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1、n 当前文档修改密码：8362839湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇目 录第一部分：株洲零售商业现状5一、芦淞区商业发展状况：5二、石峰区商业发展状况：6三、荷塘区商业发展状况：8四、天元区商业发展状况：9第二部分：项目各部分经营定位11一、经营定位的依据：11二、项目建筑各部分概况：12三、项目具体的经营定位：131、超市、主题商城132、商铺一、商铺二153、空中街市154、湘银大厦165、一号楼、二号楼、三号楼、四号楼、五号楼166、商铺三17第三部分：项目各部分招商平面分割19一、商城销售平面图分割19二、商场铺位平面分割与销售的相关联系20三、项目各建筑具体平面分割201、影视广
2、场平面分割202、空中街市平面分割：213、商铺一、商铺二平面分割：224、湘银大厦平面分割235、商铺三平面分割：246、解放街1-5号楼平面分割：251）、一号楼平面分割：252）、二号楼平面分割：253）、三号楼平面分割：264）、四号楼平面分割：265）、五号楼平面分割：26第四部分：项目招商目标客户群体定位271、各类业态的品牌大商家272、各类业态的本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营者273、意向从事零售业的个人27第五部分：项目生意源分析30一、株洲市整体消费力及消费类别分析：30二、株洲市消费区域特性分析：311、日常中低档产品、生活日用品：322、中高档产品、家用电器：
3、323、休闲娱乐：324、文体用品：325、核心商业区对消费者的吸引力：32三、项目生意源分析：33第六部分：项目各部分租金策略34一、项目各部分标准租金水平：34二、项目市场培育期内租金优惠策略：36第七部分：项目招商整合推广策略38一、招商对象的差异性推广策略381、超市百货、电器品牌大商家招商推广策略38招商成本预算40第一项：交通成本40第二项：饮食成本：41第三项：住宿成本：41第四项：其它不可预见开支：422、主题商城招商推广策略423、其他业态品牌大商家及品牌专卖店（包括餐饮、休闲娱乐、体育用品等）434、街铺及辅营区零售商户的推广策略44二、媒体推广：45三、策划设计“华夏商业
4、步行街”招商画册46四、其它区域定点推广：46五、活动推广471、新闻发布会472、品牌大商家经营研讨会：47第八部分：项目阶段性招商目标及推广手段49一、接受租赁登记阶段：（6月中旬10月中旬）491、报纸广告：502、活动推广：50二、正式启动招商阶段：（10月中旬05年1月中旬）501、报纸广告：512、活动推广：513、定点招商：52工程封顶阶段性推广531、条幅广告：532、活动推广：53三、开业前夕：（1月中旬开业）541、条幅广告：542、活动推广：54附件一：各类品牌大商家名录（部分）56附件二：各类业态品牌经销商、代理商及个体经营者名录（部分）58第一部分：株洲零售商业现状一
5、、芦淞区商业发展状况：1200多家商户，75多万平米经营面积，聚焦株洲核心商圈芦淞区作为项目的老商业区，是整个株洲商业区聚焦的区域，商业基础雄厚，尤其是服装专业批发市场整体规模超过70万平米，市场数量超过40家以上，经营商户13000多家，除此之外，主要商业街纯街铺容量近5万平米，商户1200多家，其中： 专业服装批发市场主要面向湖南省内、周边省市下级批发市场、湖南省及周边省市零售商户。 主题商城如株洲百货、千金广场等，面向整个株洲市消费群体。 商业街街铺主要立足于周边居民群体日常生活必需品、休闲娱乐等消费。主要经营业态以餐饮、电脑服务、电脑通讯、服装、金融证券、美容美发、日用百货、五金建材、
6、休闲娱乐、医药等业态名称商户数（家）比例（%）服装155家22%休闲娱乐106家14%餐饮90家12%日用百货82家11%美容美发65家9%五金建材60家8%医药51家7%电脑通讯48家7%金融证券39家5%电脑服务38家5%租金以株洲百货为核心，最高可达230元/m2月，呈现“以核心商圈为中心，逐渐递减”的规律芦淞区整体租金水平（专业批发市场除外，其租金将着重在专业市场调查中阐述）主要分为二个梯队：第一梯队以株洲百货为核心的商圈，主力租金基本在70120元/m2月之间（以使用面积计算），最高可达230元/m2月；第二梯队以芦淞路商业街为核心，其主力租金水平在4060元/m2月之间，整体呈现以
7、核心商圈为中心，往外延伸呈现递低的态势。二、石峰区商业发展状况：1700多家经营者，63000m2商业经营面积，打造株洲“北商圈”石峰区商业发展呈现两极化发展的态势，工业区与商业区依据商业的运营规律逐渐脱离，目前已经形成了以“清石广场”、“步步高超市”、“响石广场”、“杉木塘”为核心的四大商业组团，聚集了1700多家经营商户，63000多平米的商业经营面积，主要立足于株洲化工集团、株洲冶炼厂、株洲栋梁厂以及周边的居民生活消费，经营业态涉及55个品种，以日用品、餐饮、电脑服务、建材五金、休闲娱乐、车辆维修、美容美发、医药为主。业态名称商户数（家）比例（%）餐饮17415%日用百货16115%休闲
