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1、房地产项目收并购模式简介 一 房地产并购的类型二 房地产并购的几种方式三 不同并购方式的区别 联系与优劣四 房地产并购的基本流程五 并购的退出机制六 并购中应特别注意的几个问题 目录 一 房地产并购的类型 由于并购目的 主体 时点等不同 房地产并购主要分为两大类型 在建工程并购 含待开发土地 持有型物业并购本次培训主要讲前一种 在建工程并购 一 房地产并购的类型 1 目的不同 在建工程并购多数是为了继续完成房地产项目的开发 以获得项目的二级开发经营权和收益权为目的 持有型物业并购主要以获得房地产资产经营收益或资产价值增值收益为目的 并不一定需要取得其二级开发权 2 主体不同 前者基本是房地产企
2、业 后者多数是投资企业 无需房地产开发团队 3 时点不同 前者基本是在项目开发过程中 甚至是刚取得开发用地不久 后者基本是在项目开发接近完毕 甚至是二级开发已基本完成 形成了竣工持有物业 二 房地产并购的几种方式 股权并购资产并购司法程序收购司法程序收购其实可以包含在前述的两种并购方式中 既适用于股权并购 也适用于项目收购 单独开列出来 是因为在并购程序中 增加了司法程序 二 房地产并购的几种方式 股权并购股权并购系指并购方通过协议购买目标公司的股权或以向目标公司增资方式 成为目标公司股东 进而达到参与 控制目标公司的目的 使该公司变更为并购方的全资或控股企业 7 注1 股权转让与增资扩股之区
3、别 第一 资金受让方不一样 增资的受让方是公司 转让的受让方是原股东 即增资后 增资的款项归公司所有 股转后 股权转让价款归股东方所有 由股东支配 第二 增资就是增加注册资本 而转让不会增加注册资本 第三 增资后 新股东和原股东的权利和义务是否一样 需要做另外的约定 而转让的新股东与原股东一致 不但继承了原股东在公司的权利 也应当承担原股东相应的义务 除非公司章程或其他文件另有约定 第四 增资需要开股东大会 需要三分之二以上的股东同意 转让则是半数的股东同意即可 只需书面通知 不用开股东会 第五 增资进来的钱不用交企业所得税 股权转让原股东需要交税 8 答 否 以下情形可不进场 企业国有资产交
4、易监督管理办法 第三十四条国资监管机构负责审核国家出资企业的增资行为 其中 因增资致使国家不再拥有所出资企业控股权的 须由国资监管机构报本级人民政府批准 第四十五条以下情形经同级国资监管机构批准 可以采取非公开协议方式进行增资 一 因国有资本布局结构调整需要 由特定的国有及国有控股企业或国有实际控制企业参与增资 二 因国家出资企业与特定投资方建立战略合作伙伴或利益共同体需要 由该投资方参与国家出资企业或其子企业增资 第四十六条以下情形经国家出资企业审议决策 可以采取非公开协议方式进行增资 一 国家出资企业直接或指定其控股 实际控制的其他子企业参与增资 二 企业债权转为股权 三 企业原股东增资
5、注2 国有企业增资扩股是否必须进场交易 9 方案一 收购债权 债转股 目标公司 收购方 债权人 收购方 Step1债权转让 通知义务 债权转让 Step2债转股 目标公司 持股 规避进场交易的两种方案 10 方案二 通过国企中的非国有成分间接控股 交易前 股东A 100 持股 目标公司 目标公司股东 非国有成分 收购方 目标公司股东 国有成分 交易后 目标公司股东 非国有成分 目标公司股东 国有成分 目标公司 11 股权并购过程中的几点问题 非国有 一 股权转让 1 公司股权是否存在限制转让的情形 1 法定限制条件 对于股份有限公司 发起人持有本公司股份自公司成立之日起一年内不得转让 公司公开
6、发行股份前已发行的股份 自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让 公司董事 监事 高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况 在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五 所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让 2 约定限制条件 公司章程 股东会决议等文件中限制股权转让的情形 比如股权转让需经全体股东一致通过等公司章程属于公司自治的范围3 股权被质押或查封 12 2 股权估值原则 意思自治 公平交易 双方自由定价风险 税务穿刺相关法律规定 股权转让所得个人所得税管理办法 试行 第十一条符合下列情形之一的 主管税务机关可以核定股权转
7、让收入 一 申报的股权转让收入明显偏低且无正当理由的 二 未按照规定期限办理纳税申报 经税务机关责令限期申报 逾期仍不申报的 三 转让方无法提供或拒不提供股权转让收入的有关资料 四 其他应核定股权转让收入的情形 13 第十二条符合下列情形之一 视为股权转让收入明显偏低 一 申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的 其中 被投资企业拥有土地使用权 房屋 房地产企业未销售房产 知识产权 探矿权 采矿权 股权等资产的 申报的股权转让收入低于股权对应的净资产公允价值份额的 二 申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的 三 申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一
8、企业同一股东或其他股东股权转让收入的 四 申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的 五 不具合理性的无偿让渡股权或股份 六 主管税务机关认定的其他情形 14 股权转让收入按照每股净资产或股权对应的净资产份额核定 1 参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定 2 参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定 备注 1 被投资企业的土地使用权 房屋 房地产企业未销售房产 知识产权 探矿权 采矿权 股权等资产占企业总资产比例超过20 的 主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入 2 6个月内再次发生股权
