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1、重庆龙头寺项目市场定位报告 北京恒成行房地产经纪有限公司二00六年五月 一 重庆印象 1 重庆概述 重庆 简称渝 面积8 24万平方公里 世界最大的内陆山水城市 地处中国西南腹地 四川盆地东南部 踞长江上游 东邻湖北 湖南 西靠四川 北连陕西 南接贵州 境内山脉起伏 江河湖泊众多 北 东 南均为山区 一般海拔在1000 2200米 地势由南北向长江河谷逐渐降低 西北部和中部以丘陵 低山为主 地貌以丘陵 山地为主 坡地面积较大 重庆下辖40个行政区县 15个区 4个县级市 21个县 2004年末 全市户籍人口为3144 23万人 常住人口2770 98万人 其中居住在城镇的人口为1205 70万
2、人 城镇化率达到43 5 是中国西部大开发的重点城市 也是中国目前行政辖区最大 人口最多 管理行政单元最多的特大型城市 2 主城区行政区划 渝中区 江北区 渝北区 北部新区 南岸区 大渡口区 九龙坡区 沙坪坝区 北碚区 巴南区 主城区 包括渝中区 渝北区 江北区 沙坪坝区 南岸区 巴南区 大渡口区 九龙坡区 北碚区 总面积达5467平方公里 人口约551万 渝中区 地处长江 嘉陵江汇流处 为一东西狭长半岛 面积22平方公里 人口60万 作为重庆的母城 集政治 经济 文化 旅游 水陆客运交通中心于一身 江北区 重庆主城区 面积221平方公里 人口47万 位于长江 嘉陵江北岸 具有良好的区位优势和
3、立体快捷的交通网络 是重庆的工商重镇和重要的制造业基地 渝北区 重庆北部 面积1452平方公里 人口82万 地理 交通位置十分重要 江北机场即在该区 素有重庆 北大门 之称 现已启动科技产业园和现代农业园区 进一步发展该区域的复合型经济建设 沙坪坝区 嘉陵江畔 重庆西部 面积383平方公里 人口69万 区内大专院校和文化科研机构集中 交通体系发达 是重庆人流 物流 信息流之要道 重要的经济文化区 南岸区 长江南岸 重庆的主城区和老工业基地 面积274平方公里 人口49万 国家级经济技术开发区建在南岸区南坪 是重庆对外开放的窗口 巴南区 面积1825平方公里 人口86万 重庆南部新兴工业大区 近
4、郊短程特色旅游区 重要的农副产品生产加工基地 北碚区 重庆的一座卫星城 面积755平方公里 人口64万 矿产资源丰富 是全国三大仪器仪表工业基地之一 旅游资源发达 大渡口区 重庆市西南部 滨临长江 地势平坦 面积103平方公里 人口21万 矿产资源丰富 是重庆重要的冶金工业基地 九龙坡区 重庆西南部 面积432平方公里 人口73万 重庆重要的交通枢纽和物资集散地 3 城市规划定位 根据城市总体规划 1996 2020年 重庆市定位于西南和长江上游重要的中心城市 全国重要的工业基地 交通枢纽和贸易口岸 规划建成西南地区和长江上游的经济中心和科技 文化 教育事业的中心 形成 三中心 金融中心 商贸
5、中心 科技信息文化中心 两枢纽 交通枢纽 通信枢纽 一基地 高新技术产业基地 发挥区位优势和辐射作用 带动西南地区和长江上游经济社会的发展 4 城市核心商圈 杨家坪商圈 沙坪坝商圈 解放碑商圈 观音桥商圈 南坪商圈 4 1 解放碑商圈 重庆最眩目的时尚地标 其商业街是中国西部最大的步行街 有 中国西部第一街 之称 地位相当于上海南京路 北京王府井 年营业额已达到130亿元人民币左右代表性商业物业 大都会广场 太平洋百货 美美时代广场 迪康百货 重百大楼 新世纪百货 银太百货等 世界贸易中心 国际贸易中心等新兴商业物业也于今年登场 大都会广场 4 2 观音桥商圈 以观音桥转盘为中心 建新东 西
