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1、-农村房屋买卖合同的效力认定问题浅析 作者： 姚伟华 发布时间： 2010-10-28 14:26:27 - 当前许昌市周边农村因房屋拆迁补偿，出现了很多已经卖了房子多年的村民现在反悔，主张房屋买卖合同无效要求买受人返还房屋的案件，因此类房屋买卖涉及到土地使用权问题，农村宅基地属集体性质，全国各地此类案件较多，各地判决不尽相同，以宋庄画家村案件较为典型。因此，在审判实践中存在诸多问题，如果处理不当，会引发很多社会问题，甚至群体事件的发生。鉴于此，有必要对此类合同的效力认定进行探讨。 一、 农村房屋买卖合同纠纷产生的背景 农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人起诉认定无效，很大程度上是因为农村土地增
2、值以及城中村改造拆迁补偿等因素，房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔，有的要求直接收回已交付的农村房屋，有的要求与买受人共沾拆迁利益。从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题。在许昌市魏都区城市发展中，因城中村改造拆迁补偿等原因，很多以前卖了房屋的人起诉至法院，要求确认所签合同无效，相互返还财产，引发一系列纠纷。 二、对农村房屋买卖合同效力的分析 农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，2007年10月1日开始施行的物权法第一百五十五条规定：“已经登记
3、的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅基地使用权是有条件的，土地管理法等法律虽有涉及，但比较原则，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。 因此，在实践中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点： 一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有
4、不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。国务院办公厅1999年5月6日发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年12月24日，国务院关于深化改革严格土地管理的决定再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见，国家不允
5、许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。 另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。合同法第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合
6、同未履行完毕，并不影响合同的效力。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）（法释199919号）第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院1999年和2004年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。 三、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定 对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用合同法，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅
7、基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。 在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社
8、会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。 在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同
9、有效。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。（作者单位：河南省许昌市魏都区人民法院）浅析农村宅基地使用权流转纠纷的效力认定 作者： 杨杰 王义江 发布时间： 2011-07-08 13:47:30 - 随着我国社会主义市场经济不断发展，城市建设逐渐向农村推进。农村宅基地的价值逐渐上升，农民将宅基地进行转让、抵押等现象越发普遍，但随之而来的宅基地纠纷日益增多。因此，有必要对宅基地使用权流转纠纷的转让效力及法律适用等问题进行分析，指导农民正确处理此类纠纷，从而促进农村的社会稳定和经济发展。 一、宅基
10、地使用权转让纠纷 物权法规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家相关规定。我国土地管理法第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”根据上述条文，可认为宅基地使用权转让合同是有法律限制的，即宅基地使用权转让合同必须经有关政府机构或者部门审批同意；宅基地使用权只能向本集体经济组织内部的成员转让；转让了宅基地使用权的村民不得再申请宅基地。因此，农村宅基地使用权转让合同只要不符合上
11、述法律规定，该合同即被认定为无效。 二、宅基地抵押纠纷 根据担保法第三十七条及物权法第一百八十四条的规定，宅基地、宅基地使用权不得抵押，因此相关的抵押合同应认定为无效。 三、宅基地上房屋买卖纠纷 在实践活动中，根据买受方的不同农村宅基地上房屋买卖合同纠纷可分为： （1）城市居民购买农民宅基地上房屋 1999年国务院颁发的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知明确规定：农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，在审判实践中一般将城市居民购买农村宅基地上房屋的合同认定为无效。 （2）外地农村居民购买本村宅基
12、地上房屋 如前述，法院一般根据土地管理法的规定认为农民之间的宅基地上房屋的转让应当严格限定在本集体经济组织内部。因此，该类合同均应认定为无效。 （3）本集体经济内部成员之间的宅基地上房屋买卖 根据土地管理法，这类合同只要符合法律法规规定的农村宅基地的用地条件或经法定审批机关批准的，一般应当认定其有效。 对于上述农村房屋买卖无效合同的处理，司法实践中认为必须从纠纷的起因着手分析，慎重处理。在处理这类无效合同时，法院应当基于公平正义与诚实信用原则，全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，从而确定出卖人对
13、买受人应当进行的补偿；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，亦应对其添附价值进行补偿。这样，一方面判决确认合同无效，由买受人向出卖人返还房屋、出卖人向买受人返还购房款，重申了城市居民或外村村民购买农村房屋无法享有所有者权利的原则；另一方面，判决出卖人补偿买受人损失，对农民处理自己房屋的行为进行制约，更否定了交易中诚信缺失方行为。达到了社会效果与法律效果的统一。 四、农村合建房屋纠纷 农村合建房屋合同是指一方提供农村宅基地的使用权，另一方出资建房屋，并按照一定的比例分配建成后的房屋与宅基地使用权的合同。实践中，农村合建房屋一般存在以下几种形态及其效力的认定： （1）宅基地使用权人与本村村民合
14、建房屋 本村村民作为本集体经济组织内部成员，具有取得宅基地使用权的主体资格。但是根据土地管理法第六十二条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”因此，并非是本村村民即可取得合建房屋所在的宅基地使用权。对于出资的本村村民能否取得该部分宅基地使用权，还应当经政府主管机关的批准，才能认定该合同有效。 （2）宅基地使用权人与外村村民或城市居民合建房屋 国务院办公厅1999年颁布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。所以，因外村村民或城市居民并不具有取得宅基地使用权的主体资格，所以，其与宅基地使用权人之间的合建合同应当认定为无效。认定合同无效后，依据民法的添附理论，判决房屋归宅基地使用权人所有，宅基地使用权人返还出资人的出资及相应的劳务报酬。 五、宅基地上房屋抵押纠纷 担保法第三十七条规定宅基地使用权不得设定抵押。但农民对宅基地上的房屋具有所有权，因此农民是否可以将其房屋抵押，司法实践中一般认为法律未明确禁止农民以其宅基地上房屋
