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1、信阳琵琶山项目宗地产品定位报告 产品定位小组2013年11月 第一部分 项目概况第二部分 房地产市场分析第三部分 项目产品定位第四部分 产品设计预案及收益估算 第一部分 项目概况 集团未来在信阳市场项目位置分布图 三盘联动 信阳城区边缘 浉河南岸 传统认知偏远区域 城市边缘 浉河南岸传统认知偏远区域项目位于信阳市浉河南岸琵琶山附近 紧邻平桥区 地处发展中的浉河区边缘 位于信阳的西南部 原信阳中心城区 现政治中心转移到羊山新区 地理位置 直线距离信阳市中心仅3公里 约10分钟车程 未来通达性较好 距离市区10分钟车程浉河南路道路东至民权桥 西至琵琶桥 与老城区有良好的通达性 驱车10分钟能够到达
2、 直线距离信阳市中心仅3公里 10分钟车程 未来南环路将平桥大道 申城大道 鸡公山大道连接到一起 交通条件 浉河 琵琶山 占有生态景观资源 具有可塑性 但无绝对优势 龟山上的陵园产生不利因素 项目位于浉河下游 占据景观资源 但属于共享资源 不是独享资源 琵琶山兼有生态与景观双重资源 植被茂密 可塑性较强 晴雪陵园集中在龟山山体东南面 对客户有心理干扰 晴雪陵园 琵琶山 1 8公里 龟山 资源环境 浉河 浉河南路 琵琶山 4 5号宗地田间道路 宗地内住户 南侧农田 宗地周边驾校 周边现状 宗地规划设计条件及获取成本 项目概述 该宗地位于浉河南岸 地处琵琶山区域中心位置 该宗地牢踞浉河 琵琶山两大
3、生态资源 浉河区政府已启动琵琶山区域十三宗地整体规划建设 宗地周边配套将随开发节奏推进不断完善 将吸引大批客群关注 第二部分 房地产市场分析 信阳市经济状况 2012年信阳市GDP总值约1277亿元 常住人口约640万人 城镇化率为38 2 城镇居民人均可支配收入17256元 房地产市场情况 信阳市2012年商品房 含经适房及定向开发房源 销售总面积423万平米 商品房销售均价为3168元 平米 信阳市2010年至今三年年均销售量均在400万平方米之上 虽然2012年销售量有下降 但价格方面依然保持高涨 全年平均销售价格达3168元 2006 2013 4全市商品房销售面积走势 2006 20
4、13 4全市商品房销售价格走势 房地产市场情况 客户来源 市区客户占比40 周边县区占比55 市场客户逐渐向周边县区蔓延 置业目的 市场刚性改善客户占据市场主力 占市场成交客户总体的55 其次为改善型客户 占比40 市场周边县区客户逐渐成为市场主流 刚需及刚性改善客户仍是市场主力 房地产市场情况 县域 55 房地产市场综述 信阳市整体房地产投资 施工及竣工面积均保持良好增速 市场环境向好 土地供应及成交热点集中于羊山新区 未来仍是房产市场热点区域 全市商品房销售量在400万 以上 2012年商品住宅价格达到3168元 13年商品房月均去化22 8万 价格稳步上涨 羊山新区目前是市场主力 201
5、3年9月26日羊山规委会上会结果显示 仅当季度新增审批项目10个 总用地面积773 29亩 增幅2014年房地产市场投放量 将对信阳市整体市场形成较大冲击 琵琶山区域处于起步阶段 市场培植需一定时间 作为稀缺性资源型社区引领者 未来前景良好 城市发展规划 向东 平桥区及工业园区 规划以居住和工业功能为主 向北 主要布置城市行政中心 文化以及工业区 城市大规模集中建设的居住区向西 南湾风景区 发展成为旅游观光 娱乐休闲 康体健身为主的服务基地 向南 完善琵琶山区建设 保护和完善浉河两岸景观 作为城市重要的生态建设及特色河滨风景区 平桥区和羊山新区是信阳目前的发展方向 分别定位于城市区域副中心和未