8、娱乐15014%建材五金14213%美容美发11210%车辆维修858%电脑服务666%服装515%医药505%图书音像353%金融证券323%通信313%租金10-60元/m2月之间，并呈现“以核心商圈为中心，逐渐递减”的规律石峰区主力租金水平基本在30-40元/m2月之间（以使用面积计算），其中清水路租金水平最低在10-20元/m2月之间，四个核心商业区域租金水平为最高，在40-60元/m2月之间，以核心商圈为中心，往外延伸呈现递低的态势，基本租金在20-30元/m2月之间。三、荷塘区商业发展状况：新华西路贯通全区商业经济，商业街的发展尚须时日 荷塘区位于株洲市的东北区，以新华西路贯通区内
9、商业经济，靠近百货大楼的区域商业气氛浓厚；荷塘区的商业街重心在靠近株洲市的百货大楼商圈的城区，从重点调查的新华西路（株百至钻石路口段）、人民中路、钻石路统计来看，共有商家680家，营业面积18824m2，共有业态44种，其中五金建材、生产资料、餐饮、士多店最为突出。一方面反映了该区利用铁路运输发达，靠近石峰、荷塘工业区的优势提供全市五金建材、生产资料产品；从餐饮、士多店、美容美发的比例，也可看出该区立足株洲硬质合金集团、株洲车辆厂等工厂区消费群的特点。业态名称商户数（家）比例（%）五金建材15428%餐饮8114%休闲娱乐5811%士多店6111%生产资料5310%美容美发428%服装零售30
10、6%医药153%招牌制作143%蛋糕西饼112%修理92%金融证券102%2080元的租金水平，租金水平以新华西路为中心，向周围递减 荷塘区大部分地区距市区较远，并且该区自身消费能力有限，故租金在2080元浮动；人民中路由于街道老化，故租金不如与其平行的建湘中路，租金在3460元之间；钻石路租金在2040元之间。整个区域租金水平以新华西路为中心，向周围递减。四、天元区商业发展状况：950多家商户，约45000M2经营面积，组建株洲“西部商圈”天元区依托住宅开发，逐渐形成了两大核心商圈，即：长江广场商圈和炎帝广场商圈，两大商圈不但满足了周边居民的生活需要，同时也带来了天元区商业的繁荣。目前天元区
11、主要商业街约有经营商户950多家，总经营面积约45000M2，还已全国闻名的炎帝为名兴建了占地约20000M2的炎帝广场，它即宏扬了株洲渊源悠久的历史文化。还丰富了广大天元区市民的娱乐文化生活。天元区商业街涉及经营品种约57种左右，其中主要经营业态有：办公、餐饮、服装、副食、建材、金融证券、美容美发、五金、小百货、休闲娱乐、医药、装饰等。业态名称商户数（家）比例（%）休闲娱乐15222%餐饮9614%小百货8612%美容美发7010%建材446%装饰436%医药426%副食355%办公335%五金243%金融证券243%服装203%文具183%广告162%商业发展潜力巨大，株洲“西部商圈”渐显
12、雏形天元区商圈整体租金水平在3050元/m2月之间，主要原因是天元区近年来住宅大量开发，带来了鼎盛人气，从而也带来了商业的繁荣，但商业的发展也存在一个过程，目前天元区具有特色的商业街如府前路、中兴路商业街相对成熟，租金水平达到7080元/m2月，其它区域目前商业发展情况一般。总结：通过株洲零售商业市场调查可以看出，株洲零售商业的三大特点1、地段：2、龙头商家效应：3、商圈辐射面：株洲目前商业以株百为中心，其它各区步行街为辅的商业格局。株百商圈以地理位置优越、株洲百货为龙头，带动周边街区的业态发展，人气旺，租金高（最高可达230元/m2月） ；是株洲市民购物休闲的首选区域，其它各区的步行街由于地
13、段、位置、缺少龙头商家及周边消费力的制约，普遍租金较低约50-70元/ m2月。第二部分：项目各部分经营定位经营定位是商业运营的灵魂，准确的经营定位是项目成功运作的前提和保证。项目的经营定位建立在对本项目的地块和建筑特点、周边整体的商业氛围、株洲市商业发展的整体情况的全面把握以及借鉴全国各成功商业街运作的先进经验和基础之上。一、经营定位的依据：项目一期是整个建宁购物公园的启动工程，肩负着二期能否成功开发的重任，因此其运作的成功是整个项目成功的关键，因此借鉴全国著名商业步行街的经验和地块特点，品牌大商家、经营档次是树立项目整体形象的关键。因此一期的项目定位，必须以“主力大商家”为经营的核心和龙头
14、，在项目最为核心的位置引进知名品牌大商家，带动项目的良性运作，同时其它业态与品牌大商家形成互补和连动，形成以“中档为主体，兼顾低档”集购物、休闲、娱乐为一体的商业步行街，成为株洲未来商业的名片和代名词。1、项目地块的特点：项目地块呈长条形，且有高差，一期主要以街的形式存在，结合商业步行街形成以中档服装、电子数码、珠宝眼镜、皮具鞋包、社区服务等为一体的多种业态综合体。2、借鉴全国著名商业街成功经验：品牌大商家、主题商城的龙头效应，对项目的经营和价值的提升作用。3、株洲目前商业的现状：株洲目前的商业主体集中在以株洲百货为核心的区域，株洲百货对其周边商业的带动性，更加说明品牌大商家和主力店对商业发展的重要性和巨大的提升作用。4、本项目自身的特点：地段和交通：项目位
