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1、精品文档1、 原告A、B诉被告C房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书基本信息文书正文当事人信息原告：A，男，1964年10月19日生，汉族。原告：B，女，1975年7月31日生，汉族。以上两被告共同委托诉讼代理人：被告：C，女，1970年2月16日生，汉族，居民。审理经过原告A、B诉被告C房屋买卖合同纠纷一案，于2016年4月28日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告A、B及其委托诉讼代理人,被告C及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告A、B向本院提起诉讼请求：1、C继续履行房地产买卖中介合同，履行产权过户义务。2、C支付违约金182000元。事实与理由：其二人与被告
2、C于2016年2月21日签订房地产买卖中介合同约定C将其名下的位于南京市江宁区天印大道房屋以182万元的价款出售给其。合同签订后，其依约支付了定金5万元并缴纳房屋买卖契税19500元，个税13000元，但C拒不配合办理支付房款及房屋过户手续。被告辩称被告C辩称：原告A既没有按照约定办理商业贷款，也没有按照约定向其支付首付款，违约在先。其已于2016年6月7日向A发送了解除合同通知书，合同已经实际解除，故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院查明经审理查明:C与A、B于2016年2月21日在江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）的居间下签订房地产买卖中介合同，约定：C将名下的位于南京市江宁区房屋
3、出售给A、B，房屋价款为1820000元。买方于2016年2月21日前支付卖方定金5万元，双方于2016年2月29日前办理贷款审批手续，买方以贷款方式支付部分房款50万元，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分以现金补齐。买方于2016年3月31日前支付卖方部分房款125万元，同时双方办理过户手续。双方于银行下款三日内办理房屋交接手续，同时买方支付卖方尾款2万元。签订合同当日，A、B向C支付定金5万元。经置业顾问通知，A、B于2016年3月28日前往房产主管部门准备办理过户手续，并于当日缴纳了契税、房屋转让所得税等相关税费，C接到通知后将身份证交由中介办理相关手续但因其本人未到场致买卖双方未
4、能交接首付款及办理过户手续。2016年3月30日，A将其预支付的首付款137万元开具成收款人为C的本票，因该本票未及时兑付，A于同年4月12日办理了退款手续。截至起诉前，A通过电话及向C发送催告函等形式，多次催促C办理过户手续，但C一直未予配合。过程中，C多次要求A先予支付首付款，A则以应同时办理过户手续为由予以拒绝。2016年4月28日，A就案涉纠纷诉至本院。2016年6月7日，C以A未向其支付首付款为由向A发送合同解除通知，要求解除双方签订的房地产买卖中介合同。另查明，A系中国农业银行江宁支行职工，中广置业公司置业顾问于2016年2月29日前往农业银行江宁支行个贷中心了解到A作为该行职工，
5、其个人征信没有问题，A办理按揭贷款手续无需贷款预审批，过户后即可正常办理贷款手续。上述事实经本院向农业银行江宁支行调查后核实。另查明，A已将案涉房款1770000元提存至本院账户。以上事实，有房地产买卖中介合同、税费发票、票据、催告函、通话录音、证人证言等证据证实。本院认为本院认为：合法的买卖关系受法律保护。A、B与C于2016年2月21日签订的房地产买卖中介合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。根据合同约定，买卖双方应于2016年3月31日前办理产权过户手续，A根据置业顾问的通知于2016年2月28日前往房产主管部门准备办理过户手续，并缴纳了相关的税费，但C经置业顾问及A的
6、多次催告一直未前往房产主管部门配合办理相关手续，已构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现A已将案涉房屋房款提存至本院，具有履行能力，故本院对于A要求C继续履行房地产买卖中介合同，协助其办理案涉房屋产权过户手续的诉讼请求予以支持。对于A主张的违约金损失182000元，本院认为在继续履行房地产买卖中介合同的基础上，结合市场情况、卖房人违约情形等因素，本着公平原则，对于A的该项主张，本院不予支持。关于双方争议的A未按C的要求先予支付首付款，是否构成违约的问题。本院认为当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一
7、方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。房地产买卖中介合同中约定，买方于2016年3月31日前支付卖方部分房款1250000元，同时双方办理过户手续。根据合同约定及交易习惯，合同三方应共同前往房产主管部门交接首付款并同时办理房产过户手续。C要求A先予支付首付款无合同及法律依据，A有权拒绝其要求，C以A未先予支付首付款构成违约为由向A发送合同解除通知，认为合同已经解除的意见，不符合法律规定，本院不予采信。关于双方争议的A未按照合同约定于2016年2月29日前办理贷款审批手续是否构成违约的问题。本院认为，合同约定办理贷款审批手续的目的是为了过户
8、后银行能正常放贷，保证买受人的支付能力。经调查，A系中国农业银行江宁支行职工，其办理按揭贷款手续无需贷款预审批，过户后即可正常办理贷款手续，且现A已将案涉房屋房款177万元提存至本院账户，其购买案涉房屋的支付能力能够得到保证。另在案涉合同履行过程中，截至本案审理前，C并未对A未办理贷款审批手续提出过任何异议。综上，对C主张A未按合同约定办理贷款审批手续构成违约的意见，本院不予采信。综上，原被告双方应继续履行房地产买卖中介合同，考虑到A已将房款177万元全部提存至本院，本院判令C可在案涉房屋过户后次日向本院领取房款175万元，剩余2万元按照房地产买卖中介合同约定的时间给付。据此，依照中华人民共和