6、来行政中心 项目宗地所处的琵琶山区定位为滨水休闲生活区 城市发展规划 信阳主城区房地产市场主要分为羊山新区 浉河区 南湾区 平桥区四大板块 房地产市场格局 代表楼盘 中铁领秀城 占地面积 763亩建筑面积 104万 容积率 1 8开发商 中铁建设集团 信阳 房地产开发有限公司物业类别 多层25 小高层10 高层65 特殊卖点 教育社区 品牌地产售价 在售二期 普通多层5200元 7层电梯洋房5700元 小高层及高层均已售罄 三期尚未推售销售情况 第二期 已售80 客户构成 政府单位15 私营业主20 市区及县区60 外地客户5 代表楼盘 恒大名都 恒大名都 占地面积 485 3亩建筑面积 66
7、万 容积率 2 8开发商 恒大地产集团郑州有限公司物业类别 高层特殊卖点 品牌地产 精装修售价 高层含精装修5400元 销售情况 第五期 已售90 客户构成 政府单位15 私营业主10 市区及县区70 外地客户5 代表楼盘 东方今典 占地面积 800亩建筑面积 80万 容积率 0 9开发商 河南东方房地产开发有限公司物业类别 别墅10 多层20 高层70 特殊卖点 品牌地产 3万 景观湖售价 在售二期 叠加别墅9000元 电梯洋房已售罄 高层 26层 4700元 三期尚未推售销售情况 第二期 已售90 客户构成 政府单位20 私营业主15 市区及县区60 外地客户5 第三部分项目产品定位 1
8、项目SWOT分析 SWOT分析 项目市场定位 市场定位 信阳首席 健康概念 山地主题社区 项目市场定位支撑 以宜居 生态 健康 完善的社区配套引领信阳 依托浉河 琵琶山优质资源 凭借大地块整体规划 打造建业在信阳市场上的首个生态健康运动社区 复制森林半岛系列产品 产品组合涵盖多层洋房及高层 注重社区价值体现 完善会所功能 打造山体公园 本源书院等稀缺性配套 作为近郊项目 结合地块特征 增加 健康 运动 休闲 等概念元素 样板区先行 配套先行 产品弥补市场空白点 在建业集团品牌和森林半岛产品的双重号召下 结合目标客户特点 做到 占据稀缺资源 运动健康一生 达到快速销售目的 健康休闲 元素建议涵盖
9、如下设施设备 1 市政协调 山体健康步道及琵琶山山体公园 存在不确定性 2 样板区 攀岩 儿童乐园 本源书院 多功能厅及室外游泳池 3 社区 医疗救助站及老年活动中心 项目市场定位支撑 打造山体公园 在信阳首次实现了从 观 山到 用 山的转变 景观节点布置图 山体公园 项目设计意向 景观 根据坡地地形 利用跌水或多层植物增加景观层次 打造更为灵动的生态空间 项目设计意向 坡地景观 本案会所功能设置 集健身 休闲为一体 以健身康体为核心的功能性会所 项目设计意向 会所 项目设计意向 新古典主义外立面 信阳市政府机关公务员 企事业单位职员 并以此辐射信阳周边县市私营企业主 政府公务员等高端客群 辅
10、以信阳籍或者与信阳一定联系的外地人 以及认同信阳优越地理自然环境的投资客 项目客户群定位 根据区域整体规划 项目资源背景 目标客户需求特征 建议复制集团的森林半岛系列 在推广层面再考虑其它案名 项目产品序列定位建议 住宅产品定位 方案三 容积率做到1 8 以高层为主 以叠加 多层为辅的舒适人居社区 采用森林半岛系列产品 重点打造资源优势 完善社区配套 进而提升项目品质 住宅产品定位 方案二 容积率做到1 8 设置小高层 高层 采用森林半岛系列产品 注意产品创新和品质 引导市场消费 提高交房标准 缔造现代社区生活新样板 住宅产品定位 方案一 容积率做到1 79 设置电梯多层 18层高层 打造以多
11、层 高层为主的舒适人居社区 参考森林半岛系列产品 依据2013年其他地市同类产品售价及信阳市当地同类产品售价 结合位置 品牌 建标 配套 环境 户型等因素 通过类比量化定价方法 确定新项目各类产品2014年下半年入市的基准价格为 项目产品价格定位建议 商业定位建议 商业定位 偏外向型社区商业 销售型 规划布局 4 5 6 地块南侧规划道路临街布置独立单层商业 4 地北侧及6 地块边缘布置临街双层独立商业 6 地临琵琶桥向南延伸的道路两侧布置临街多层独立商业 业态建议 特色餐饮 休闲娱乐为主 便利店 婴童服务 小微型餐饮 银行等社区服务配套为辅 建筑结构 框架结构 单铺进深12 15米 面宽8
