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1、中 原CENTALINE石楼地产项目物业发展建议定稿广东中原地产代理有限公司目 录第一部分 项目定位回顾5第二部分 项目开发策略6一、项目整体开发思路61、早期郊区楼盘开发战略解析62、后郊区楼盘开发战略解析7二、项目开发周期及分期开发策略101、开发周期及开发次序建议10方案一10（1）开发周期10（2）开发次序分析10方案二13（1）开发周期13（2）开发次序分析13方案三15（2）开发次序分析152、项目开发建设分析183、启动区核心模式19第三部分 项目整体规划建议22一、项目总体规划依据221、项目经济技术指标222、项目总体规划指导思想223、项目规划目标23二、项目整体规划布局2
2、41、社区空间架构关系242、土地的利用253、整体规划布局264、 开发强度265、风景资源的保护与强化286、项目整体规划布局与特色分区287、建筑高度308、交通动线组织30第四部分 项目产品规划设计33一、项目产品规划设计理念331、理念阐释332、理念分解333、生态文明地产的产品落地工程34二、项目产品规划设计原则371、合理规划原则372、资源整合原则373、以人为本原则374、可操作性原则37三、项目整体产品规划要点381、住宅空间布局382、社区交通组织383、景观空间规划42四、项目首期产品规划要点431、示范展示原则432、产品提升空间预留原则433、建立生态标准原则43
3、第五部分 项目单体建筑概念设计建议44一、整体建筑设计风格441、总体构想：442、建筑风格应用：44二、别墅建筑设计441、建筑形式及结构442、建筑立面453、单体设计45三、小高层/多层建筑设计481、建筑立面482、单体设计48四、生态环保材料的运用511、墙体保温技术512、窗523、屋顶绿化处理524、风环境（通风）525、光环境52第六部分 项目户型概念设计建议53一、项目产品线构成建议531、 产品线分析532、产品组合建议533、户型配比建议544、项目户型设计要点59第七部分 园林景观设计建议75一、园林整体风格75二、园林景观设计要点751、空间组织立意752、注重点线面
4、相结合753、健康生态原则754、多层次空间765、内外融合原则76三、园林景观细部设计761、水体系统762、本项目水体系统规划应遵循以下原则：763、 水体系统整体构思774、绿地系统785、入口786、 园林道路797、植被选择808、 休闲场所809、 雕塑小品8110、 照明景观81四、生态环保技术在园林的运用821、雨水收集系统822、 渗水路面823、水体微生物处理82第八部分 项目配套设施建议83一、商业配套83二、会所83三、幼儿园84四、泛会所841、 运动场地842、 生态休闲架空层853、 儿童天地854、 情趣场所86五、示范区建议861、 营销中心872、 现场包装
5、903、 园林示范区90六、项目智能化设计建议921、 本案智能化设施建议922、核心智能化设施923、安防设施924、其他设施93第九部分 项目物业管理建议95一、项目物业管理服务定位95二、管家式服务体系构成951、 体系构成一：基本服务952、 体系构成二：特色服务963、社区文化营造97三、物业公司介入时机建议971、 提前介入的必要性972、 提前介入的工作内容：983、提前介入的操作要点98四、物业管理方式建议99五、生态环保技术在物业管理的运用1001、中水处理技术1002、太阳能的利用1003、生活垃圾处理100六、酒店发展建议1011、当前楼盘配套酒店相关运营模式1012、酒
6、店运营模式剖析1033、三种酒店形态在本项目的可行性1034、本项目酒店运营模式初步探讨1045、本项目酒店目标客户群分析105结 束 语107第一部分 项目定位回顾一、 项目整体功能定位：广州生态复合型休闲社区二、 项目定性：非刚性需求的第二居所三、 项目市场定位：休闲居家型生态社区四、 项目营销定位：山水中式庭院休闲生态住区五、 项目建筑风格定位：具有岭南特色的现代中式建筑六、 项目园林风格定位：具有岭南神韵的现代中式园林七、 项目户型区间定位：产品类型建筑面积比例普通住宅160(五房两厅两卫或三卫)1%别墅联排别墅 200-2506%双拼别墅 250-4004%商业酒店、沿街商业5%八、
7、案名参考：倚莲半岛、观山半岛、莲畔领邸第二部分 项目开发策略一、项目整体开发思路1、早期郊区楼盘开发战略解析早期的新区或郊区大盘，处于市场未成熟期的楼盘，取得成功的关键就是解决了生活的基本条件，满足了购房者的短期生活需求。郊区楼盘的开发三步法三讲：讲交通、讲配套、讲产品1） 讲交通。既要引入城市公交配套，也要开设社区楼巴，改善交通环境，方便住户出行，提高出行的通达性。在交通上满足消费者。2）讲配套。在一期住区开发的同时，会首先把包括商业、教育、医疗等配套做好，满足居住者的日常生活需求；并把样板区做好，在开盘前展示项目的真实生活情境。在配套上打动消费者。3） 讲产品。通常会考虑以丰富的景观生活，
