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1、2010年1-9月长沙市房地产市场分析报告 注：1.本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。 2.本报告中涉及的新建商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。 2010年第三季度以来，长沙商品房新增批准预售逐月增长，商品房销售同比增幅逐月下降，销售市场热度有所降低；二手房交易低位徘徊，并呈逐月下降趋势，当前全市月交易量已不足30万m2。1-9月全市（含郊县）完成房地产开发投资481亿元，同比增长33%，约占全市固定资产投资的21%。商品房施工面积61
2、45万m2，新开工面积1792万m2，竣工面积549万m2，与去年同期比分别增长16%、90%、-29%。1-9月我市（含郊县）累计批准预售1473万m2，同比增长56%；实现商品房销售备案面积1554万m2，销售金额653亿元，与去年同期相比分别增长27%、47%。 Part1新建商品房市场 一、新建商品房批准预售情况 1-9月全市新建商品房累计批准预售1472.50万m2，同比增长55.73%，其中住宅批准预售1308.89万m2，同比增长49.31%。分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售1042.24万m2，同比增长65.68%，其中住宅批准预售961.21万m2，同比增长63.85
3、%。与去年同期对比来看，今年1-9月五区四县除开福区、浏阳市外，其他各区县新增批准预售均呈正增长，天心区、岳麓区、雨花区、宁乡县同比增幅超过80%，这表明当前长沙城市外拓明显提速，城市南部、西部是今年长沙房地产市场拓展的重点。 表12010年1-9月长沙市新建商品房、住宅供应情况 区域新建商品房其中：住宅 批准预售面积 （万m2）同比（%）批准预售面积 （万m2）同比（%） 全市1472.5055.731308.8949.31 其中芙蓉区97.0966.0287.3263.26 天心区160.77158.85149.16163.55 岳麓区242.7989.83221.3779.78 开福区1
4、69.96-5.10165.78-5.53 雨花区371.6384.46337.5889.71 长沙县202.5224.87186.0917.02 望城县112.2465.6092.8852.93 浏阳市40.06-10.8634.865.03 宁乡县75.4481.3833.85-8.55 二、新建商品房销售备案情况 1-9月全市新建商品房累计销售备案1553.97万m2，同比增长27.07%，其中住宅销售备案1444.11万m2，同比增长25.16%。分区划来看，内五区新建商品房累计销售备案1044.97万m2，同比增长21.23%，其中住宅销售备案964.12万m2，同比增长19.57%
5、。从当前各区情况来看，芙蓉区、天心区、宁乡县商品房备案量已出现负增长；全市同比增幅最大的是长沙县，同比增长达77%。今年下半年以来，全市商品房备案销售累计同比增幅已呈逐月下降态势。 表22010年1-9月长沙市新建商品房、住宅销售备案情况 区域新建商品房其中：住宅 销售面积（万m2）同比（%）销售面积（万m2）同比（%） 全市1553.9727.071444.1125.16 其中芙蓉区67.29-31.1254.98-34.54 天心区154.02-6.25135.73-12.13 岳麓区202.2343.34190.3842.57 开福区202.5614.09192.1312.32 雨花区4
6、18.8848.87390.9048.49 长沙县301.4177.03286.9572.99 望城县68.6023.8267.3624.14 浏阳市66.6624.9860.5921.81 宁乡县72.33-11.7965.09-16.14 三、新建商品房成交备案金额、均价 1-9月长沙市新建商品房销售备案金额为652.94亿元，同比增长47.41%，其中住宅成交备案金额为571.48亿元，同比增长44.22%。分区划来看，长沙内五区新建商品房销售备案金额为488.43亿元，同比增长41.31%，其中住宅成交备案金额为421.40亿元，同比增长37.89%。 表32010年1-9月长沙市新建
7、商品房销售备案均价 区域新建商品房其中：住宅 均价（元/m2）同比（%）均价（元/m2）同比（%） 全市420216.01395715.23 其中芙蓉区514113.15442514.02 天心区451220.74396712.82 岳麓区444817.77422417.43 开福区518625.20497623.04 雨花区452112.51427710.96 长沙县350812.99343812.72 望城县340317.80335817.53 浏阳市268325.67240522.49 宁乡县242416.75218614.72 1-9月长沙全市新建商品房（含单位集资房等）备案均价为42
