《【精编】某项目定位营销策划报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【精编】某项目定位营销策划报告（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、随着生活水平的显著提高 物质条件的明显改善 越来越多的人想要调节紧张的生活节奏 缓解一下沉重的生活压力 于是 很多人便选择了文化娱乐 不仅娱乐自己 也娱乐他人 它们为我们枯燥的生活带来了欢乐和色彩 文化娱乐是高速经济发展下的一个产物 它更是标榜着一个地方的经济发展的成效与状况 越是发达的国家或者地区当地娱乐也很发达 娱乐业更是让现在都市人选择最佳消遣的一个 放松 之地 这就是现代高速经济下碰撞出来的产物 引言 合肥娱乐业情况分析 目录 项目具体情况分析 CONTENTS 招商运营思路 项目定位 合作模式 1958项目建议 01 娱乐业情况分析 02 01 05 04 03 PART 01 合肥
2、娱乐业发展前景 中国社会科学院主编和文化蓝皮书 中国文化消费需求景气评价报告2011 近日正式发行 该报告运用其评价体系对全国36个大中城市 直辖市 省会城市和非省会副省级城市 文化教育消费需求景气进行评价 对合肥 广州 沈阳 西安 福州 哈尔滨等6个城市单独展开深入分析 并以 合肥 文化教育消费持续高涨的真 黑马 2005 2009年城市景气提升第1位 为题 对合肥作了专门介绍 合肥娱乐业总体概况 报告显示 2005 2009年 合肥城市人均文化教育消费从569 32元增长至1741 16元 在全国36个大中城市中绝对值里位次由第36位上升到第13位 呈现出跳跃性提升态势 由末位迅速跃升进入
3、上游 十一五 前四年间 合肥城市人均文化教育消费总额增长了2倍多 年均增长率达到32 24 从人均文化教育消费与人均产值的比例值看 合肥的比例值由2 06 提高到2 25 在全国36个大中城市中位次从第34位上升到第23位 增幅位列第3位 从人均文化教育消费占人均收入的比重值看 合肥的比重值由5 88 提高到10 15 净增4 27个百分点 在全国36个大中城市中绝对值位次从第36位上升到第10位 增幅位列第1位 从人均文化教育消费占人均总消费的比重值看 合肥的比重值由7 70 提高到13 72 净增6 02个百分点 在全国36个大中城市中绝对值位次从第36位上升到第8位 增幅位列第1位 从人
4、均文化教育消费与人均非文消费剩余的比例值看 合肥的比例值由19 94 提高到28 06 净增8 12个百分点 在全国36个大中城市中绝对值从第35位上升到第12位 增幅位列第3位 合肥娱乐业总体概况 合肥城调队提供的有关数据表明 合肥城镇居民在文化教育娱乐消费支出大幅增长的同时 教育消费支出占文化教育娱乐消费支出的比例总体呈下降趋势 2005 2009年 合肥市城镇居民家庭人均年文化教育娱乐消费支出分别为 569 32元 863 21元 1176 30元 1539 40元 1741 16元 其中 教育消费支出分别为354元 582元 706元 941元和969元 分别占文化教育娱乐支出的62
5、2 67 4 60 0 61 1 55 6 数据显示 随着合肥现代化滨湖大城市建设的积极推进 城镇居民收入水平不断提高 合肥市民文化娱乐消费的能力和意愿明显提高 这对于加快合肥文化娱乐产业发展具有积极的推动作用 合肥文化娱乐产业发展前景看好 合肥娱乐业总体概况 PART 02 合肥娱乐业发展概况 合肥娱乐业分布概况 随着经济发展和社会进步 合肥娱乐休闲产业呈明显整体上升趋势 发展速度迅猛 自2007年起 合肥每年举行 休闲娱乐文化节 至2012年已主办第五届 不仅为消费者带来了最新鲜的休闲体验 更为合肥地区休闲娱乐产业的快速健康发展起到了巨大的促进作用 五年来 文化节覆盖了全市2000多家优质
