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1、市场调研 一 智慧广场 基本情况项目名称 智慧广场项目地址 侨香路和深云路交界处占地面积 26811 43m2总建筑面积 164875 96m2写字楼面积 97100m2商业配套面积 12000m2容积率 3 7总套数 86开发商 深圳市中核兴业实业有限公司主力户型 一梯两户分别750m2 1200m2物业管理 世邦魏理仕停车位 1063开盘时间 2009年9月租金 16元 m2 不含空调费用 1 A B栋楼高99 8米 地上22层地下2层 不包括夹层 标准层层高4 3米 01单位建筑面积1295平米 02单位建筑面积766平米C D栋楼高29 6米 地上6层地下2层 不包括夹层 标准层层高4
2、 5米 单位建筑面积1507平米 栋 栋 栋 栋 项目分布 2 楼层布局 梯两户 分别为760m2 1260m2 层高4 3m 5 2m 跨度17m 26m每户有两台总裁专属电梯直达办公室 配备超大独立阳台 赠送面积 赠送面积 3 样板房 简易样板房 精装样板房 约 米开间 米的进深 三面采光白天办公无需灯光 提倡低碳环保的概念 米的层高 告别传统办公的压抑空间 4 项目优势 楼宇立面外圆内方流线型设计 极具美感 低密度花园式商业写字楼 高绿化率 办公环境舒适 拥有独立的总裁电梯 办公室及阳台 具有较强的私密性和专属感 个车位 米车道与高度 流线型的车库吊顶 满足超长豪华轿车与大巴车的停车需求
3、 车库连廊的空间设计 便于各栋之间直达中庭 5 项目优势 世邦魏理仕的全托管理 亲力亲为 项目东区的懿德轩 是由32套联排别墅及40套空中复式组成的私人屋苑 以工业用地建成如此高规格的住宅在深圳应该属首列 6 项目劣势 周边商务环境与服务功能配套不足独立办公空间 没有形成商务办公气氛 7 总结 1 智慧广场建筑造型特别 低容积率 高绿化率的居家式商务区 2 总裁办公室5m层高 在布局上留给人更大的发挥空间 3 7米层高停车场 最大效率的利用了地下空间 停车环境舒适 4 体量较小 容易满足客户的定制需求 定位明确 服务于上市企业与已壮大的科技企业 8 设计之都创意产业园 基本情况项目名称 设计之
4、都创意产业园项目地址 皇岗路和深南路交叉处东北侧 田面城市绿洲旁占地面积 15000m2总建筑面积 50000m2容积率 3 2运营商 新加坡灵狮文化产业投资有限公司租金水平 入驻企业类型 工业设计 广告策划项目是由田面工业区6栋厂房和4栋宿舍楼组成 均是上世纪80年代建造的村有物业 9 产业定位 园区定位为以工业设计为主的创意产业园 打造具有创意设计 研发 制作 交易 展览 交流 培训 孵化 评估及公共服务等综合功能的创意设计文化产业园区 目前已经进驻了包括深圳 香港 德国 日本 澳大利亚等152家以工业设计为主的创意设计企业 包括洛可可 嘉兰图 中信国华 心雷 浪尖 拓腾等国内龙头工业设计
5、公司 以及香港靳与刘设计公司 叶智荣设计公司 日本创世零壹工业设计有限公司 澳大利亚DETEKT等20余家香港和外资设计企业 机构 10 项目亮点 园区提供产品展销中心 以供顾客参观 很好地利用楼梯间墙面 做为企业名称和文化的宣传栏 楼层指引个性化宣明 同时应用于楼层水牌展示 打破传统横条框状形式的公司名称目录 而是由墙面做成的进驻企业名称 创意十足 11 总结 该项目作为 国家级工业设计高新产业基地 地处福田中心地段 且由旧厂房改造而成 在政策 地理 价格上都具有优势 聚集了深圳大部分的设计公司 由于我们是中午时间过去的 并不能清楚的了解他们的运营情况 但旧厂房改造有一定的借鉴作用 12 京
6、基100 基本情况项目名称 京基100项目地址 深圳市罗湖区深南东路5016号 深圳大剧院后面 占地面积 602401 75m2 整个综合体占地 总建筑面积 220000m2商业配套 KKMALL 83500m2楼高 441 8m开发商 京基集团开盘时间 2011年租金 元 平方米物业管理费 30元 平方米物业管理公司 深圳市京基物业管理 13 楼层分布 1 4层 为五星级酒店式大堂 5层 为国际会议中心 6 70层 为甲级办公楼 标准层面积为2400 2700平米 标准层高4 2米 70 75层 专为证券公司定制 层高5米 76 100层 为喜达屋旗下的超五星级瑞吉酒店 计划于2011年8月
7、8日开业 定制层交楼标准如图 70 75层实景 楼面宽度略显窄 网络地板的应用 铝合板地板 天花吊顶 省去二次装修后的消防申报环节 14 楼层平面 15 京基100写字楼租赁条件预报件 入伙时间 2011年10月 如客户需要提前进驻装修可具体协商 总建筑面积 60万平方米 写字楼17 5万平方米楼层数 100层总建筑高度 441 8米标准层面积 2500 2700平方米拟提供楼层 58层或70层推荐楼层 58整层单位 预计2708 60 以实际测绘报告为主 租赁单价 288元每平方每月推荐楼层 70层证券交易层单位 预计2530 50 以实际测绘报告为主 租赁单价 360元每平方每月备注 58