6、南 北路为辐射方向 半径1000米范围内 是重庆北部商贸中心 江北第一商圈 代表性商业物业 重百江北商场 新世纪世纪新都 茂业百货 北城天街购物中心 远东百货 CEPA香港城 世纪金源大酒店 金源不夜城 家乐福超市 永辉超市等 4 3 2006年五一期间各大商圈营业额 解放碑商圈 销售总额1 7亿元 同比增长近20 观音桥商圈 销售总额1 44亿元 同比增长近48 杨家坪商圈 销售总额约9668 79万元 同比增长14 45 沙坪坝商圈 销售总额9600万元 同比增幅29 6 南坪商圈 销售总额7939 74万元 同比增幅43 5 重庆CBD规划 弹子石配套服务区 江北城商务区 解放碑商贸区
7、5 1 CBD规划 中央商务区选择在解放碑 江北城 弹子石构成的 金三角 地区 主要友解放碑商贸中心区 江北城商务中心区 弹子石滨江地带配套区构成 解放碑商贸区是中央商务区核心组城部分的商贸中心 以商贸为主要功能 也包括部分商务办公功能 江北城现代商务区以商务办公职能为主 同时包括部分商贸职能 弹子石地区承担配套服务功能 包括高级居住 公寓 酒店 文化设施等 5 2CBD目标近期目标 引领解放碑中心商业区向现代化中央商务区转变 远期目标 成为长江上游和西南地区的区域性国际化商务中心区 6 经济和社会运行 十五 期间 重庆实施西部大开发战略良好开局 国民经济和社会发展取得了令人瞩目的重大成就 6
8、 1 十五 经济社会较快发展 预期目标完成较好 十五 期间 全市GDP和人均GDP分别年均增长11 10 6 按户籍人口计算 都高于计划目标2个百分点 初步统计 2005年全市GDP达到3069 1亿元 图1 1 按常住人口计算的人均GDP达到1106 46元 图1 2 全社会固定资产投资达2006 32亿元 图1 3 财政收入394 96亿元 图1 4 比2000年分别增长2倍和2 8倍 社会消费品零售总额达1215 76亿元 图1 5 比2000年增长89 城乡居民收入分别达到10243 99元和2784元 图1 6 比2000年分别增长66 和47 图1 6 十五 期间重庆市城乡居民收入
9、 城镇居民人均消费支出结构表 6 2 基础设施建设成效明显 城乡面貌焕然一新 综合交通枢纽雏形基本形成 8小时重庆 工程全面建设 基本形成 一环五射 的高速公路主骨架 以国道干线为骨架 省道一级和二级公路为主体的放射状公路网基本形成 到2005年底 全市公路通车里程达36535公里 其中高速公路通车里程748公里 直辖前仅114公里 新增铁路通车里程599公里 6 3 城市化进程明显提速 三大经济区加快发展2004年常住人口城镇化率43 5 2005年达到45 基本形成以主城区为核心的 特大城市 中等城市 小城市 小城镇 圆圈状的城市群雏形 中央商务区加快建设 北部新区快速发展 江北城等旧城改
10、造大规模展开 三峡库区生态经济区一大批基础设施和生态环境建设项目得以实施 6 4 2006年经济指标预测 2005 2006年重庆市主要国民经济指标预测 7 城市发展重心 重庆向北 一句开发商的广告词道处了重庆现阶段城市发展动向 重庆市政重心北移忽如一夜春风来 不知不觉 重庆的市政中心已经迁移到北部地区 据悉 目前已有40多家市级机关 全市有80多家市级机关 行政单位搬迁或入住 三北 地区 江北 渝北 北部新区 他们的北迁带动了大量重要基础设施跨越嘉陵江 落户江北区域 江北机场 龙头寺火车站 寸滩港等重要设施厚爱 三北 地区 可谓万千宠爱于一身 毫无疑问 它转移的是整座城市的综合竞争力 包括产