6、休闲商家 拉动至少50万人次消费 在合肥市域及近郊范围内 娱乐休闲产业以庐阳区分布较广 业态均衡发展 蜀山区次之 在合肥市域范围内 缺少新型的新概念的高档次娱乐休闲消费场所 与合肥经济发展不相协调 合肥娱乐业发展总结 02 项目具体情况分析 02 01 05 04 03 PART 01 项目概况 本项目总案名为 旺角香水岸 由合肥中信物业有限公司鼎力打造 项目位于北一环CBD商圈上游领地 东依四里河 南临南淝河 坐拥绝版风景 项目主体由一栋28层 一栋18层 两栋26层的水洲岸高层住宅组成 沿街裙楼配属1000 商业门面和800 办公物业 设地上 地下共430个停车位 总建筑面积约70000
7、同时 配套1 52万 安徽省最大国际化电影大世界和文化活动中心 让业主的未来生活非同凡享 项目毗邻北一环快速主干道 无缝接驳五里墩 四里河立体交通枢纽 濉溪路 清溪路 肥西路等三维立体交通 轻松驾驭城市的交通动脉 进退亦从容自如 进 可与琥珀山庄 杏花公园 三孝口一线牵 退可至南淝河 四里河畔 俯瞰诗意水景 项目周边10分钟生活半径内 容纳世界500强乐购超市 大润发超市以及众多餐饮 休闲娱乐场所 一站式享受周边360度品质生活配套 项目概况 项目位置 项目效果图 容积率 3 84 绿化率 40 得房率 80 总户数 430 建筑面积 70000平方米 占地面积 15982平方米 车位数 43
8、0 本项目面积 裙楼1 5层 建筑面积约15000m2 项目技术经济指标 周边商业 沃尔玛 合家福 乐购 世纪华联 大润发工行 建行 徽商银行 招商银行 中信银行 民生银行 中国银行徽宴楼酒店 金品楼酒店 又一城酒店 周边医院 武警总医院 105医院 周边学校 四河小学 奥林小学 亳州路小学 寿春中学 26中 周边交通 12 21 22 116 232路公交 项目周边配套 PART 02 项目SWOT分析 利用文化娱乐产业优势强调未来消费发展前景规避项目固有劣势威胁全新概念定位竞争取胜 项目SWOT分析 03 项目定位 02 01 05 04 03 PART 01 项目市场定位 根据前期大量细
9、致的市场调研与分析 我们建议将本项目的产品定位为 产品类型 文化休闲娱乐城档次 级别 高档次 高品位 合肥首个极具特色的文化休闲娱乐聚合体品质生活畅享未来业态类型 高档会所 演艺酒吧 特色足浴 文化影城 生活配套 整体功能定位 案名定位 安影文化娱乐城 品牌安影文化生活 项目功能定位理由 与安影集团文化平台紧密结合 文化 休闲 娱乐三位于一体 项目远离区域城市商圈 商业氛围不浓 不能打造该区域内生活商业中心 项目良好的停车 交通优势 独立裙楼 灵活利用 互不干扰 濉溪路已初步形成区域内餐饮 商务中心 需要高档次的休闲娱乐配套 经济发展 城市进步 合肥市急需与之配套的高档次 极具特色的休闲娱乐中
10、心 项目业态分布 一楼 约1800m2 小区生活配套商业 如小型超市 洗衣店 小型餐饮 理发等生活便利店 二楼 约3300m2 特色足浴 特色按摩 特色洗浴 三楼 约3300m2 高档会所 KTV 酒吧 四楼 约3300m2 高档会所 KTV 酒吧 五楼 约3300m2 国际影院 演艺吧 电玩 儿童体验 PART 02 客户定位 招商客户定位 1 文化娱乐城 谁会来投资 核心 已经营休闲娱乐品牌的投资客已在合肥投资洗浴 会所 酒吧 KTV 足浴等休闲娱乐产业的老板 意向再开分店 其次 本地意向投资客看好本项目地理位置和休闲娱乐产业的投资客 少量 外地投资客江浙沪等地有休闲娱乐品牌资源的投资客
11、看好本项目位置 文化娱乐城的消费群体 2 文化娱乐城开业以后 使用者定位 核心 商务人士1 区域内商务洽谈人士2 周边企业 事业单位带来的商务人士3 本区域政府或企业招待及宴请4 周边城区慕名而来的其它商务客群 其次 其他人士1 安影集团业务单位宴请2 品牌店直营店的关系客户3 其它偶得性商务客户 04 合作模式 02 01 05 04 03 思路一 整体租赁 方案 招商公司一次性整体租赁物业 约12000m2 一 四层 20年 统一招商 统一运营 统一管理 考虑项目运营需要 给予2年免租期 租赁期内甲方收取固定租金收益 同时享受高品质的招商运营管理带来的物业价值升值 租金每季度支付一次 前1
