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1、长沙物业管理行业发展史长沙物业管理发端于20世纪九十年代中期，至今已走过了将近15年的风雨历程。自1994年第一家物业管理企业的诞生至今，是行业从破土萌芽到探索发展的十五年，也是行业从“引进吸收”到“内功修炼”的十五年。十五年的行业发展史绝非几行粗拙文字能够道清，我们只能粗选长沙市物业管理行业发展历程的几撇，来让我们铭记行业前辈的艰辛探索和让我们振奋的现实成绩。本篇一共分为三部分：第一、长沙市物业管理行业发展历程概述；第二、长沙市物业管理行业发展的鲜明注脚；第三、长沙市物业管理行业发展大事记。一、 行业发展历程概述长沙物业管理市场经过十多年的发展历程，已经初具规模。专业化的物业管理已经逐步被社
2、会接受和认可，形成了以房屋建筑主体及设备设施、安保和保洁服务、社区文化与便民服务、社区增值服务为一体的物业服务体制。以下从三个方面简要概述行业的发展历程。(一) 市场主体的发展方面行业发展最直接的体现就是行业市场主体的发展壮大，就物业管理行业而言，目前能直观体现行业发展的三个指标分别是：企业数量、项目管理面积和从业人数。长沙市物业管理行业自1994年起步以来，企业数量由最初的1家增长为2009年底的815家， 2009年底的项目管理面积是2001年的9.3倍，从业人数达到60000人。表1 2001-2009年行业基础数据统计表 年份分类2001200220032004200520062007
3、20082009项目面积（万平米）80811082200280034004212597464327570从业人员（人）80001100015000220003000039000490005270060000企业数量（家）168265309396447526665716815图1项目面积和从业人数增长示意图图2 长沙市物业管理企业增长示意图(二) 行业发展的认可度方面行业目前的最高荣誉就是获得“全国优秀住宅示范小区（大厦）”，这也是政府对物业管理成绩的最高认可。长沙市自20世纪末开始参与“全国优秀住宅示范小区（大厦）”的评比，截止2010年长沙市获得此项殊荣的项目已经达到30个。同时行业积极参与
4、省市两级的评选，对整个行业的发展起着巨大的推动作用。表2 1999-2010年“优秀住宅示范小区（大厦）“统计表19992001200220032004200520062007200820092010国优 项目2581011152020242830省优 项目715202637515773103118135市优 项目0324476102125152176202229257图3 1999-2010年“优秀住宅示范小区（大厦）增长示意图(三) 行业自律组织的发展行业发展的另一个体现就是行业自治组织的发展，物业管理由于行业本身的特殊性，行业的自治组织不仅仅是指行业协会，更重要的的是业主自治组织业主委员
5、会的发展。长沙市物业管理协会成立于2002年3月15日，协会自成立以来，积极为业主和物业企业服务，在促进行业自律和物业管理市场化过程方面起到了积极的作用，协会成立之初，拥有112家会员单位，截止2010年12月底，已经拥有507家会员单位。21世纪初，长沙才开始业主委员会的建设工作，自1999年开始建设，2001年底已经有65个业主委员会组织，到2010年，全市成立了业主委员会的小区已经接近400个。随着业主自治意识的加强和主管部门的重视，业主委员会的增长速度也将越来越快。二、 行业发展的鲜明注脚中国物业管理已发展了三十年，要记录一个地区物业管理的发展史，需要关注的是其发展历程中体现的地域特色
6、和创新之举。长沙虽然是中部省会城市的一员，但是又毗邻广东等沿海城市，在物业管理发展方面自然有着自己相对鲜明的特色，这也成为行业发展的一个鲜明注脚。（一） 行业教育方面中国物业管理起源于20世纪80年代，随着行业的不断发展壮大，专业人才的紧缺成为限制行业进一步发展的瓶颈。行业教育的发展经历了企业自身培养到委托院校培养到院校独立培养的过程，二十几年的发展历程为行业的发展提供了一大批行业人才。图4 教育发展历程图企业内部的培训企业与学校合作办学院校独立开办专业教学湖南作为自古以来的教育大省，省会长沙自然在教育方面也是成绩斐然。据不完全统计，目前全国开设物业管理专业的院校已经超过100所（不包括中专院
7、校、社会各类培训机构以及自考本科），其中本科专业的院校3所，其他的均为专科层次。而目前长沙开设物业管理专业的院校将近10所，同时还拥有全国3所本科院校中的一所长沙学院（原长沙大学）。长沙学院的物业管理专科教学发端于2001年，是全国较早开设物业管理专业的学校，2006年开始第一届本科层次的招生。因此自2006年开始，长沙在行业教育的发展上已经走在了全国的前列。通过本科层次的办学，不仅提高了物业管理专业的办学层次和办学条件，同时也为行业人才的培养提供了更加广阔的空间。（二） 政府推动方面物业管理作为一个新兴的行业，尤其是与人民群众生活密切相关的一个行业，其发展离不开政府的大力推动和政策扶持。长沙