9、国合同法第六十条、第六十七条、第一百零七条、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条之规定，判决如下：裁判结果一、原告A、B与被告C于2016年2月21日签订的关于南京市江宁区东山街道天印大道388号书香名苑12幢406室房屋的房地产买卖中介合同继续履行。二、被告C应在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告A、B办理位于南京市江宁区东山街道天印大道388号书香名苑12幢406室房屋的产权变更登记手续。三、驳回原告B、A的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4020元，保全费5000
10、元，合计9020元，由原告A、B负担4020元，由被告C负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据诉讼费用交纳办法的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：a）。二一六年十月十八日2、原告（反诉被告）D诉被告（反诉原告）E平房屋买文书正文当事人信息原告（反诉被告）:D，男，1989年12月17日生，汉族。被告（反诉原告）:E平，男，1968年8月15日生，汉族。审理经过原告（反诉被告）D诉被告（反诉原告）E平房屋买卖合同纠
11、纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）D的委托诉讼代理人与被告（反诉原告）E平的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）D向本院提起诉讼请求:1、判令被告继续履行房地产买卖中介合同及补充协议，自行解押案涉房屋并协助原告办理过户手续。2、判令被告向原告支付违约金10万元。3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年2月22日，其与E平在南京标点置业顾问有限公司居间介绍下，于该公司住所处签订了房地产买卖中介合同及补充协议，其购买被告位于南京市江宁区房屋及附属车位，房屋建筑面积为196.44平方米，交易总价为27
12、0万元。其按照合同约定履行了义务。但E平拒绝按照合同约定办理自行解押及协助过户手续。据此，其认为E平的行为已构成违约。原告诉称被告（反诉原告）E平辩称并反诉称：反诉被告D在履行合同的过程中，多次更换银行贷款，最终确定的北京银行截止至起诉前亦未取得该银行的放贷证明，其对D的个人资信及付款能力有质疑。且案涉房屋与其另一房产捆绑抵押了420万元，其无力解押。综上，其愿意以双倍返还定金的方式解除双方合同。据此，其请求驳回原告的诉讼请求，并反诉要求解除双方于2016年2月22日签订的房地产买卖中介合同。本院查明经审理查明：D与E平于2016年2月22日在南京标点置业顾问有限公司的居间下签订房地产买卖中介
13、合同一份，合同约定：“由D购买E平名下的位于南京市江宁区室及附属车位，合同价款为2700000元。签订合同当日，D支付定金2万元，E平自行解押，D于2016年4月30日将660000元存入E平账户，当日双方办理产权过户手续。D可向银行申请个人住房抵押贷款，贷款方式为商业贷款，贷款金额为200万元。D同意于过户前与贷款银行签订借款合同，E平须配合D办理并提供相关材料，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分现金补足”。签订合同当日，D支付定金2万元。同年3月28日,D向北京银行南京江宁支行申请二手房按揭贷款，同年4月8日，北京银行南京江宁支行通过D贷款审批申请。同年4月28日，D通过电话要求E平
14、提供账户便于其支付首付款，并催促E平对案涉房屋解押并办理过户手续，但E平未予配合。同年5月3日，D通过江苏振泽律师事务所向E平发送律师函，催促E平在收到律师函三日内联系D方并按照合同约定自行办理案涉房屋的解押手续，积极履行合同约定的其他义务。逾期，E平未履行相关义务。另查明，E平系南京虹剑科技有限公司（以下简称虹剑公司）的法定代表人，虹剑公司、E平与浙商银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称浙商银行江宁支行）于2014年3月27日签订循环借款（最高额担保）合同，约定虹剑公司向浙商银行江宁支行借款，E平自愿以其名下的位于南京市江宁区东山街道竹山路151号52-102室及案涉的科学园莱茵东郡花园云
15、栖苑8-304室房屋为该笔借款提供担保，担保总金额为2420000元。又查明，D已将房款2680000元提存至本院账户。以上事实，有房地产买卖中介合同、收条、电话记录、律师函、循环借款（最高额担保）合同等证据证实。本院认为本院认为：合法的买卖关系受法律保护。D与E平于2016年2月22日签订的房地产买卖中介合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。房地产买卖中介合同约定，E平对案涉房屋自行解押，D于2016年4月30日支付首付款，同日双方办理过户手续，D于过户前与贷款银行签订借款合同。D于2016年3月28日向北京银行江宁支行申请贷款，并于同年4月8日通过了该笔贷款申请，D在合同
16、约定的时间即过户前获准了贷款，证明了其具有支付房款的能力，现亦将剩余房款2680000元提存至本院账户，故E平辩称的质疑D的付款能力，没有事实依据，本院不予采信。另根据本院调查，虽E平名下的包括案涉房屋在内的两套房屋在浙商银行江宁支行设置了抵押担保，但担保金额为2420000元，并非E平所陈述的420万元的担保金额，现D愿意在E平无力解押时以其应付房款先予代位解押，且D的应付房款足以满足解押的条件，故E平辩称的因案涉房屋无力解押，合同无法继续履行的意见，本院不予采信。综上，E平主张解除双方签订的房地产买卖中介合同及补充协议，无事实与法律依据,本院不予支持。D主张E平继续履行房地产买卖中介合同及补充协议，自行解押案涉房屋并协助其办理过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于D主张
