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1、二 总图 A 1期 2 1总图篇2 1 1区位2 1 2周边交通2 1 3周边分析及产品竞争策略2 1 4规划设计条件及地方规范解读2 1 5规划设计原则2 1 6规划风险管控2 1 7溢价策略2 1 8分项指标2 1 9建筑退界及间距分析2 1 10园区交通分析2 1 11场地标高 含竖向及防潮堤专题 2 1 12场地剖面2 2地库篇2 2 1地库设计原则2 2 2人防设计 人防异地建设专题专题 2 2 3地库平面及车位指标2 2 4层高及顶板覆土高度2 2 5地库疏散及送排风设计2 2 6地库排水方案 2 3设备及配套篇2 3 1强电系统 外线 2 3 2强电系统 内线 2 3 3弱电系统
2、2 3 4给水 消防系统2 3 5其他给水系统 插入水系专题 2 3 6排水系统2 3 7热力系统2 3 8燃气系统2 3 9管线综合2 3 10物业用房2 3 11垃圾站2 3 12公共卫生间 保洁工具间2 3 13幼儿园 中小学 目录 2 1总图篇2 2地库篇2 3设备及配套篇返回目录 2 1 3周边分析及产品竞争策略 莱山区作为重点打造新区 是烟台未来的文化 政治 体育 教育 经济中心 配套已日趋齐全 2008 2012年莱山年均市场供应量在180万方左右 成交量在120万方左右 总体供大于求 一线海景项目主力户型150 300平左右 面积偏大 海景项目存量不多 售价在8000 1300
3、0左右 牟平区是烟台的旅游休闲中心 滨海路沿线区域放量集中 2年内入市项目体量将超过150万方 对项目目形成合围之势 该区域主力户型为80 150平刚需和投资类为主 业态主要为高层住宅 目前售价5000元左右 策略 别墅突围 控制总价 内外通吃 烟台别墅市场供应主流产品为独栋 联排 主力总价区间为450 800万 主力面积区间300 680 面积偏大 别墅市场供应量有限 自06年至09年总供应套数不足400套 且产品力极度低下 东海城 檀珑湾 迎海花园 原石滩 紫金山庄 天越湾 马山寨 南山世纪城 海天雅筑 龙湖地块 中冶项目 金地项目 橡树湾 纯住宅 住宅 别墅 海融项目 请插入项目用地现状
4、 2 1 4规划设计条件 A02 A04 A06 A08 A09 A03 2 1 4规划设计条件 对项目有重大影响的当地特殊规划政策 2 1 4规划设计条件 项目用地现有情况说明 烟台属七度抗震区 场区地质情况 地质 场区地层自上而下依次为 1 吹填沙 2 粉砂 3 淤泥 4 粉质粘土 5 残积土 全风化片麻岩 水位 1 稳定水位标高介于0 96 2 41米 2 地下水位变化主要受季节和海洋潮汐影响 水质 1 大部分场区地下水对砼结构具中腐蚀性 04 06地块详勘结果为强腐蚀性 2对混凝土中的钢筋在干湿交替环境下具强腐蚀性 结论 地质情况较差 项目需注意地基处理后的地基承载力和场地不均匀沉降
5、吹填层 地质详勘报告典型剖面 粉砂层 淤泥层 粉质粘土层 总图规划 不均衡使用容积率 多排布低密度产品 充分利用资源提高溢价 低层亲水亲地 高层看海看岛 单体 户型 设计原则 复制优化基础上适度创新复制优化 小院青城叠院 独院 牛山类独栋 花园洋房 创新 260平米观海豪宅 80 90平米观海公寓 度假小院 产品系列 同时兼顾本地改善型产品和外地 本地投资型产品 停车设计原则 突破车位指标 提高停车效率 减少车库成本 2 1 5规划设计原则 2 1 6规划风险管控 2 1 6市政风险管控 2 1 7溢价策略 低密度产品亲水亲地 高层看海看岛 2 1 8分项指标 汇总 2 1 8分项指标 A02