8、市政府在推动物业管理发展方面主要是基于以下三个方面：1、 推进后勤社会化，培育物业管理市场长沙物业管理的发展虽然不是起源于机关后勤的社会化，但是机关后勤的社会化却是促进物业管理市场发展的关键一步，不仅促进社会形成物业管理的消费意识，同时也扩大了物业管理的市场容量。长沙市在20世纪末开始了机关后勤的社会化尝试，截止到2010年底，长沙市主要政府机关物业已经全部由专业的物业管理公司进行管理。同时2008年长沙市在开福区启动了老城区的物业管理试点工作，由于政府的大力推动和表率，长沙市目前物业管理面积已经超过了30%，新建小区100%实行了物业管理。2、 出台优惠政策，扶持行业发展壮大长沙市相继出台了
9、促进物业管理企业规范发展的一系列政策。2005年，长沙市规定新办的物业管理企业当年新招用下岗失业人员占本企业职工总人数30以上的，经劳动社会保障部门认定，税务机关审核，3年内免征企业所得税。现有的物业管理企业，当年新招用下岗失业人员占本企业职工总人数30以上的，经劳动社会保障部门认定，税务机关审核，3年内对年度应缴纳的企业所得税额减征30。同时长沙市行政主管部门还在致力于降低物业服务企业的税率，建议给予物业管理行业相应优惠的税收政策，建议采用分割业务后的营业税计征方法。这些政策的逐步出台将有利于减轻企业负担，促进企业的进一步发展。3、 组织行业调研培训，引导行业发展创新长沙市依靠“物业管理专业
10、委员会”，借助协会和院校的研究力量，积极开展物业管理方面的调查研究。2008年进行的“长沙市物业服务行业生存状况调查”，对长沙市的物业服务企业的经营情况、从业人员情况和具体企业进行了详细的分析，指出了行业存在的问题，并从多角度提出了相关的政策建议。长沙市每年组织物业管理方面的“论文评比”，对优秀论文予以奖励并积极采纳相关建议。对提高行业的理论研究水平和制定或修改相关法律政策起到了积极的推动作用。4、 规范维修基金归集，保障行业健康发展加强公共维修基金的管理不仅是物业管理市场健康发展的保障，同时也是从源头减少了由于维修基金引起的纠纷。为此长沙市相继出台了物业维修资金交存的若干规定细则和长沙市物业
11、维修资金管理中心内部会计控制制度，实行了业主实名制，完善了上门公示制，保障业主知情权。截止到2009年底，长沙市整个维修基金总量已经超过了三十亿。表3 长沙市2003-2008年公共维修基金统计表 年份金额200320042005200620072008维修资金(单位：万元)725.37138842882871400180100267600（三）物业“策神”，市场主体间的和谐共处“策神”一词出现的时间已经无法可考，但是源头却很清晰明了，是源于湖南经视的一档脱口秀节目越策越开心。其开办了将近15年仍没有下线，作为一个地方性娱乐节目，就可想而知其地方感召力与影响力。而其成功的关键就在于准确把握了长
12、沙人这一文化属性“爱策”。之前我一直在思考长沙物业人所特有的行业情怀，却了无头绪。直到与业主和行业的前辈交流多了，才知道长沙人时时挂在口头的“策”，就是对长沙物业人的最好注释。长沙人的“策”，区别于本山大叔式“忽悠”，也区别于北地人的“直肠子”。她是长沙人在2000多年的文化熏染中，自然形成的一种生活态度与处事行为。“策”是日常生活的调味品，“策”也是人际关系的润滑剂；“策”是气氛紧张时的调剂品，“策”也是气氛尴尬时的自我解嘲。因此在长沙“会策”的人都拥有较好的人际关系，也都很受周边人的喜欢。 因此在长沙做物业，没有一点“策的功力”不行。上要应付主管部门、街道大妈的“单策”，下要面对业主的“群
13、策”，因此长沙的物业人尤其是项目经理人，他们都“爱策”，可以封为“策神”。因此虽然长沙的物业行业不是最早产生的，目前在全国排名也不靠前。但是长沙发生行业双方主体暴力事件的总量和频率却低于其他先进城市，原因就在于长沙物业人“会策”。虽然长沙业主的物业消费意识远低于沿海城市，但是通过双方的“策”增加了双方的理解支持；虽然长沙物业行业的整体水平不高，但是通过“策”增加双方的信任与信心。“上辈子造了孽，这辈子做物业”，这是在长沙物业行业流传甚广的一句俗语。不懂长沙物业人的，以为这是行业的牢骚满腹。其实不然，这是长沙物业人的“策”，他们用自己的“策”维系这两者间的和睦关系，用自己的“策”坚持自己的行业操
14、守，也用自己的“策”坚定着这份光荣的事业。三、 行业发展大事记u 1994年，长沙市第一家物业管理公司的成立，开启了长沙专业化物业管理的大门；u 1999年，咸嘉新村成立第一个业主委员会组织，拉开了长沙市业主自治的序幕；u 1999年8月3日，开始施行湖南省保安服务管理条例，开始规范物业管理行业的保安服务工作；u 2000年，长沙市开始“长沙市物业管理优秀项目、优秀物业服务企业”的评选工作；u 2001年6月1日，开始施行湖南省保安服务管理条例u 2002年，长沙市成立了物业监管处，形成了“两级共管”的监管体系；u 2002年3月15日，成立了长沙市物业管理协会，标志着长沙市物业管理的行业自律的正式开始；u 2003年3月1日，施行长沙市住宅区物业维修基金管理办法，开始规范公共维修基金的缴存、使用和管理；u 2003年，长沙市开始建立物业管理信用档案系统；u 2004年，开始施行物业服务收费管理实施办法；u 2008年，开福区开始“对开放式老旧居民社区推行物业服务试点”工作；u 2010年，物业服务收费管理实施办法修订实施，其中对已交付但未入住的物业服务费收取标准等作出了明确的规定。7
