中级财务之投资性房地产

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1、第七章投资性房地产 第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置 第一节投资性房地产的特征与范围 一 投资性房地产的定义及特征二 投资性房地产的范围 一 投资性房地产的定义及特征 1 投资性房地产的定义2 投资性房地产的特征 1 投资性房地产的定义 投资性房地产 是指为赚取租金或资本增值 或者两者兼有而持有的房地产 2 投资性房地产的特征 一 投资性房地产是一种经营性活动 二 投资性房地产在用途 状态 目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 三 投资性房地产有两种后续计量模式同一企业只能采用一种模

2、式对所有投资性房地产进行后续计量 不得同时采用两种模式 二 投资性房地产的范围 一 已出租的土地使用权 二 持有并准备增值后转让的土地使用权 三 已出租的建筑物 四 下列项目不属于投资性房地产 一 已出租的土地使用权 已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得的 以经营租赁方式出租的土地使用权 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的 不能确认为投资性房地产 二 持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业取得的 准备增值后转让的土地使用权 这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益 符合投资性房地产的定义 土地使用者依法取得土地使用权后 未经

3、原批准用地的人民政府同意 超过规定的期限未动工开发建设的建设用地属于闲置土地 闲置土地 不属于持有并准备增值后转让的土地使用权 也就不属于投资性房地产 三 已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的 以经营租赁方式出租的建筑物 包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物 1 用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物 2 已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议 约定以经营租赁方式出租的建筑物 空置建筑物3 企业将建筑物出租 按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的 应当将该建筑物确认为投资性房地产 四 下列项目不属于投资性房地产 1 自用房地产2 作为存货的房地产

4、某项房地产 部分用于赚取租金或资本增值 部分用于生产商品 提供劳务或经营管理 能够单独计量和出售的 用于赚取租金或资本增值的部分 应当确认为投资性房地产 不能够单独计量和出售的 用于赚取租金或资本增值的部分 不确认为投资性房地产 例题1 多选题 下列各项中 属于投资性房地产的有 A 已出租的建筑物B 待出租的建筑物C 已出租的土地使用权D 以经营租赁方式租入后再转租的建筑物E 企业持有并准备增值后转让的土地使用权 答案 ACE 解析 投资性房地产包括 1 已出租的土地使用权 2 持有并准备增值后转让的土地使用权 3 已出租的建筑物 选项B 待出租的建筑物不属于投资性房地产 选项D 不属于企业持

5、有的资产 例题2 多选题 下列各项关于土地使用权会计处理的表述中 正确的有 2010年考题 A 为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产B 房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货C 用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产D 用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本E 土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产 答案 ABC 解析 企业取得的土地使用权一般确认为无形资产 土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时 土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本 而仍作为无形资产进行核算 并计提摊销 对于房

6、地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时 土地使用权作为存货核算 待开发时计入房屋建筑物的成本 用于出租的土地使用权 应将其转为投资性房地产核算 此题的正确答案为ABC 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一 投资性房地产的确认和初始计量二 与投资性房地产有关的后续支出 一 投资性房地产的确认和初始计量 一 外购投资性房地产的确认和初始计量 二 自行建造投资性房地产的确认和初始计量 三 非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量 一 外购投资性房地产的确认和初始计量 成本模式科目设置 投资性房地产投资性房地产累计折旧 摊销 投资性房地产减值准备取得时的实际成本包括购买价

7、款 相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 公允价值模式科目设置 投资性房地产 成本 公允价值变动例7 1 例7 2 二 自行建造投资性房地产的确认和初始计量 自行建造投资性房地产 其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成 建造过程中发生的非正常性损失 直接计入当期损益 不计入建造成本 借 投资性房地产贷 在建工程 非房地产开发企业 开发成本 房地产开发企业 银行存款等开发成本 房地产开发企业的 生产成本 科目 三 非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量 非投资性房地产转换为投资性房地产 实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类 房地产转换的计量将在本章

8、第四节 投资性房地产的转换和处置 中进行介绍 二 与投资性房地产有关的后续支出 一 资本化的后续支出 二 费用化的后续支出 一 资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出 满足投资性房地产确认条件的 应当计入投资性房地产成本 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的 在再开发期间应继续将其作为投资性房地产 再开发期间不计提折旧或摊销 教材例7 3 教材例7 4 二 费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出 不满足投资性房地产确认条件的 应当在发生时计入当期损益 其他业务成本 为什么 例7 5 第三节投资性房地产的后续计量 一 后续计量的基本原则二 采用成本模

9、式进行后续计量三 采用公允价值模式进行后续计量四 投资性房地产后续计量模式的变更 一 后续计量的基本原则 投资性房地产后续计量 通常应当采用成本模式 只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式 但是 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量 不得同时采用两种计量模式 二 采用成本模式进行后续计量 在成本模式下 应当按照固定资产或无形资产的有关规定 对投资性房地产进行后续计量 计提折旧或摊销 存在减值迹象的 还应当按照资产减值的有关规定进行处理 计提折旧或进行摊销时 借 其他业务成本贷 投资性房地产累计折旧 摊销 取得租金收入 借 银行存款贷 其他业务收入计提减值准备时 借 资