12、10米 首层净层高3 5米左右 二层可适当降低 建筑体量 2 5万 以内 多层独立商业 单层独立商业 双层独立商业 社区教育配套建议 教育配套的位置要求 向外独立出口 出口在非主干道 班额 9个班 建筑 三层独立建筑 规模 建筑面积2208 开办进度 设置在5 或6 地块 物业配套建议 1 项目定位应充分利用周边教育资源优势 定位为中高端 机动车停车位建议为1 0 8 2 园区内应考虑非机动车位需求 以就近停车的原则 设置非机动车停车棚 并设置电动车充电装置 按功能区域设计人车分流 行人 车辆均使用一卡通门禁系统 3 设门禁刷卡系统 电梯设刷卡系统 车辆管理刷卡系统 可视楼宇对讲系统 小区设闭
13、路电视监控系统 保证社区安全和品质 4 景观设计规划中 尽可能减少水系面积 以浅水地砖环绕喷泉为主 减少溪流类设置 绿化尽量多种植适宜灌木带 减少草坪面积 5 物业用房按总建筑面积的4 配置 社区用房 物业管理用房尽量在小区主入口或小区内 如有市政道路分隔 则在每个小区内设置物业用房 便于为业主服务 应考虑房间数量 使用功能 合理布局 并尽量在一期开发予以体现 6 设置垃圾收集站 面积为200平方米左右 应尽量设置在小区边缘远离住宅并临近市政道路的位置 以向业主交房能同步投入使用为标准 第四部分产品设计预案及收益估算 项目总占地面积 307 57亩总建筑面积 453250 地上建筑面积 367
14、785 容积率 1 79其中住宅总建筑面积 338020 临街商业建筑面积 24557 幼儿园建筑面积 2208 社区 公益 1500 物业用房 1500 项目经济技术指标 产品预案一产品设计建议 产品类型配比建议 项目整体 以高层和多层产品为主 前期通过多层产品提升项目品质和形象 产品预案一产品类型设计建议 产品预案一产品户型配比建议 户型配比建议 项目整体 以市场主流需求的三房产品为主 重点满足首改和改善型客户需求 项目整体分三期开发 预计销售周期为4年 平均每年销售面积约为9万平米 产品预案一项目推售计划 产品预案一项目规划方案 总占地面积 307 57亩地上建筑面积 367785 物业
15、类型 多层 18层高层容积率 1 79 产品预案一项目规划方案 产品预案一项目规划方案 产品预案一项目整体成本收益估算 产品预案一项目一期成本收益估算 项目总占地面积 307 57亩总建筑面积 463836 地上建筑面积 368189 容积率 1 8其中住宅总建筑面积 338020 临街商业建筑面积 23967 幼儿园建筑面积 2208 社区 公益 1500 物业用房 1500 项目经济技术指标 产品预案二产品设计建议 产品类型配比建议 项目整体 产品预案二产品类型设计建议 产品预案二产品户型配比建议 户型配比建议 项目整体 以市场主流需求的三房产品为主 重点满足首改和改善型客户需求 产品预案
16、二项目推售计划 项目整体分三期开发 预计销售周期为4年 平均每年销售面积约为9万平米 产品预案二项目方案 总占地面积 307 57亩地上建筑面积 368189 物业类型 小高层 高层容积率 1 8 产品预案二项目方案 产品预案二项目方案 产品预案二项目整体成本收益估算 产品预案二项目一期成本收益估算 项目总占地面积 307 57亩总建筑面积 458949 容积率 1 8其中住宅总建筑面积 345554 临街商业建筑面积 16889 幼儿园建筑面积 2208 社区 公益 1500 物业用房 1500 项目经济技术指标 产品预案三产品设计建议 产品类型配比建议 项目整体 产品预案三产品类型设计建议 产品预案三产品户型配比建议 户型配比建议 项目整体 以市场主流需求的三房产品为主 重点满足首改和改善型客户需求 产品预案三项目推售计划 项目整体分三期开发 预计销售周期为4年 平均每年销售面积约为9万平米 产品预案三项目方案 总占地面积 307 57亩地上建筑面积 368645 物业类型 叠加 多层 高层容积率 1 8 产品预案三项目方案 产品预案三项目方案 产品预案三项目整体成本收益估算 产品
