房地产经济专业知识与实务知识要点中级经济师资料

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1、第 1页共 9页 中级中级房地产房地产知识知识重点浓缩重点浓缩 第一章第一章市场需求 供给和均衡价格市场需求 供给和均衡价格 1 区位是指人类行为活动的空间 位就是自然 地理区位 经济地理区位和交通地理区位在空间地 域上有机结合的具体表现 区位主体在空间区位中 的相互运行关系称为区位关联度 2 杜能 孤立国 理论的前提条件 1 在孤 立国中只有一个城市 且位于中心 其他都是农村 和农业土地 农村只与该城市发生联系 即城市是 孤立国 中商品农产品的唯一销售市场 而农村 则靠该城市供给工业品 2 孤立国 内没有可通 航的河流和运河 马车是城市与农村间联系的唯一 交通工具 3 孤立国 是一天然均质的

2、大平原 并位于中纬 各地农业发展的自然条件等都完全相 同 宜于植物 作物生长 平原上农业区之外为不 能耕作的荒地 只供狩猎之用 荒地圈的存在使孤 立国与外部世界隔绝 4 农产品的运费和重量与 产地到消费市场的距离成正比关系 5 农业经营 者以获取最大经济收益为目的 并根据市场供求关 系调整他们的经营品种 3 杜能圈 第一圈为自由农作区 是距市场最 近的一圈 主要生产易腐难运的农产品 第二圈为 林业区 本圈主要生产木材 以解决城市居民所需 薪材以及提供建筑和家具所需的木材 第三圈是谷 物轮作区 本圈主要生产粮食 第四圈是草田轮作 区 本圈提供的商品农产品主要为谷物与畜产品 第五圈为三圃农作制区

3、即本圈内 1 3 土地用来种 黑麦 1 3 种燕麦 其余 1 3 休闲 第六圈为放牧区 或叫畜牧业区 4 韦伯工业区位理论假设条件 1 研究的对 象是一个均质的国家或特定的地区 在此范围内只 探讨影响工业区位的经济因素 而不涉及其他因素 2 工业原料 燃料产地分布在特定地点 并假设 该地点为已知 3 工业产品的消费地点和范围为 已知 且需求量不变 4 劳动力供给亦为已知 劳动力不能流动 且在工资率固定情况下 劳动力 的供给是充裕的 5 运费是重量和距离的函数 6 仅就同一产品讨论其生产与销售问题 5 一般使用遍布性原料的指数为 0 纯原料的 指数为 1 失重性原料的指数大于 1 限地性原料加

4、用遍布性原料 其指数都可能大于 1 限地性原料 的失重程度愈大 原料指数也愈大 遍布性原料的 参用程度愈大 原料指数则愈小 6 生产或技术集聚 又称纯集聚 它对工业效 益的影响主要通过两种方式 其一是由工厂企业规 模的扩大带来的 其二是同一工业部门中 企业间 的协作 使各企业的生产在地域上集中 且分工序 列化 社会集聚 又称 偶然集聚 是由于企业外 部因素引起的 也包括两方面 一是由于大城市的 吸引 交通便利以及矿产资源丰富使工业集中 二 是一个企业选择了与其他企业相邻的位置 获得额 外利益 7 中心地理论是由德国著名的地理学家克里斯 塔勒提出的 需求门槛 需求门槛是指某中心地能 维持供应某种

5、商品和劳务所需的最低购买力和服务 水平 在实际中 需求门槛多用能维持一家商服企 业的最低收入所需的最低人口数来表示 这里的最 低人口数 就称为门槛人口 8 克里斯塔勒的中心地理论假设条件 1 研 究的区域是一块均质的平原 其上人口均匀分布 居民的收入水平和消费方式完全一致 2 有一个 统一的交通系统 对同一等级规模的城市的便捷性 相同 交通费用和距离成正比 3 厂商和消费者 都是经济人 4 平原上货物可以完全自由地向各 方向流动 不受任何关税或非关税壁垒的限制 9 城市地域空间利用结构理论 同心圆地带理 论 扇形理论 多核心理论和中心商务区土地利用 模式 10 同心圆理论 伯吉斯 从城市中心向

