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1、诺华信项目 可行性分析 1 一地块区域价值 分析结构 二天津市场分析 三项目建设用途 定位取向 四酒店式公寓产品分析 1天津酒店式公寓现状分析 2项目产品建议 3目标客户群分析 五价格测算 六销售周期预判 2 科贸街及其周边地区是天津市最重要的高教 科研和高新技术企业聚集地 拥有以天津大学 南开大学为代表的高等院校16所 以航天科工集团研究院 农业科学院为代表的科研院所60余个 以中环电子集团 中新药业集团为代表的高新技术企业2000余家天津著名的科贸街 此地汇集了赛博数码广场 百脑汇 颐高数码 时代数码广场等IT商城 自创建以来 科贸街历经20年的发展 已经形成了以电子产品物流集散 计算机整
2、机及配套服务 信息与通讯技术品牌经营的IT特色产业链为主线 以生物医药 节能环保 农业科技 建筑配套 咨询服务等朝阳产业孵化成长为辅线的多元发展态势 是目前天津市独具特色的科技成果及其产品创造与消费高度聚集的现代都市服务大商圈 一 地块区域价值 3 位于项目对面的庄王府 面积近9000平方米的王府花园 花园内山石造景独特 池内流水潺潺 木头小桥典雅别致 周边植被绿意葱茏 新栽植的桃花娇艳欲滴 一派浓郁的皇家园林风格 一 地块区域价值 4 2011年第一季度楼市调控政策重磅出击 楼市调控渐渐进入深水区 新国八条 吹响楼市第三轮调控 集结号 限贷 限购 加息 提高二套房首付 津十条 等频频 亮剑
3、二 天津市场分析 宏观市场走势 5 在各项收紧的政策影响下 第一季度天津商品住宅量价齐跌 2011年第1季度天津商品住宅成交24590套 环比去年第四季度减少27 02 成交均价8823元 平米 环比去年第四季度下浮7 30 与去年同期相比 商品住宅成交量涨价跌 成交套数较去年同期增加17 01 均价下浮3 25 与2010年第四季度相比 市内六区环城四区 滨海和远郊成交量均有不同程度减少 四个大区域成交套数降幅分别达到39 98 35 57 21 24 和14 30 与2010同期相比 市内六区和滨海成交量有所减少 成交套数降幅分别达到了41 70 和17 36 而环城四区和远郊成交套数较去
4、年逆势增长分别达到40 25 和102 20 均价涨幅也最为迅猛 涨幅分别达到15 99 和20 45 二 天津市场分析 宏观市场走势 6 限购令限购的是住宅 非住宅的商业地产等不在限购范围内 于是 目前在调控的大背景下 品牌房企 保险资金 投资者将目光转向了受新政影响较小的商业地产 这对于酒店式公寓等商业项目反而是一个利好消息 二 天津市场分析 宏观市场走势 7 二 天津市场分析 宏观市场走势 8 如表所示 08 11年 所在区域土地上市7宗 仅津和荣 挂 2009 173地块正式启动 保利大都会项目 其余6宗土地尚未正式动工 其中6宗累计出让土地16 94万平米 未来上市产品面积可达51
5、83万平米 从土地的容积率来看 未来区域内均以高层 超高层产品为主 二 天津市场分析 区域市场 9 二 天津市场分析 区域市场 10 从楼市走势分析来看 10年11 12月份为市内六区楼市成交高峰期 随着市场产品的消化速度的加快 市场供应量也随之减少 在宏观政策和市场供应量锐减的共同的作用下 市内六区的成交量出现大幅度的下滑态势 成交价格始终保持平稳增长的态势 由此可见新政加深购房者的观望程度 对投资型客户起到一定的排挤作用 由于天津房楼市刚性自住需求占据很大比例 因此对于保值较好的市内区域成交价格仍会保持平稳运行 二 天津市场分析 区域市场 11 二 天津市场分析 区域市场 12 13 14
6、 老城厢板 海光寺板块 地处市中心 板块发展成熟 具有明显的历史文化积淀 板块内交通便利 位置优越 教育 生活和消费配套完善 土地价值得以充分挖掘 具有良好的价值口碑 在售项目档次较高 开发商资金及品牌实力较强 区域新建项目均已呈现 且具有一定的规模效应 目前区域内九州国际 天津倍儿幸福 仁恒海河广场为尾盘项目 产品存量较少 但市场认识度较高 宝利国际广场 阳光晶典为2010年新上市项目 市场认知度较好 区域内项目本阶段热销户型为60 120平米的中小户型为主区域内未上市项目有大悦城 融侨长江道项目 熙汇广场 累计未上市为76 7万平米 其中大悦城项目为大型综合体项目 二 天津市场分析 区域市