6、地块 2 1 8分项指标 A04地块 2 1 8分项指标 A06地块 2 1 8分项指标 A08地块 2 1 8分项指标 A09地块 2 1 8分项指标 A03地块 32m 32m 32m 32m 25m 5m 20m 50m 16m 16m 16m 15m 30m 32m 15m 15m 32m 20m 15m 30m 6m 5m 13m 49m 28m 30m 37m 33m 16m 16m 6m 8m 50m 50m 50m 50m 2 1 9建筑退界及间距分析 总图各区域控制尺寸 控规要求 1 建筑边界临滨海路退50 75m 2 临主干道退32m 临次要道路退5m 3 临海边退20m
7、一般情况 1 低层建筑南北向16m 2 高层建筑南北向30m 3 花园洋房房 6 7F 南北向按日照间距控制 南侧建筑高度 1 55 4 东西向间距按防火间距控制 低层之间 6米 高层之间 13米 高层与低层之间 9米 如有路按15m控制 特殊情况 1 04 06 08地块局部根据地块情况及中央水域不同 建筑南北间距略有放大 2 主要景观节点的尺度 中央水域景观节点控制在50m见方 用地红线 建筑控制线 2 1 10园区交通分析 出入口及车库分析 出入口及车库设置分析 1 出入口 一期保证东侧及北侧道路的公共属性 洞公共市政道路设置8个车行 人行 出入口 2 地库 通过设计连廊把细长 零散的各
8、地块车库整合为六个大的车库 既减少车库出入口 有利于组织地下交通 园区人 车行共同出入地下车库范围线 地下车库出入口 各组团人行及预留电瓶车出入口 图例 2 1 10园区交通分析 地上交通 1 市政道路把园区分为三个大地块 且在每个地块形成外环路 2 住宅步行系统通道宽度为2米和1 2米 3 结合站点引进烟台的免费自行车系统 图例 城市主要道路2米宽园区道路1 2米宽园区道路自行车点 2 1 12场地剖面 南北向大剖面 历史最高潮位 北侧山体标高 建筑地下一层地面最低标高 高于历史最高潮位 场地剖面说明 1 微气候营造 一期北侧城市公园营造山体 营造微气候 保护一期低密度住宅 2 安全防护 建
9、筑地下一层最低标高为3 6米 黄海85高程 高于项目历史最高潮位2 68米 现状地形 平均 8 0 15 0 规划各地块组团内地面标高 2 1 12场地剖面 典型南北向宅间剖面 6 90 南北向典型宅间放大 1 建筑首层正负零标高为8 4m 2 宅间标高下有车库处约8 1m 下无车库处约6 9m 3 宅间小院划分基本原则 南院6 5m 公共4 5m 北侧5m 8 40 8 40 8 40 3 60 3 60 8 10 6 90 市政道路标高 小区内道路标高 8 10 8 40 建筑正负零标高 住宅地下一层地面标高 3 60 市政道路标高 图例 6 5m 宅间小院划分 6 5m 宅间地库划分 2
10、 1 12场地剖面 中央水系最窄处横向剖面 中央水系最窄处横向剖面说明 1 中央水系水面控制高度在6 0m 2 中央水系最窄处宽度为7 0m 3 中央水系水深为0 6 1 0m上下浮动 具体推算详供水专题 4 中央水系采用45度斜坡 冬天可不放水 防滑处理 以利攀爬 小区内道路标高 7 50 8 40 建筑正负零标高 住宅下沉小院标高 图例 5 0m 宅间小院划分 6 00 2 1 12场地剖面 宅间水系剖面 宅间水系剖面说明 1 宅间水系控制标高7 5m 2 宅间水系水深0 3 0 6m 3 宅间水系两侧45度斜坡硬池底 冬天可不用放水 7 50 8 40 8 40 8 10 小区内道路标高
11、 8 10 8 40 建筑正负零标高 住宅下沉小院标高 图例 12m 宅间小院划分 12m 13m 10m 7 50 2 1总图篇2 2地库篇2 3设备及配套篇返回目录 2 2 1地库设计原则 原则 1 住宅地库按我方指标设计 2 09地块在满足绿化率的前提下多做地上车位 从而减少车库面积 3 各地块保证独栋 独院 洋房及点式住宅 面向当地升级客群 可直接从车库入户 叠院产品只保证部分可地下入户要求 4 各分散车库尽量用地下通道连接 形成大车库 减少车库出入口数量 5 在以上各项基础上优化停车效率 减少车均建筑面 车位设计数量 车位设计尺寸要求 车库层高 2 2 5地库疏散及送排风设计 排烟机
