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1、福州市规划设计研究院规划所控制性详细规划统一技术措施为了使规划所编制的控制性详细规划的内容、深度、程序规范化，加强编制工作的技术质量管理，特制定本措施。 控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据，进一步深化总体规划或分区规划的规划意图，为有效地控制用地和规划管理而编制的详细规划。控制性详细规划对近期建设或开发地区的各类用地进行详细划分，确定其使用性质、人口密度和建筑容量，确定规划区内部的市政公用和交通设施的建设条件以及内部道路与外部道路的联系，提出控制指标和规划管理要求，为土地综合开发和规划管理提供必要的依据，同时用以指导修建性详细规划的编制。 编制控制性详细规划的原则应以用地的控制和管理为
2、重点，以实施总体规划的意图为目的，强化规划设计和规划管理的衔接；编制工作要在具有完备的基础资料条件下进行，开展充分的调查研究。规划的编制既要考虑形体环境，又要考虑经济、社会等因素，选择科学的决策方法和决策内容，运用控制的手段，确定城市或开发区未来的建设目标。2008年01月目 录1 总则11.1 主要任务11.2 编制原则11.3 编制依据11.4 附加说明12 技术流程13 主要内容与研究深度33.1 现状调查分析33.2 国内旧城更新比较研究33.3 规划编制内容43.4 主要控制指标内容43.5 基本控制指标的确定54 阶段成果84.1 一般规定84.2 现状调研阶段94.3 方案阶段9
3、4.4 初步成果阶段104.5 正式成果阶段115 成果的内容与深度115.1 规划文本115.2 规划图纸155.3 规划说明书175.4 现状调研报告及基础资料汇编211 总则1.1 主要任务以总体规划或分区规划为依据，对近期建设或开发地区的各类用地进行详细划分，确定其使用性质、人口密度和建筑容量，确定规划区内部的市政公用和交通设施的建设条件以及内部道路与外部道路的联系，提出控制指标和规划管理要求，为土地综合开发和规划管理提供必要的依据，同时用以指导修建性详细规划的编制。1.2 编制原则规划的编制既要考虑形体环境，又要考虑经济、社会等因素，选择科学的决策方法和决策内容，运用控制的手段，调整
4、优化用地功能，确定各类用地建设强度；注重古城保护和旧城的有机更新；保障城市公共设施用地，整合教育、医疗卫生、文化、体育、消防、商业等公共设施资源；完善市政基础设施，改善城市生态环境，增加公共绿地；优化城市景观，突出城市特色，提升城市品质；有效集约利用土地，增加土地资源的综合效益；统筹安排近期建设内容等。1.3 编制依据城市总体规划、分区规划、专项规划、城市人口规模专题研究报告。1.4 附加说明1.4.1本标准前面加*号的条文为附加的城市设计内容,根据委托方的需要而定,不作为控规的必要内容。1.4.2 根据片区的不同性质、规模和特点，可以对图文适当增减或合并。2 技术流程现状用地问题分析道路交通
5、问题分析可开发用地分析相关规划汇总优势资源条件分析可供利用的资源衔接各层面规划确定实施方案存在的问题用地调查与分析 +多方案比选用地功能调整与布局控制性详细规划主要指标控制建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率；公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑红线后退等。城市设计导则建筑体量、体形、色彩等交通需求分析道路交通调整完善市政工程设施配套土地使用与建筑管理规定修正指导概念性城市设计,根据委托方的需要而定,不作为控规的必要内容。建筑空间概念性城市设计 建筑容量主要控制指标. 图 控制性详细规划技术流程示意图3 主要内容与研究深度3.1 现状调查分析3.1.1现状调查（1）已批规划文件：总体
6、规划、分区规划、专项规划等；（2）现状用地调查：已建设用地，可开发用地的界线、用地规模，现阶段状用地的主要单位、项目名称，以及用地征用情况；（3）现状建筑调查：建筑层数、结构、年代、用途；现状开发强度、建筑质量、建筑容量。（4）现状人口详细资料，包括人口分布、人口密度、人口构成等；（5）现状公共配套设施调查：包括文化、体育、卫生、教育等设施情况；（6）现状市政公用设施调查：包括给排水设施、环卫设施、变电设施、消防设施、各类管网、温泉井等情况；（7）现状交通设施调查：各级道路、停车场，预留轨道交通设施用地情况；（8）历史文化街区、历史遗迹、古树名木等情况；（9）其他对规划区具有较大影响的地形、地
7、貌，周边重要的设施等。3.1.2现状分析（1）原有控制性详细规划的规划实施评价；（2）建设强度分析；（3）建筑质量分析；（4）公共配套设施及市政公用设施情况分析；（5）现状交通情况分析；（6）历史文化街区、历史遗迹、古树名木保护存续环境分析；（7）可开发用地分析；（8）对现状建设及各层面规划实施情况进行汇总、分析、评价，提出存在问题；（9）可开发地块开发成本经济测算。3.2 国内旧城更新比较研究通过对国内旧城更新的比较研究，总结经验，学习先进理论，为规划区的功能调整、建设控制等规划内容提供参考和借鉴。3.3 规划编制内容（1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条