8、层为标准层 层高为4 2米 吊顶后净高为2 8米 网络架空地板高为13公分 70层为证券交易层 层高为5米 吊顶后净高为3 3米 网络架空地板高为40公分 最短租期 三年或三年以上递增 第三年开始逐年8 物业顾问 仲量联行 目前管理 顾问项目 香港环球贸易广场 台北101 吉隆坡双子塔 际金融中心 纽约美国银行 世贸中心 等 物业管理 深圳市京基物业管理有限公司管理费费 32元 平方米 月 包括空调费 空调开放时间 周一至周五早8 00 晚19 00周六9 00 13 00加班空调费用 开启半层或不足半层的 按300元 小时计收 开启一层或者不足一层的 按600元 小时计收 开启两层以上的包括
9、两层的 从第二层起加时空调费给予8折优惠 认租定金 相当于2个月租金 签订合同时转为合同押金 租赁合同押金 签订合同时租赁意向定金转为合同押金管理费押金 相当于2个月管理费 签订合同时支付 水电费押金 30元 平方米 签订合同时支付 装修保证金 30元 平方米 进场装修时支付 交楼标准 高档金属组合式铝合金吸音天花吊顶 基本照明 网络架空地板 预留线槽口 墙面乳胶漆刷白 VAV中央空调系统 高级电控窗帘系统 消防烟感及喷淋系统 一般只需要铺设地毯 房间隔断 家私即可办公 车位 2101个客用电梯 64部日本原装三菱电梯 最高梯速9米 秒 配备双轿厢交通 地铁1号线及2号线接驳 公交40条线路
10、巴士 的士以上条款以正式合约为准 16 租赁费用预算 17 卖点 IMAX电影院 标准的矩形IMAX银幕为22米宽 16米高或者不少于这个尺寸 广东省仅有三家IMAX电影院 分别在广州 东莞 深圳金钱豹自助餐 深圳市内性价比较高的自助餐厅 份量和品质都优于其他自助餐厅 整体建筑承鱼形设计 上宽下窄成收缩状 透明拱形顶合理运用自然采光 架空式电梯层次感较强 18 总结 京基综合体一共包括京基100 KKMALL 百纳空间 一栋17层的附属写字楼 其中6栋商品房 百纳空间 用于还建 京基100目前为深圳最高写字楼 但其周边环境及地理位置与福田中心区相比优势不明显 KKMALL作为商业配套定位为 国
11、际时尚精品购物中心 以中端市场为主 深圳首家IMAX电影院作为卖点与一站之隔的万象城走差异化竞争 19 万象城二期 基本情况项目名称 万象城二期占地面积 26811 43m2总建筑面积 约25万m2住宅面积 约15万m2商业配套面积 约5万m2酒店面积 约5万m2开发商 华润集团停车位 10000 三层地下停车场 开盘时间 2008年年底 20 二期项目定位 二期项目由幸福里商品住宅 君悦酒店 三层高的休闲购物广场组成 但仍然以商业为主 结合餐饮 休闲等多种配套设施 强调户外的购物 休闲感受与互动性 作为一期的延续与补充 起到提高万象城整体品牌水平的作用 项目引进LV GUCCI MIUMIU
12、 TIFFANY等一系列国际顶级品牌 并建立旗舰店 她与万象城一期 君悦酒店共同组成户外购物休闲街 让人体验到与以往不同的时尚购物环境 21 项目特点 商业小道的结合 建筑物之间的距离把握的很到位 既不会令人有压抑感 又不会浪费空间 林荫小道令人感觉舒服 图中保安所处位置 有扶手电梯可直达停车场 不必像传统购物中心要绕回商场内部 很好的诠释了户外购物的理念 各旗舰店 商店的屋檐都具特色 不但美观还可以作为标识确认位置 小广场的不规则的石头地板与周围商铺的墙面色调和谐 显得活泼 22 项目特点 酒店内的餐饮和周边的面包店 咖啡馆有机的结合一起 合理利用小广场的空间 没有玻璃幕墙 效果依然显著 2
13、3 停车场 智能指示牌 提示空位数量及方向 每个车位顶上都有指示灯 红灯表示有车 绿灯表示空缺 采用特殊材料的防滑漆 停车场内无汽车摩擦声音 墙面有编号以便车主寻找车位 建议使用彩色漆以区分停车区域 自动收费系统 可用于天安新城 机器占地小 并减少人力成本 24 停车场 停车场的电梯间不够大气 层高不够 略显压抑 在广场大街设置扶手电梯出入口 让顾客可以直接下停车场 25 总结 万象城作为深圳市最早的shoppingmall 目前为止也是深圳市品牌最齐全的shoppingmall 其二期项目为华润中心的休闲商业广场部分 是华润中心首期商业概念的延续与补充 二期引进国际奢侈品牌 高级餐厅 酒吧
14、成为集国际水准购物 餐饮 娱乐 演艺功能为一体的时尚生活体验中心 二期针对高端人群 在建筑风格上也费尽心思 每栋建筑外形都不一样 看的出来时经过精心设计的 给人以新鲜感 增加了客户的粘着性 26 丰盛町 基本情况项目名称 丰盛町项目地址 福田车公庙南北两侧总建筑面积 约2 66万m2开发商 深圳市仁贵投资发展有限公司停车位 10000 三层地下停车场 开盘时间 2009年年底租金 500元 平方米租赁情况 现只有小量小面积的 80m2 可供出租 且要看商品类型 27 设计风格及装饰 海洋风格 五彩缤纷 欧美漫画风 28 扶手梯与顶部结合 广告牌设计 墙面相框艺术 特色广告牌 29 总结 市内人气最旺的地铁商城 主要以特色小吃 餐饮为主打 通过团购 网络推介等方式吸引周边的上班族 商城分为A B C D四个区域 业主在各区的设计上都经过考量 差异化的风格有较强的辨识度 现商城A区财富广场任然空置 建议打造一条欧美风格酒吧街 提高地铁商城的人气 30