10、产减值损失贷 投资性房地产减值准备 例7 6 三 采用公允价值模式进行后续计量 一 采用公允价值模式计量的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得 才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 企业一旦选择采用公允价值计量模式 就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量 在极少数情况下 采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业 有证据表明 当企业首次取得某项非在建投资性房地产 或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产 时 该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的 应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置 并假设无残值 采用公允价值

11、模式进行后续计量的企业 对于在建投资性房地产 包括企业首次取得的在建投资性房地产 如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的 应当以成本计量该在建投资性房地产 其公允价值能够可靠计量时或其完工后 两者孰早 再以公允价值计量 二 采用公允价值模式进行后续计量的会计处理公允价值计量应当同时满足下列条件 1 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 2 企业能够从活跃市场上取得房地产的市场价格及其他相关信息 公允价值可以合理估计 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的 不计提折旧或摊销 应当以资产负债表日的公允价值计量 比照交易性金融资产的会计处理但要记住 投资性房地

12、产取得的租金收入 确认为其他业务收入 例7 7 例题5 单选题 长江公司于2007年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量 租期为3年 每年12月31日收取租金100万元 出租时 该幢商品房的成本为2000万元 公允价值为2200万元 2007年12月31日 该幢商品房的公允价值为2150万元 长江公司2007年应确认的公允价值变动损益为 万元 A 损失50B 收益150C 收益150D 损失100 答案 A 解析 出租时公允价值大于成本的差额应计入资本公积 应确认的公允价值变动损失 2200 2150 50 万元 四 投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一

13、经确定 不得随意变更 成本模式转为公允价值模式应当作为会计政策变更处理 将变更时公允价值与账面价值的差额 调整期初留存收益 已采用公允价值模式计量的投资性房地产 不得从公允价值模式转为成本模式 例7 8 例题4 单选题 关于投资性房地产后续计量模式的转换 下列说法中正确的是 A 成本模式转为公允价值模式的 应当作为会计估计变更B 已采用公允价值模式计量的投资性房地产 不得从公允价值模式转为成本模式C 已采用成本模式计量的投资性房地产 不得从成本模式转为公允价值模式D 企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更 答案 B 解析 企业对投资性房地产的计量模式一经确定 不得随意变更 成本模式转为公允价

14、值模式的 应当作为会计政策变更 按照 企业会计准则第28号 会计政策 会计估计变更和差错更正 处理 已采用公允价值模式计量的投资性房地产 不得从公允价值模式转为成本模式 例题4 单选题 甲公司持有一项投资性房地产 该项投资性房地产2005年12月30日取得 原价1800万元 预计使用20年 预计净残值为0 2007年末其公允价值为1500万元 2008年该项投资性房地产每月取得租金收入10万元 营业税率5 2008年12月31日其公允价值为1400万元 根据以上资料 不考虑其他因素 回答下列1 2题 1 假设采用成本模式计量 该项投资性房地产对甲公司2008年利润总额的影响是 万元 A 120

15、B 90C 24D 302 假设采用公允价值模式计量 该项投资性房地产对甲公司2008年利润总额的影响是 万元 A 14B 100C 114D 24 答案 C 解析 对甲公司2008年利润总额的影响 其他业务收入 其他业务成本 营业税金及附加 10 12 95 1800 20 24万元 答案 A 解析 其他业务收入 其他业务成本 营业税金及附加 10 12 95 114万元 公允价值变动损益 1500 1400 100万元 损失 合计对利润总额影响 114 100 14万元 例题5 单选题 甲公司持有一项投资性房地产且按照成本模式计量 因判断该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得自2009年

16、2月1日转换为公允价值模式 该项投资性房地产账面原值9000万元 已经计提折旧270万元 公允价值9500万元 以下甲企业计量模式转化时不正确的是 A 转为公允价值模式时该投资性房地产入账价值为9500万元B 变更时公允价值与账面价值的差应计入留存收益C 变更时计入留存收益的金额为500万元D 变更时计入留存收益的金额为770万元 答案 C 解析 变更时计入留存收益的金额 9500 9000 270 770万元 第四节投资性房地产的转换和处置 一 投资性房地产的转换二 投资性房地产的处置 一 投资性房地产的转换 一 投资性房地产转换形式和转换日房地产转换的会计处理原则 二 投资性房地产转换为非投资性房地产 三 非投资性房地产转换为投资性房地产 一 投资性房地产转换形式和转换日 1 房地产转换形式2 投资性房地产转换日的确定 1 房地产转换形式 房地产的转换 实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类 而不是后续计量模式的转变 企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变 才能将投资性房地产转换 这里的确凿证据包括两个方面 一是企业管理当局应当就改变房地产用途形成正式的书面决议 二