12、0年租金150万元 年 后十年200万元 年 在租赁期内 为保证娱乐城的商业氛围 确保娱乐城的人气和品质 招商公司将充分利用自身资源优势 从江浙引进休闲娱乐品牌 长期持有部分物业进行合伙经营 双方回报分析 电影集团 1 租金回报 22年回报3500万 2 物业增殖回报 3600万 年 目前市值2万 平 资产共计2 4亿 在娱乐城成功运作下按行规估算将每年增殖15 以上 电影集团可通过银行低息融资方式使用增殖部分的现金流并可产生更大的经济效益 招商公司回报分析 1 通过2年免租市场培育期后 市场平稳运行 2 租金收入 前5年每年345万 按30元 平月计算 出租率在80 3 成本 304万 年
13、租金成本150万 年 管理成本50万 年 推广成本50万 年 保洁及不可预见成本30万 年 税费24万 年 前期招商成本未做计算 4 利润41万 年 招商公司在本项目上的收益为无形资产以及在同电影集团的后续项目合作利益 直接的经济效益不大 思路二 代理招商运营 方案 甲方委托招商公司代理招商 代理运营 向甲方收取代理费用 招商费用200元 m2 预付30万元 以后招商面积每月支付一次 由代理公司支付招商人员的工资及福利 招商期间所有推广费用 办公开支等与招商工资福利无关的费用由甲方承担 在运营期内 甲方委托代理公司统一运营管理 负责繁荣娱乐城 委托期为5年 运营管理费用为120万元 年 运营期
14、内 代理公司负责运营管理人员工资及福利 除此以外所有费用由甲方承担 05 招商 运营思路 02 01 05 04 03 36 招商的核心不是商户 而是信心 有生意一店难求 无生意白送也不来 不仅是优惠政策 而是能不能树立信心 看到希望 在娱乐城未达到繁荣前如何做到 逆向操作 37 招商思路一 三大平台造势 平台一合肥首个极具特色的文化休闲娱乐聚合体 平台二安影集团文化产业资源平台 平台三合肥 休闲娱乐文化节 商业关键在做 势 势 越大社会关注度越高 聚聚效应越强 38 招商思路二 核心品牌入驻 在当地精选一家经营很好 品牌效应强的休闲娱乐品牌店 定向招商入驻 在招商目标地区进行发布宣传 带动其
15、他商户跟风进驻 核心品牌店的洽谈和优惠与其他商户不同 由公司统一控制 39 招商思路三 定向招商 由于本项目业态功能的特殊性 在合肥区域内对已有休闲娱乐业态进行详细调查 了解需要入驻商户意向 发掘潜在客户资源 定向对接 重点突破 40 招商策略四 四大统一 集中招商 统一推广 统一招商 统一运营 统一管理 集中招商 集中装修 集中开业 形成轰动效应 确保娱乐城持续繁荣 41 招商策略五 返 惠 于商户 由于项目地理位置的边缘性 需要花时间培育目标客户市场 给商家一定时间去运营 同时由于项目业态初始投入较高 需要减轻入驻商户的经济压力 降低门槛 招商时给予一定时间的免租期有利于树立商户信心 促进
16、招商 42 运营思路一 统一推广 本项目作为合肥最具特色的休闲娱乐城 挖掘个业态特色 统一推广 同时协助商家提高服务质量 使本项目真正成为合肥高档休闲娱乐的目标点 聚集地 43 运营思路二 VIP卡一站式消费无忧 联合娱乐城各业态商家联合促销活动 促销优惠活动互享 运营公司统一代理制作VIP卡或消费卡 全娱乐城消费畅通无阻 享受最低优惠 44 运营思路三 扶商 有目的有计划的扶持培养品牌经营户 使他们优质服务 特色经营 树立市场的榜样 协助市场管理 协助商户了解服务质量 跟踪售后服务 及时发现问题 解决问题 稳定娱乐城生意和客源 45 06 1958项目建议 02 01 05 04 03 46 1958汽车电影主题公园项目 电影集团投资约5000万 结合生态环保理念 建设省内第一个汽车影院主题消费乐园 项目占地近40000 涵盖 电影 汽车 婚庆 运动 儿童 动漫 六大主题 旨在打造汽车时代新型娱乐文化标志 引领大众精神文化生活的新时尚 47 项目现状探讨 1 本项目初衷是围绕安影品牌优势 打造文化平台 宣扬主题文化 增强安影文化附加值 2 本项目地处市郊 交通相对较偏 但地处水库边