8、02元/m2，同比上涨16.01%，其中住宅3957元/m2，同比上涨15.23%；内五区新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4674元/m2，同比上涨16.56%，其中住宅4371元/m2，同比上涨15.32%。从全市商品房均价来看，2010年4月以前，均价呈现持续上扬，5月-9月均价出现小幅震荡，整体走势趋于平稳。本月均价环比下跌主要是因为维修基金新算法实施在即，低价楼盘集中进窗备案造成的。 四、新建商品住房供求结构分析（按套数计） 表42010年1-9月长沙内五区新建商品住宅户型供销关系分析表（单位：套） 户型供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供销比 60m2130881
9、4.631062512.3224631.23 60-90m22421227.062126324.6629491.14 90-120m22125423.751915622.2120981.11 120-144m21673118.701834821.28-16170.91 144m21420115.871685019.54-26490.84 合计89486100.0086242100.0032441.04 （一）套型结构分析 1-9月长沙内五区累计住房供应套均面积为107.41m2，同比增大0.78%。从累计供应及销售备案情况来看，累计供销比继续增大，当前累计供应量已超过同期累计备案量，其中套面积
10、60m2以下户型供销比已超过1.20；套面积144m2以上大户型由于滞销量较大，当前市场已减少新增供给，供销比相对较低，市场以消化存量为主；90m2以下户型供应占比为41.68%，比去年同期增大0.93个百分点。 表52010年1-9月长沙内五区新建商品住宅户型销售价位分析表（单位：套） 价位段销比例（%） 3000元/m21645319.08 3000-3500元/m258486.78 3500-4000元/m282829.60 4000-4500元/m21310215.19 4500-5000元/m21582118.34 5000-5500元/m21134513.15 5500元/m215
11、39117.85 合计86242100.00 （二）价位结构分析 从1-9月住宅销售的价位结构来看，由于维修基金计算方式变更在即，9月有一定量的定向开发等低价楼盘集中进窗备案，3000元/m2以下楼盘累计备案比例出现一定上浮；而5500元/m2以上价位段销量比例相较上月仍呈现继续上升，这表明市场上高档楼盘销售情况相对良好，受新政影响相对较小。 五、内五区新建商品房待销情况 2008年以来，截止今年9月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为686.80万m2，较上月底增加68.37万m2。其中住宅545.96万m2,占79.49%；非住宅140.84万m2，占20.51%。分行政区划来看，
12、雨花区待售量居第一位，为161.79万m2，占比29.63%，其次是岳麓区，待售量为155.92万m2，占比28.56%；分面积段来看，144m2以上商品住宅的待售量最大，为201.64万m2，占比36.93%。 Part2土地招拍挂市场 六、土地招拍挂情况(数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统) 表62010年9月长沙市土地供应和交易情况 区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区全市 出让情况宗数1086318 面积（m2）25682.90216887.98230132.2336686.62509389.73 成交情况宗数000011 面积（m2）00005061.825061.82 金额
13、（万元）000031633163 综合地价水平值（元/m2）000062496249 表72010年9月长沙市各用途土地成交情况 用途全市其中 商业（综合）住宅工业 成交宗数1010 成交面积（m2）5061.8205061.820 成交金额（万元）3163031630 综合地价水平值(元/m2)6249062490 1-9月，全市招拍挂出让土地挂牌108宗，土地面积455.48万m2。其中，商业（综合）用地挂牌57宗，土地面积247.15万m2；住宅用地挂牌25宗，土地面积108.40万m2；工业用地挂牌26宗，土地面积99.95万m2。全市土地实际成交42宗，成交面积181.17万m2，成交总金额619603万元，综合地价水平值3420元/m2，其中，商业（综合）用地成交面积89.91万m2，成交金额447733万元；住宅用地成交面积43.45万m2，成交金额144281万元；工业用地成交面积47.84万m2，成交金额27589万元。 9月份，全市招拍挂出让土地挂牌18宗，土地面积50.94万m2。其中，商业（综合）用地挂牌12宗，土地面积39.02万m2；住宅用地挂牌2宗，土地面积5.57万m2；工业用地挂牌4宗，土地面积6.35万m2
