，租赁合同反映的是”出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系”。出租人作为合同的一方，并非以
5、所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。单就租赁的法律关系而言，各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系，具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同，只是他们占有权的取得方式不同而已。没有一国的立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人。从理论上讲，合法占有即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人同意，只是租赁合同的特殊要求，且原出租人并不能被认为就是所有权人。综上所述，把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的，而应以合法占有权作为权源。如此一来，许多棘手的案件也就迎刃而解了。 城市房屋
6、租赁管理办法中存在的另一个问题是对权属受到诸如”司法机关和行政机关依法裁定、决定查封”等形式限制的房屋，在一定条件下的租赁是否允许。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的情形一般是因为权属有争议诉之法院，法院依申请人申请采取了诉讼保全，或者房屋涉及到违法违纪被查封，或者是房屋本身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。后两种情况被查封，因为关系到房屋本身问题，肯定是不能进行租赁的。但前一种情况在一定条件下，应允许房屋租赁。从理论上说，城市房屋租赁管理办法的规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权的基础之上，所以所有权不清晰当然认为不能租赁。依合法占有权源理论，即使权属有争议，在法院
7、没有最后裁决之前，合法占有人仍应有权出租的。如果一方坚持不能让合法占有方出租，则应提供担保，以保证法院裁决房屋归属合法占有方后，合法占有方的合理租金损失可以收回。如果法院裁决房屋归非合法占有方所有，则房屋在诉讼期间取的租金归还给最终所有者。如果同时存在”二房东”的情况，则依照所有权人与”二房东”的约定分配租金。从审判实际中看，法院查封有权属纠纷的房屋后，在法院的监督和办理一定手续情况下，采劝活查封”手段，使房屋不置于闲置，造成不必要的经济损失，这样做最终还是有利于房屋所有权人的，也利于充分发挥现有社会财富资源的最大作用。不过需强调的是，这种情况下的租赁一定要办理一定的担保手续，并在法院的监督下
8、进行。 3.审查是否进行过登记备案。1994年的城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法，都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。城市房地产管理法还规定登记备案后有关机关颁发的房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。简言之，非经登记备案，未取得房屋租赁证的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的，应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。有人认为，房屋租赁登记制度没有存在的必要了，经济的发展和交易日益频繁，一切交易手续应越简便越好，登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性，房屋作为不动产有其自身的特征，与一般流通物不同，房屋交易应有权属登记备案，房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让，
9、当然也应予以登记备案。还有人认为，现行合同法在规范租赁合同内容及出租人义务时，并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触，以及新法吸收旧法的原则，房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理，但分析一下也站不住脚。合同法关于租赁的规定仅是范指而已，包括房屋，也包括其他财产的租赁。但房屋的租赁，作为一种特殊财产有特别法规来规定，并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时，优先适用房屋租赁专门法规。实际上，合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定，并没有否定有要求办理租赁登记手
10、续的必要性，也不存立法价值的抵触问题。所以，笔者认为，没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的，租赁合同是无效的。 4.审查房屋租赁 合同的内容是否合法。在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计，因其滞纳金过高，导致滞纳金的约定无效。有人认为：只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形，承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外，还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动，若是，则在出租人明知情况下，租赁合同无效。 二、 承租人对房屋进行的装修，在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理 1.对承租人装修物价值的
11、认定。承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁合同中，一般均规定，装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为，首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失;如果协商不成，则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。 2.对承租人装修物的处理及补偿。装修物在法律上属于添附物。最高人民法院关
12、于贯彻执行篇二：合同法租赁合同 篇一：租赁合同法篇二：合同法 对于可撤销的合同，当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 1. 对 错 2. （答案错） （单选题）甲公司将所属设备租赁设备卖给丙公司。根据合同法律制 a. 买卖合同有效，原租赁合同自买卖合同生效之日起终止 b. 甲公司在租赁期间不能出卖出租设备 c. 买卖合同有效，原租赁合同继续有效 d. 买卖合同有效，原租赁合同须经丙公司同意后方继续有效 （单选题）非法垄断技术的合同属于： 3. a. 效力受限制的合同 b. 效力未定的合同 c. 效力有瑕疵的合同 d. 无效合同 根据合同法的规定，下列合同中，根据合同性质，债权人不得
13、将合同4. 的权利全部或者部分转让给第三人的有： （答案错） a. 出版合同 b. 赠与合同 c. 雇佣合同 d. 委托合同 5. （ 单选题）甲委托乙为其购买木材，乙为此花去了一定的时间和精力，现甲不想要 这批木材，于是电话告诉乙取消委托，乙不同意。根据合同法律制度，下列表述中， 正确的是： （答案错） a. 甲可以单方取消委托，但必须以书面形式进行 b. 甲可以单方取消委托，但需承担乙受到的损失 c. 甲无权单方取消委托，否则应赔偿乙的损失 d. 甲可以单方取消委托，但仍需按合同约定支付乙报酬 6. 合作开发的当事人一方不同意申请专利的，另一方或者其他各方不得申请 专利。 对 错 甲以欺诈
14、手段订立合同，损害国家利益。该合同应属于无效合同，而不是可撤销合同。 7. 对 错 融资租赁合同的特征包括： 8. （答案错） a. 租赁物的维修义务由出租人承担 b. 融资租赁合同属于转移财产使用权的合同 c. 一般由出租人对租赁物的瑕疵负担保责任 d. 融资租赁合同的租赁物必须是不易消耗物（单选题）根据我国合同法的规定，违约责任的归责原则为： 9. a. 过错责任原则 b. 无过错责任原则 c. 过错推定责任原则 d. 公平责任原则 甲、乙双方签订了买卖合同，在合同履行过程中，发现该合同履行费用的负担问题约定不明确10. 的履行规则有： a. 按交易习惯确定 b. 双方协议补充 c. 由享
15、有权利的一方负担 d. 按合同有关条款确定 在技术开发合同履行过程中，因出现无法克服的技术困难，致使研究开发失败或者部分失效11. 人合理分担。对 错 下列合同中，必须采取书面形式的有： 12. （答案错） a. 信贷合同 b. 融资租赁合同 c. 委托合同 d. 建设工程合同 13. 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（答案错） 对 错 14. 采用数据电文形式订立合同，收件人未指定特定系统的，该数据电文进 入收件人的任何系统 对 错 16. （单选题）在当事人没有约定，法律亦无特别规定的情况下，买卖合同中标的物所有权的 （单选题）在当事人没有约定，法律亦无特别规定的情况下，买卖合同中标的物所有权的转移时 买方付