7、场 15 二 天津市场分析 区域市场 16 17 和平区为天津中心区域 也可以说是天津市房价最高的区域 该区域商铺配套完善 同时也是天津重点名学聚集地之一 因此是天津市最具影响力的地段 天津市地标的称号无可动摇 目前区域内大多数项目为尾盘状况销售 市场占有份额较少 但成交价格一直保持良好的增长 保利香槟国际 天津大都会 和平时光为10年新上市项目 其中保利香槟国际 和平时光 以主推中小户型为主 市场销售状况良好 天津大都会产品面积偏大 销售过程中存在一定的困难 二 天津市场分析 区域市场 18 二 天津市场分析 区域市场 19 20 目前区域内酒店式公寓项目多数为尾盘状态销售 其中瑞景名郡为精
8、装LOFT产品形式 其余项目均为精装小户型项目 地铁新都汇为区域内唯一未上市的酒店式公寓项目 未上市量为1 74万平米 二 天津市场分析 区域市场 21 优仕 成交状况 项目目前为尾盘状态 成交峰值分别出现在10年4月和11月 价格呈上下波动 全年涨幅11 64 二 天津市场分析 区域市场 22 优仕成交产品状况 项目的销售价格在19000 20000元 平米之间 项目销售较好的产品为50 70平米的一室户型 占全年成交量67 07 其次为两市产品占比32 93 二 天津市场分析 重点酒店式公寓项目 23 优仕项目存量状况 项目后续主要以144平米以上的敞开式商业为主 二 天津市场分析 重点酒
9、店式公寓项目 24 东北角艺术公寓成交状况 项目在2010年4月份集中放量后 进入1期尾盘 2期蓄洪阶段 在此阶段市场成交较少 但成交价格仍保持良好的态势 全未出现较大的波动 二 天津市场分析 重点酒店式公寓项目 25 项目销售最好的产品为精装一室户型 占比59 45 全盘价格在1 73 1 77万 平米之间 东北角艺术公寓成交产品状况 二 天津市场分析 重点酒店式公寓项目 26 存量产品主要集中在90 120平米的二 三室户型 东北角艺术公寓项目存量状况 二 天津市场分析 重点酒店式公寓项目 27 瑞景名郡成交状况 项目集中放量在10年4月份 成交价格始终保持平稳增长 全年增幅6 31 二
10、天津市场分析 重点酒店式公寓项目 28 瑞景名郡成交产品状况 二 天津市场分析 重点酒店式公寓项目 29 瑞景名郡存量状况 存量产品50平米以下户型占据主导地位 占比58 84 其次为50 70户型占比36 7 二 天津市场分析 重点酒店式公寓项目 30 中国窗成交状况 项目集中放量在10年4月份 成交价格在11年2月份出现下滑后再度反弹 全年增幅27 40 二 天津市场分析 重点酒店式公寓项目 31 中国窗成交产品状况 目前项目主推小户型酒店式公寓产品 销售价格在1 3 1 5万 平米 商业的价格则在3 5万 平米左右 二 天津市场分析 重点酒店式公寓项目 32 项目存量主要集中在50 70
11、平米的一室酒店式公寓产品上 占比80 中国窗存量状况 二 天津市场分析 重点酒店式公寓项目 33 天津倍儿幸福成交状况 项目2010年10月开盘累计成交137套 0 98万平米 由于项目处于尾盘期 销售价格未出现增幅 二 天津市场分析 重点住宅项目 34 项目销售均价在16920元 平米 天津倍儿幸福成交产品状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 35 项目在10年6月份集中成交后 进入2蓄洪期 价格保持稳中有升 全年增幅22 67 阳光经典成交状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 36 项目消化较好的项目二室 三室户型价格在15091 15665元 平米之间 阳光经典成交产品状况 二 天津市场
12、分析 重点住宅项目 37 项目户型偏大 后期放量主要以二室户型产品为主 阳光经典存量状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 38 项目集中放量在10年4月份后 进入1期尾盘期 成交价格呈现上下波动 九州国际成交状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 39 项目主要成交为二室户型产品 价格为16647元 平米 九州国际成交产品状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 40 九州国际存量状况 项目后续产品主要以70 120平米的二室户型为主导 少部分商业产品销售 二 天津市场分析 重点住宅项目 41 项目在11年年底开盘热销 250套 2 4万平米 销售相对平稳 价格在11年3月份现在微幅回调反呈现大幅度