6、外缘 依次顺序为 第一环带是中心商业区 CBD 包 括大商店 办公楼 剧院 旅馆 是城市社交 文 化活动的中心 第二环带为过渡地带 Zoneof Transition 是围绕市中心商业区与住宅区之间的 过渡地带 这里绝大部分是由老式住宅和出租房屋 组成 轻工业 批发商业 货仓占据该环带内一半 空间 其特征是房屋破旧 居民贫穷 处于贫民窟 或近乎贫民窟的境况 第三环带是工人住宅区 zone 0f Workingmen s Homes 这里租金低 便于乘车往 返于市中心 接近工作地 工厂的工人大多在此居 住 第四环带是高收入阶层住宅区 zone of Better Residences 散布有高级

7、公寓和花园别墅 居住密 度低 生活环境好 第五环带为通勤人士住宅区 Commuter s Zone 约距中心商业区 30 60 分 钟乘车距离范围内 11 界定 CBD 的两项重要指标 1 中心商务 高度指标 CBHI 中心商务区建筑面积总和 总 建筑基地面积 2 中心商务强度指标 CBH 中 心商务用地建筑面积总和 总建筑面积 把 CBHI 1 CBII 50 的区域界定为 CBD 12 房地产需求含义 房地产需求是指消费者在 某一特定的时间内 在每一价格水平下 对某种房 地产所愿意并且能够购买的数量 有效需求必须具 备的条件 消费者有购买意愿和支付能力 只有 需要没有支付能力不构成有效需求

8、 13 决定房地产需求量的因素 房地产价格水平 消费者的收入水平 消费者的偏好 相关物品的价 格水平 消费者对未来的预期 14 房地产需求曲线 需求与价格呈反方向变 动 可以用向右下方倾斜的需求曲线表示 15 房地产供给含义 是指房地产开发商和拥 有者 在某一特定的时间内 在每一价格水平下 对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量 形 成供给的两个条件 房地产开发商和拥有者愿意供 给 二是房地产开发商和拥有者有能力供给 供给 在某一特定时间内和各种可能的价格区间内 生产者所愿意提供的商品数量和市场价格之间的关 系 这里所说的供给实际上是供给函数 供给量 在某一特定的价格条件下 单位时间内市场上

9、某 种商品的供给总量 16 影响房地产供给量的因素 房地产价格水 平 房地产开发建设成本 房地产的开发技术水平 房地产开发商对未来的预期 17 房地产供给曲线需求与价格呈正方向变动 可以用向右上方倾斜的曲线表示 18 房地产均衡价格 房地产供给和需求相等 的状态为供求平衡状态 供求平衡时的价格为均衡 价格 即供给曲线和需求曲线相交处的价格 供求 平衡是短暂的 市场往往处于由不平衡 平衡 打破平衡 新的平衡的动态过程之中 19 房地产供求与价格关系的特殊性 全国房 地产总的供求状况 本地区房地产总的供求状况 全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供 求状况 20 地租是土地所有者凭借土地所有

10、权向土地 使用者让渡土地使用权时索取的超额利润 是土地 所有权借以实现的经济形式 狭义地租 是指使用 土地所获得的超额报酬或收益广义地租 是指包含 超额的利润 工资 利息及利用各种生产要素所获 得的超额报酬或收益 21 地价是地租的资本化变现 或者说是资本 化的地租 地价是土地供给者向土地需求者让渡所 有权时获得的一次性货币收入 在我国体现为一定 使用年限的土地使用权的价格 是国家向土地使用 者出让土地使用权时获得的一次性货币收入 22 地租的产生和发展 最初出现的地租是奴 隶制地租 以劳役地租为基本形式 封建制度时期 地租反映的是地主剥削农民的生产关系 资本主义 时期 地租以货币为主要形式

11、超额利润 平均利 润由产业资本家占有 社会主义社会 土地公有制 但仍存在地租 反映的是在国家 集体和个人根本 利益一致前提下 对土地收益的分配关系 社会主 义地租还是国家用于调节社会生产和分配的经济杠 杆 23 级差地租 不同土地或同一土地上由于土地 肥力 相对位置或开发程度不同而形成的差别地租 级差地租 是等量资本和等量劳动投在等面积不 同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产 力带来的级差超额利润的转化形态 级差地租 是指在同一块土地上连续追加投资 每次投入资本 的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形 态 24 绝对地租 绝对地租是指土地所有者凭借 对土地所有权的垄断所取得的地租