8、件地允许建设的建筑类型。 （2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 （3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；（4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。 *（6）确定街区整体空间形态,塑造街区特色风貌,构建完整的空间景观格局；明确各城市
9、设计要素的控制要求；确定重要道路的景观整治要求。（7）制定相应的土地使用与建筑管理规定。3.4 主要控制指标内容3.4.1 控制指标分为规定性指标和指导性指标两类，规定性指标是在进行修建性详细规划或规划管理时必须执行的指标；指导性指标是供管理者和设计者参考的指标。 3.4.2 强制性指标（1）用地性质（2）用地面积（3）建筑密度（4）建筑高度（5）容积率（6）绿地率（7）基础设施配套（8）公共服务设施配套3.4.3 指导性指标（1）人口容量（主要用于居住区规划）（2）商业建筑面积比例（3）沿街商业控制要求（4）建筑后退（5）出入口位置（6）配建停车车位（7）保护要求（对古建筑或古遗址的保护）（
10、8）建筑形式（包括体量控制）*（9）建筑色彩*（10）连续性和非连续性界面*（11）重要道路景观整治要求*（12）环境景观要求（如城市风貌控制）3.5 基本控制指标的确定3.5.1 用地性质对地块使用功能和属性的控制。表示方式按照国标“城市用地分类与规划建设用地标准（GBJl3790）”中的城市用地分类类别代号。（1）符合城市总体规划或分区规划所确定的用地性质。（2）按分类标准应划分到小类，项目不确定或特殊情况可划分到中类。（3）在不违反城市总体规划或分区规划的原则基础上，允许用地性质具有一定的弹性，通过“用地与建筑相容性表”和“用地性质可更动范围的规定”来反映。（4）用地性质更动不得影响城市
11、总体规划或分区规划所确定的城市结构。（5）任何用地性质的更动均须经当地规划主管部门批准。规划只提出技术上的可行性。（6）综合用地（指用地划分到中类的情况）用地分类类别代号可参照如下方法确定，商业与居住混合：C2R2。办公与居住混合：C1R2。工业与居住混合：M1R3。其代号排列顺序的一般原则是：哪类用地性质为主哪类用地就排在“”之前,即本次规划的上一层次所确定的用地性质排在前，以便与总体规划或分区规划的用地分类相衔接。3.5.2 用地面积对地块平面大小的控制（扣除城市道路占用面积后的实际可开发用地面积）。单位：公顷（hm2）。（1）地块的大小应根据规划项目的具体情况，一般划分不大于支路或以组团
12、为单位。（2）地块内可以包括路面宽5米以下的道路，一般居住用地的地块不大于5公顷（无须给出容量指标的地块除外）。（3）地块的划分应便于用地的管理和划拨土地的方便，地块划分的界线应具有明显的可界定性。（4）旧区改建规划地块划分要尽量以现状道路为界，并参照现状单位及保留用地界线，标明路名和地名。新区开发的地块划分应根据近期建设用地的现状地形图和实际用地情况，尽量以现状的沟渠土路等地上参照物为界。如找不出参照物，最好给出参考坐标或距最近参照物平面尺寸。（5）在用地性质分类的中类范围内，不同性质的用地（综合用地除外）不能划在一个地块内。（6）地块面积的计算方法须统一，一般以道路红线为界的地块，其面积应
13、计算至道路红线。如果道路边界与道路红线相重合，如小区路或组团路，则其地块面积应算至道路边界。（7）山地规划其地块块面积应计算至台地边界，如果台地有护坡。其地块面积应包括护坡的正投影面积。护坡不论大小，均不应作为地块单独划出。特殊情况时可根据当地的开发政策在计算面积时适当扣除。（8）划分中小学使用的地块，应按有关规范要求保证中小学操场布置的朝向和长度。3.5.3 建筑密度指地块内所有建筑基底占地面积与地块用地面积之比，它是控制地块容量和环境质量的重要指标。单位：。（1）保证土地的合理使用和良好的环境质量。（2）与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距、容积率等因素综合考虑。（3）在居住区规划中
14、，建筑密度的制定须保证住宅和中小学、医院、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所的日照间距。山地城市要考虑不同坡向对建筑密度的影响。3.5.4 建筑高度指地块内建筑（地面上）最大高度限制，简称建筑限高。单位：米（m）。（1）保证土地的合理使用。（2）保证城市的总体景观效果。（3）与地块的区位、地块性质、建筑间距、容积率、绿地率等综合考虑，保证其可操作性。（4）满足城市消防和净空要求。（5）对城市中心区的重要地段，沿路建筑的高度须与建筑后退的距离综合考虑。（6）对将以出让方式进行房地产开发的土地，须在容积率和密度的指标给定的情况下，除了建筑限高指标外，给出建筑限低指标。（7）山地城市要考虑不同坡向对建筑高度的影响。3.5.5 容积率地块总建筑面积与地块用地面积之比，是表述地块开发强度的一项重要的指标。（1）保证土地的合理使用和良好的环境质量。（2）与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距和建筑密度等因素综合考虑，保证其可操作性。（3）必要时可给出的容积率指标应给出上下限的幅度，便于在实际操作中调节。（4）在旧区改建中应考虑容积率和拆建比的关系。3.5.6 绿地率指地块在地面上各类绿地的总和与地块