13、反弹趋势 全年实现增长12 39 保利国际广场成交状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 42 项目销售较好的产品为二室户型产品 销售价格较其他产品略有偏低 保利国际广场成交产品状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 43 项目后续主要以70 144平米的二 三室户型为主导 保利国际广场存量状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 44 项目集中放在10年10 12月份 销售价格随着新产品酒店式公寓的推出 出现调整状态 富力城成交状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 45 项目住宅产品销售价格在2 2 2万 平米 酒店式公寓价格则在1 7万 平米左右 富力城成交产品状况 二 天津市场分析 重点住宅项目
14、 46 项目后续存量产品主要以二室为主导 面积区间则在70 140范围之内 富力城存量状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 47 项目在10年4月份集中放量后 销售保持平稳状态 随着2月份 末班效应 再度热销 全年价格保持较为平稳的走势 金德园成交状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 48 项目销售较好的产品为一室 二室户型 销售均价在1 8万 平米左右 金德园成交产品状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 49 项目存量产品中70 90平米的二室产品占据主导地位 金德园存量状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 50 项目在10年10月开盘 历经2个月的热销后 市场保持平稳销售 成交价格稳步上涨
15、 全年增幅23 60 天津大都会成交状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 51 项目销售较好的产品为二室 三室户型产品 销售价格也相对一室的小户型产品略低些 天津大都会成交产品状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 52 项目存量产品以180 300平米的四室大户型产品为主 天津大都会存量状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 53 项目在10年10月份集中成交210套 2 31万平米后 平稳运行全年价格增幅12 50 保利香槟国际成交状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 54 项目销售较好的产品为二室户型 均价在2万 平米左右 敞开式产品的价格则相对较高些在2 3万 平米左右 保利香槟国际成交产
16、品状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 55 项目未来放量主要以50 90平米的敞开式产品为主导 保利香槟国际存量状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 56 项目集中放量在10年4月份 以及今年年初 成交价格始终保持平稳增长 仁恒海河广场成交状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 57 项目销售较好的产品为二室户型 其销售价格也在项目产品相对偏高些 其次为一室户型的小户型产品 销售价格较低并消化速度较慢的产品为五十以上的大户型产品 仁恒海河广场成交产品状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 58 项目未来放量主要以90 120平米的二室户型为主导 仁恒海河广场存量状况 二 天津市场分析 重点住宅项目 59 二 天津市场分析 酒店式公寓主力户型 G户型53 3 一室一厅一卫简约一室设计 超大开间卫生间私密性强 东北角艺术公寓 一期1 2 3 楼2 32层G户型1室1厅1卫1厨53 30 东北角艺术公寓 地理位置优越 房型较普通 价格居高 60 二 天津市场分析 酒店式公寓主力户型 5 27层f03户型1室1厅1卫1厨77 78 优仕公寓 f03户型78 5 27层f01户型2室2厅1卫1厨1