12、25 垄断地租 垄断地租是由产品的垄断价格 带来的超额利润而转成的地租 26 低价是地租的资本化 或者说是资本化的 地租 是预买一定年数的地租 27 城市是一定数量的非农业人口和非农产业的 集聚地 是国家或一定地域的政治 经济和文化中 心 28 城市的发展演变可划分为四个大的阶段 1 绝对集中 阶段 是指在工业化初期 大量乡村 人口向城市迁移 导致城市人口规模不断扩大 城 市化水平迅速提高的时期 2 相对集中 阶段 随着工业化进入成熟期 城市化处于高速发展的阶 段 人口不仅继续向城市集中 也开始向郊区扩展 但市区人口增长速度高于郊区的人口增长 仍是向 心集聚的过程 3 相对分散 阶段 是指人类

13、社 会进入后工业化的初期 城市化增长模式发生了重 要变化 即城市经济结构中第三产业的比重开始超 过第二产业 在市区人口继续膨胀的过程中 郊区 人口的增长速度超过了市区 出现郊区化的前兆 4 绝对分散 阶段 人类社会进入后工业化的成熟 期 第三产业在城市经济结构中占据主导地位 人 口流动的主要方向发生逆转 开始由市区向郊区迁 移 导致郊区人口上升 市区人口绝对量下降 出 现负增长 人口向郊区迁移 城市发展进入郊区化 时期 根据城市发展进化理论 西方发达国家已进 入后工业化社会的成熟期 城市发展处于 绝对分 散 阶段 发展中国家仍处于工业化初期阶段 城 市发展呈 绝对集中 态势 29 城市化也称

14、城镇化 是乡村转变为城市 的一种复杂过程 通常表现为 1 农村人口向城市 迁移 农业人口转变为非农业人口 农村生活方式 转变为城市生活方式 2 由于产业结构调整和技术 的进步 农业经济向非农业经济转移并产生空间集 聚 3 城市规模不断增大 城市范围向外围扩展 4 区域内城市数量不断增多 形成城市体系 30 城市化过程可分为三个阶段 1 初级阶段 城市化水平较低 城市化速度较慢 2 加速阶段 第 2页共 9页 人口向城镇迅速集聚 城市化运动加快 3 后期阶 段或叫饱和阶段 城市化水平很高 城市化过程减 速 31 城市化引起的变化 引起城市体系的属性 和动态特征的变化 引起城市形态的转变 引起城

15、市生态的转变 引起城市性态的改变 32 逆城市化 大都市区的人口向较小的都市 区乃至乡村地区流动的分散化过程 其结果是都市 区人口的绝对数量下降 人口的净增率为负值 逆 城市化之后的城市复兴被称为再城市化 33 中国的郊区化现象主要表现 人口郊区化 工业郊区化 外来人口郊区聚集 第二章第二章房地产征收征用房地产征收征用 1 房地产征用的限制条件 1 前提条件是 发生抢险 救灾等紧急情况 因此 征用仅适用于 出现紧急情况时 平时不得采用 2 征用应符合 法律规定的权限和程序 3 征用后应当将征用财产 返还被征用人 并且给与补偿 但通常不及于可得 利益的损失 2 征用的特征 征用必须是因紧急需要

16、国家 必需依法行使使用权 不转移所有权 既适用于不 动产也适用于不动产 3 征收与征用的异同 前提条件不同 适用对 象不同 所有权转移不同 补偿有所不同 4 公共利益的特点 公共利益是客观的 公共 利益是共享的 公共利益是不确定的 公共利益不 同于国家利益或政府利益 5 集体土地征收的程序 申请 审查 批准 公告 补偿 6 城市房屋拆迁的管理体制的申请 1 建设 项目批准文件 2 建设用地规划许可证 3 国有 建设用地使用权批准文件 4 拆迁计划和拆迁方案 5 办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置 资金证明 7 拆迁补偿安置协议的主要内容 a 被拆除房 屋的坐落地点 面积和用途 b 补偿方式 c 补偿金额 d 安置用房面积和安置地点e拆迁过渡方式及期限f 违约责任 8 拆迁补偿安置协议的特征 a 协议当事人是 特定主体 b 协议签订有严格的时间限制 c 协议签 订有相对的强制性 9 征地补偿的步骤 办理征地补偿登记 切丁 征地补偿标准 拟定并公布征地补偿 安置方案并 征求意见 征地补偿 征地补偿费用的使用 10 征收更低的补偿标准 1 土地补偿费的 标准 2 安置补助费标准 3 地