12、房布置 1 按防火分区设置机械排风 或排烟 系统及补风系统 2 补风系统有两种形式 通过顶板处开设的进风小室自然补风 通过送风机房机械补风 3 采用诱导风机作为通风系统的辅助设备 4 地库不设采暖系统 内部水管通过合理的系统设置及适度的保温进行防冻 5 地库排风兼排烟机房示意图 A地块1期地块工40处排烟机房 关键点 1 排烟机房的出地面风井 由景观统一美化和进行植物遮挡 2 排风排烟双速风机及平时通风用的诱导风机一定要实施到位 不可减项 3 加大自然通风开口面积 车库尽端及疏散楼梯 排风排烟机房 车库排烟管道 排烟机房大样 1 排烟机房设置原则 减少排烟管线长度 减少交叉 提高净高 2 1期
13、地块排烟机房外静压箱影响车位40个 2 2 5地库疏散及送排风设计 净高2 95m 影响车位40个 2 2 6地库排水方案 下沉庭院雨水集中提排 插图 下沉排水沟 下沉庭院雨水排放连通管 雨水沟 1 住宅地下室卫生间及设备用房排水分别通过户内相应的提升设备排至室外污水管线 2 下沉庭院雨水 1 当庭院与车库相连时 庭院雨水排至车库排水沟内 统一排至车库集水坑 提排至室外雨水管网 2 当庭院对应实土时 各庭院雨水集中提排 进入外网 3 各地下雨污水集中设提排井 设置自控和DDC监测 4 屋面雨水不进入下沉庭院参与提排 关键点 1 屋面雨水不可进入下沉庭院 2 雨水提排原则 尽量集中设置 且不影响
14、户内空间 3 所有室内外提排泵进入园区DDC检测系统 显示运行 故障及超高水位报警状态 1 根据防火分区的划分在地库内设置东西向排水沟 将消防排水及平时下沉庭院内的雨水引入车库集水坑内统一排出 2 地下车库集水坑 排水沟布置 车库排水沟现浇 采用成品复合材料盖板 避免噪音 不使用铸铁盖板 3 此部分提排水含有车库地面污水 不可进入雨水收集系统 不可直接进入水体 关键点 1 区分不同水质 控制排出口外网接点 2 2 6地库排水方案 车库典型集水坑布置 雨水提排示意 2 1总图篇2 2地库篇2 3设备及配套篇返回目录 2 3 1强电系统 外线 插图 一 一期合计总容量 13320KVA二 供配电
15、在一期A 09地块地下车库设立一座开闭站 10kV双路电源引自地块南侧110kV变电站 两路电源应为独立电源 每路电源可供区域内100 负荷 地库内设置小区变配电室6个 左图1 6 每个小区变配电室所带范围见左图 各变配电室容量及位置 1 1 变配电室 800KVA 2 设在B1层 150 2 2 变配电室 800KVA 2 设在B1层 150 3 3 变配电室 1000KVA 2 设在B1层 150 4 4 变配电室 630KVA 2 设在B1层 150 5 5 变配电室 630KVA 2 设在B1层 150 6 6 变配电室 1000KVA 2 设在B1层 150 7 箱变 800KVA
16、2 设在地上 4mx8m 8 开闭站 1000KVA 2 设在B1层 450 容量计算规则 独栋 12KW 户 合院 叠院 8KW 户 点式住宅 4KW 户 或按照60W 估算 关键点 1 经咨询供电局 一期开闭站上级110kV变电站初定城北变电站 政府实施计划及建站资金来源需重点关注 开闭所尺寸m m 共 个 1 4 2 5 3 6 箱变 开闭站 2 3 3弱电系统 1 各地块的安防控制室是 合用 2 各地块的消防控制室是 合用 3 消防 安防控制室 合用 其合用的控制面积 100 4 消防 安防控制室设在 地下室 位于物业配套区 5 通讯机房包括 电讯机房 卫星及有线电视机房 手机信号机房 6 各地块通讯机房是 合用 7 电讯机房面积80 8 电视机房面积20 手机信号机房20 9 市政接驳点的位置及弱电管线的走向 10 全区实现无线互联 插图 市政管线 区内电缆桥架 区内埋地管线 市政接口 消防 安防控制室 合用 通讯机房 有线电视机房 手机信号机房 弱电井 代表出楼管 2 3 4给水系统 插图 2 1给水系统2 1 1用水量 全区最高日生活用水量 3738m3 d 平均日用水量