8、精细的产品设计占领市场。在产品上吸引消费者。我们认为：三讲是做郊区楼盘的必要条件，在市场成熟、竞争激烈的时代，三讲已变成了开发的常规动作，要在市场上取得成功，必须充分预见城市未来发展，满足城市及居民的长远发展需求，依靠更高的发展战略，为项目制定出可持续增长的价值发展路线。2、后郊区楼盘开发战略解析1）开发战略的转变开发战略的三大转变从项目洞察到全面洞察从“内生型开发”到“内生开发与外源开发相结合”从居住空间的提供到城市公共生活空间的提供洞察城市历史，洞察城市发展方向，洞察城市居住文化，洞察项目发展潜力，洞察居住者内在需求，并以此为依据进行市场定位、产品定位、品牌定位，进而找到项目价值立足点。充
9、分利用政府资源，顺应城市规划发展需求，借助外部资源力量，创造完整具有可持续发展的配套生活空间，为居住者提供一个满足当前与未来生活需求的生活空间。从城市经营的高度审视项目发展，创建一个与城市共同和谐发展的城市公共生活空间，而非一成不变的居住空间，在城市发展过程中，能够不断丰富居民生活内容和提升居民居住品质。新区楼盘开发战略要点与城市的价值认同感同步与区域的发展步伐一致与项目自身开发条件相融区域在城市中的地位是由区域自身的特性和政府规划所决定。城市及居民对区位价值的认同度决定了项目物业的开发价值，要充分尊重和迎合城市对区域价值的认同度，强化和确立项目在市场上的地位。新区项目的生存和成长对区域的发展
10、建设状况有比较大的依赖性，尤其是消费者对区域居住现状的关注显得更为突出，因此，应更充分了解和认识到区域的发展状况，以至整个项目的发展战略与区域发展步伐相一致。根据自身区位条件、资源条件、人文环境等基础要素，充分利用优势条件，规避不利因素。创造项目独特的市场竞争优势，使项目在区域竞争中脱颖而出。、2） 新区楼盘开发分水岭分析开发战略新区楼盘利用自身规模优势，建立完备的居住配套体系，在短期内满足消费者生活需求。人定胜天，相对较为感性。主动融入城市发展，利用城市公共资源与自身配套建立完善的城市公共生活空间。顺应城市，相对较为理性。认为郊区楼盘开发就是城市运营，往往通过大规模营销推广来改变消费者和市场
11、对区域的看法，重新建立项目区域价值认可度，过高估计了郊区大盘的力量。大盘主导论站在城市运营的高度，洞察城市发展趋势，把握宏观趋势，了解政府意图，用区域经济和城市经营的眼光来发现土地的价值，城市价值决定项目价值。城市主导论在楼盘的开发、运营过程中，不断加强对社区配套的投入，以强化自身配套优势，项目配套与城市配套之间没有建立良好的互补与提升效应。属竞争被动型社区发展与城市规划相互融入，社区随城市的发展而不断成熟，而非长期依赖于社区自身配套建设的增添，社区生活能够在城市变化的大环境中自我成长。属自动成长型前郊区楼盘开发” VS 后新区楼盘开发战略一：站在城市高度洞悉城市发展趋势，建立项目核心价值立足
12、点，构筑项目在市场上长久竞争优势！战略二：主动融入城镇发展，推动区域成长进步，反哺区域资源价值，建立可持续成长的项目价值体系！3）大背景下项目总体战略思考从城市发展趋势，到项目区域规划，无不给予了本案良好的发展机遇，为此我们必须为项目制定一个清晰、有效的开发战略指导原则，以确保项目开发成功。新区楼盘开发战略表面认知的“三讲”战略与城市、市场认同感同步发展的战略与城市认知同步与区域发展同步与项目价值相融项目市场位置城市角度区域角度非主流居住集中区未来亚运村辐射区发展条件不成熟区域的居住价值变化动荡、迅速变化的市场位置以现状需求为目标，与区域发展同步成长项目总体开发战略：二、项目开发周期及分期开发
13、策略1、开发周期及开发次序建议本项目总建筑面积达37.59万平方米，由于本项目周边暂无可做参考的楼盘作为销售面积的相关比较数据，从资金链安全的角度出发，为保证项目的顺利进展，集合地块特性，因而在进行项目开发期间，必须对项目的开发周期和开发分期有明确的计划，以适应不断变化的市场环境，实现企业利润的最大化。现提供三套方案予贵公司参考，内容如下：方案一（1）开发周期l 开发周期分析本项目分四期开发，开发周期约为4-5年。目前，由于区域尚未成熟，因此，一期第一批开发应适当控制规模，待区域成熟后，后期加大开发量。l 开发周期建议综上所述，项目分四期，总开发周期约为4-5年，第一年开发约7.3万平方米（其中包含公建配套约0.2万平方米），后4年每年平均开发约8-10万平方米。（2）开发次序分析首期开发必须考虑业主入住后的出行便捷、周边自然环境以及项目形象的展示；由于项目周边暂无市政道路接入地块，仅有沥江涌对岸通往莲花山高尔夫球场的道路较
