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1、住宅小区内车库权属法律问题之新探摘要：自物权法颁布以来，车库权属问题备受学者瞩目，但由于我国的立法过于笼统和模糊，在具体的法律适用上出现了很多盲点，车库问题更是层出不穷。本文以空间权的构建为切入点，探讨我国住宅区内车库权属的法律制度如何细化，以期有益于我国的实践。 /1/view-12144381.htm关键词：车库；物；所有权；空间权一、住宅小区车库属于物车库之所以属于物，是基于车库所占有的空间是物的范畴。一般意义上，空间指在所有方向上无限延伸的三维实体，是为出现各种物理物体和物理事件以及它们的顺次和联系的场所，在物体移动时保持不变。物权理论中的物是财产，它首先必须具备财产的基本属性，即可控
2、制性、效用性和稀缺性。空间虽然是由无体物构成，没有具体的体积和范围，但在某范围的空间内必然存在着满足人类生存要素的物质或其他物质元素。因此，空间具有了财产的基本属性，即：（1）空间属于人类可直接支配的财产利益，空间具有可控制性。（2）空间是客观存在的自然资源，具有使用价值，能够被人们发现、占有、使用，空间场所具有容纳性，人们可以活动其间、置物其间，为满足自己的某种需要而对空间进行开发利用，从而享受生活、进行生产。因此，空间具有效用性。（3）随着工业化水平的提高以及人口的增加，人类生产、活动不断向空间扩展，对空间开发利用的需求增多，空间的价值量会不断增大。可见，空间资源同于土地资源，也具有稀缺性
3、。因此，空间能够作为民事权利客体，是以空中或地下一定范围空间为客体的财产权利，权利人享有支配权并可排除他人的任何干涉。然而，我国物权法中并没有明确空间的法律地位，这使得车库在流转时产生了诸多法律问题。二、住宅小区车库所有权属于以空间权为载体的物权空间权的产生是基于工业化水平的提高以及人口的增加，由于人们对土地的需求越来越大，地上权与地下权也越来越受人们重视。对于空间权我国学者曾有这样的定义：“空间权，指在土地的空中或地中横切一立体空间而以之为标的物设定的权利。空间权属于一种不动产财产权。”车库作为商品房住宅小区的地下车库就是基于城市的发展而产生的特殊空间，因此车库所有权属于以空间权为载体的物权
4、。三、空间权的设立对车库权属的影响空间权作为一种新的用益物权，与传统的土地使用权、建筑物区分所有权等传统房地产制度有一定程度的联系与区别，但并不能被现有的法律规范所调整，有单独立法的必要。美国经济分析学家库斯在其社会代价问题一文中提出，法律制度归根到底是受效益原理支配的，法律安排实质上是效益为轴心的。一切法律制度和法律活动都是以有效的利用资源，最大限度的增加社会幸福为目的。空间权的构建，也是基于这一考虑。然而，我国无关于空间权的专门立法。我国物权法虽然在在第12章建设用地使用权第136条中确认了空间是一种权利，但是没有将空间权单独列出来，而是将其规定在建设用地使用权之中。换言之，建设用地的使用
5、权人有权在规划、确定的范围内享有对地上、地下空间的权利，所以空间的权利归属于建设用地使用权人享有。另外，该条款未作任何具体性规定，地表、地上或地下的规范如何界定，分别设立建设用地使用权如何登记，如何公示，也无任何配套的制度，导致空间权权属争议得不到妥善解决。这使得车库所有权成为法律上的漏洞，车库权属问题成为备受瞩目的焦点。四、空间权的取得是否随土地的流转而取得空间所有权是否可以脱离土地所有权单独存在，在理论界是最具争论性的问题之一。然而由于我国实行土地公有制，在空间权出现之前，土地公有制的内在含义包括了国家对空间的所有。在这种情况下，空间所有权是否可以脱离土地所有权单独存在，没有讨论的必要，即
6、国家天然的拥有空间的所有权。但是当土地发生流转时，空间权是否随之流转呢？我们知道空间以土地为界限，空间分为地上空间与地下空间，相应的空间权也分为，地上空间权与地下空间权。开发商在取得建设用地使用权的同时，取得是地上空间权是毋庸置疑的，但其是否取得地下空间权呢？从各国的立法来看，无论是大陆法系国家的德国、日本、中国台湾，还是英美法系的美国，都曾采纳过土地所有权传统观念，即绝对所有权观念。然而，因社会经济的发展和科技的进步促进了地下空间开发的需要，土地私有制国家才开始了对土地所有者享有地下空间绝对的、排他性的支配权加以限制。两大法系的不同在于，德国立法中无地下空间权的明确规定，只是通过赋予他人对地
7、下空间的无害利用权限制土地所有人的地下空间所有权；而英美法系国家在理论上创设了发展权制度，认为私有土地所有权可按垂直立体空间分割处分，归不同的权利主体享有，并于判例承认土地地下空间可以单独成为所有权的客体。从上述两大法系的立法趋势来看，我们认为，土地使用权在发生流转时，地下空间权并不能随之发生流转，需要在流转时明确约定地下空间权是否发生流转。我国应当同时借鉴两大法系不同的立法模式，对我国的地下空间权的流转法律问题给以明确化。开发商在取得建设用地使用权时，实际上取得的是地上空间权。而对于是否取得地下空间权，我们予以分情况处理。如果开发商将建造的是居民住宅房，开发商附条件的取得地下空间权，这种地下
8、空间权的取得是法定的。之所以附条件，首先，是基于我国为社会主义国家，一切权力的行使应当以为人民服务为宗旨。其次，我们参考了德国的立法模式，即对土地所有者享有地下空间绝对的、排他性的支配权加以限制。居民住宅区，为普通老百姓生活居住的地方，地下空间权的利用主要是为老百姓的日常生活所服务的，国家应当将地下空间权让渡给老百姓，但由于地下空间权主要是用来建造居民车库，居民在房屋建造之初并未成型，国家可以在土地发生流转时，转移给开发商。而如果开发商将建造的是商业用房，开发商在取得建设用地使用权的同时，不能当然的取得地下空间权，此时地下空间权的取得仍需要通过招标、拍卖的方式取得。五、为住宅小区设计建造车库应
9、当列为开发商的法定义务综上说述，我们已经阐述了开发商如果将建造居民住宅房时，其已在取得建设用地使用权时附条件的取得了地下空间权。此处的附条件指的便是开发商应当附条件的为小区居民设计建造车库（包括地上与地下），并以出售、附赠或者出租等方式处分给该小区业主，但出售时不得高于其成本的一定比例。之所以不能高于成本的一定比例，是因为，开发商在取得该土地的地下空间权时无偿的取得的，此时便再不能以此营利。最后，完善住宅小区车库所有权取得方式及公式方式住宅小区内的车位、车库应以买卖、赠与的方式作为取得所有权的方式，只是在买卖时，国家对其价格予以限制，即不得高出成本的一定比例。除此之外，其流转的对象要受到约束，即只能像该小区的居民进行出售和赠与。我国对于小区地下车库等的地下空间使用权登记及地下建筑物登记均明显缺乏法律依据。我们认为，对于小区地下车库的所有权登记，应当由房地产行政主管部门统一管理。小区地下车库办理所有权登记以后，其变更、转让、消灭、抵押、继承等，均需按照有关法令进行登记。【参考文献】1 王同亿.语言大典M.海南：三环出版社，19902 梁慧星，陈华彬.物权法M.北京：法律出版社，2005作者简介：王倩（1988-） ，女 ， 汉族，山东德州人 ，现为西北政法大学法律硕士研究生。