9、转让且被投资企业净资产未发生重大变化的 主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入 净资产核定法 类比法 其他合理方法 法律依据 股权转让所得个人所得税管理办法 试行 15 第十三条符合下列条件之一的股权转让收入明显偏低 视为有正当理由 一 能出具有效文件 证明被投资企业因国家政策调整 生产经营受到重大影响 导致低价转让股权 二 继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶 父母 子女 祖父母 外祖父母 孙子女 外孙子女 兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人 三 相关法律 政府文件或企业章程规定 并有相关资料充分证明转让
10、价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让 四 股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情 16 3 股权转让过程中涉及的税种及计税依据 个税 不含土增 契税 Users longhaijiang Desktop 股权转让涉及的税种及其他问题 docx 备注 在现行税法之下 税务筹划 偷税 漏税 17 4 股权转让价款之支付 意思自治 1 方式 现金 转账 承兑汇票等 换股 2 节奏 a 纺锤体支付方式即两头小 中间大 b 根据项目实际情况预留风险保证金 3 担保 担保范围 卖方之一切义务 4 税收代扣代缴 金额一般为尽调基准日目标公司负债的30 付款节点为股转变更完
11、成后2年 18 5 股权交割 股权比例 100 部分 印鉴销毁 重刻 变更 各类证照变更 营业执照 开发资质证书等 印鉴 证照共管 管理 决策机制 用印记录承诺 19 股权收购过程中涉及的刑事犯罪 一 法律规定 刑法 第二百二十八条以牟利为目的 违反土地管理法规 非法转让 倒卖土地使用权 情节严重的 处三年以下有期徒刑或者拘役 并处或者单处非法转让 倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金 情节特别严重的 处三年以上七年以下有期徒刑 并处非法转让 倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金 20 最高人民法院 关于审理破坏上地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释 第一条以牟利为
12、目的 违反土地管理法规 非法转让 倒卖土地使用权 具有下列情形之一的 属于非法转让 倒卖土地使用权 情节严重 依照刑法第二百二十八条的规定 以非法转让 倒卖土地使用权罪定罪处罚 一 非法转让 倒卖基本农田五亩以上的 二 非法转让 倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的 三 非法转让 倒卖其他土地二十亩以上的 四 非法获利五十万元以上的 五 非法转让 倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的 如曾因非法转让 倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等 21 第二条实施第一条规定的行为 具有下列情形之一的 属于非法转让 倒卖土地使用权 情节特别严重 一 非法转让 倒卖基本农田十亩以上的 二 非法转
13、让 倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的 三 非法转让 倒卖其他土地四十亩以上的 四 非法获利一百万元以上的 五 非法转让 倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节 如造成严重后果等 22 案例 安徽省淮北市相山区人民法院审理的邓某甲非法倒卖土地使用权罪一案 2014 相刑初字第00002号 基本案情 2007年6月 淮北市人民政府同意对位于南湖路西 南黎路北地块的国有土地使用权进行招拍挂出让 被告人邓某甲与谢某甲 已判刑 得知这一信息之后 为取得该地块土地使用权 由被告人邓某甲出资 谢某甲于2007年10月25日注册成立青山公司 该公司于2007年11月7日被批准有资格从事房地产开发经营业务
14、 股东为谢某甲 谢某乙 法定代表人谢某甲 注册资本800万元 2007年11月20日 青山公司向淮北市国土资源局递交竞买申请书 并支付竞买保证金3500万元 其中邓某甲出资800万元 同年12月 青山公司通过招拍挂出让的方式竞得到淮国土挂 2007 05号地块的国有土地使用权 位于南黎路北 南湖路西 总面积88496 55平方米 132 74亩 成交价为6020万元 此后谢某甲和邓某甲两人便不再支付剩余土地出让金 亦未按照出让合同约定进行开发建设 而预谋对该地块以股权转让的方式进行非法转让牟利 谢 邓二人谈妥对此地块的收益按二八比例分成 2009年下半年 谢某甲 邓某甲与国正公司法定代表人李某
15、甲商谈了以股权转让的方式对该宗地块使用权进行转让的相关事宜 2009年11月21日 谢某甲 谢某乙二人与国正公司签订股权转让合同 约定将谢某甲 谢某乙所持有的青山公司的全部股权转让给国正公司 转让总价款为7500万元 该价款不包括青山公司未缴纳的土地出让金2520万元 2010年3月19日 谢某甲 谢某乙又联合签署了 股东会议记录 和 股权转让协议 重申了股权转让内容 2010年5月6日青山公司递交 土地登记申请书 2010年5月10日 青山公司获得土地使用权登记 2010年5月12日 由国正公司申请 青山公司的股东由谢某甲 谢某乙变更为国正公司 法定代表人由谢某甲变更为李某甲 至2011年4
16、月 国正公司支付给谢某甲及邓某甲转让款7540余万元 含契税款240余万元 23 法院认为 被告人邓某甲伙同他人以牟利为目的 违反国家土地管理法规 以股权转让的名义非法倒卖国有土地土地使用权 涉案土地面积132 74亩 情节特别严重 其行为已构成非法倒卖土地使用权罪 应依法惩处 判决结果 被告人邓西军犯非法倒卖土地使用权罪 判处有期徒刑三年 缓刑四年 并处罚金五百万元 缓刑考验期限 从判决确定之日起计算 罚金于判决生效之日起一次性缴纳 二 被告人邓西军的违法所得予以追缴 类似案例 1 安徽省芜湖县人民法院 2009 芜刑初字第89号 2009 芜中刑终字第178号 2 江苏省溧阳市人民法院 2010 刑二初字第128号 江苏省常州市陆阿生因转让房地产公司股权被依 非法倒卖土地使用权罪 审查起诉 二 房地产并购的几种方式 资产并购资产并购是指并购方为了取得目标公司的经营控制权而收购其主要资产 重大资产 全部资产或实质性的全部资产的投资行为 按支付手段不同 具体分为以现金为对价受让目标公司的资产和以股份为对价受让目标公司资产两种资产并购形式 25 资产转让模式的优势 一 项目权属清晰 可操