11、业 现代服务业 文化载体等 这种转移放大了重庆的辐射力 在 三北 区域 基础设施等已投入上千亿元 形成了中国西部独具优势的交通 电信枢纽 具有极大的优势 从某种意义上讲 重庆在2008年建成长江上游的交通枢纽 三北 就是枢纽中的枢纽 8 城市印象 城市文化 码头文化与移民文化城市表情 大农村大城市 吊脚楼与摩天大厦 美女与棒棒军城市半径 八小时重庆 半小时主城流行特征 火锅与酒吧市民性格 耿直血性 刚烈性急 热情火爆 自卑而自信生活方式 快世界与慢生活城市欲望 贯六峡两江之汇 率九宫八卦之冠 总扼西南之枢纽 遥牵吴楚之群船 朝天门广场赋 二 北部新区 1 北部新区概述 公元2001年4月25日
12、 重庆北部新区正式挂牌成立 北部新区位于重庆主城区 南临渝中半岛 北靠江北国际空港区 西接嘉陵江 与高等院校 科研院所密集的沙坪坝区 北碚区数桥相连 东依长江寸滩港区 规划面积136 6平方公里 规划人口65万 是重庆中心城区难得的一片地势平缓开阔的大面积开发区 拥有中国西部最便利的水陆空交通优势 中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘 优越的地理位置和发达便捷的交通 通信条件 赋予北部新区独特的区位优势和巨大的发展潜力 2 性质定位北部新区的横空出世源是重庆发展开放型经济 实施西部大开发 做大经济总量 提升经济结构 推进城镇化 建设全面小康示范区的重大战略决策 是加快推进富民兴渝 努力建成长江
13、上游经济中心 全面建设小康社会的重大战略举措 其城市性质定位是 以高新技术产业为基础的现代产业基地 都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区 3 功能定位 具有三大主体功能 长江上游高新技术产业基地核心区 中国西部汽车名城 长江上游最大的水陆空交通枢纽和现代物流中心 与之相应的功能还有 长江上游对外开放前沿阵地 科技创新及成果孵化基地 现代服务业中心和总部经济集结区 涉外CBD 人与自然和谐发展的生态型 山水园林市的都市新区 和谐社会的示范区 4 交通发展历经五年的开发建设 北部新区创造了良好的基础条件 由已经建成的内环高速 渝合高速 渝涪高速 渝邻高速与区内的 金系列 城市干道组城的路网结
14、构趋于完善 是中国西部南北 东西公路大通道交汇枢纽 重庆铁路客运枢纽江北客运站聚散人数居西部前列 规划的城市轻轨环线 3号 4号 6号线通达四周 重庆新客站和寸滩港集装箱码头 以及紧邻北部新区的重庆国际空港等重大基础设施的建成使用 初步造就了重庆立体交通枢纽的形象 为北部新区建设 临港经济 临空经济 和长江上游最大的现代物流基地提供了基础支撑 5 产业结构 新型的产业结构格局已基本确立 在 十里汽车城 出口加工区 七星园 软件园 寸滩 金山物流园等园区中 以高新技术产业 汽车及零部件制造业为代表的制造业 以科技研发与孵化 现代物流业为代表的现代服务业 已在北部新区初步确立主体产业地位 按照产业
15、聚集 要素集结展开的空间布局基本完成 6 未来目标放眼未来 到2010年 力争使北部新区及两个国家级开发区的工业总产值达到1500亿元 实现再造一个重庆工业的辉煌目标 形成以高新技术产业为先导 新型工业和现代制造业为支撑 现代服务业全面发展的产业格局 为最终建成以高新技术产业为基础的现代产业基地 重庆都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区奠定坚实的基础 7 房地产业 一批标志性的建筑群和中高档房地产业蓬勃兴起 烘托了北部新区的崭新形象 在高新园区建设的 七星工程 财富中心等城市标志性建筑群和在金开大道 嘉陵江沿江风景区建设的棕榈泉国际花园 比华利豪园 奥林匹克花园 蓝湖郡及水晶郦城 中华坊
16、等一批中高档住宅区 以及生态公园 绿化景观带等工程 开始显现现代都市的轮廓 大批科研人员 白领蓝领阶层 公务员和都市区的居民进入北部新区的中高档社区 为北部新区带来了新的人气 北部新区规划建设用地91 73平方公里 至少需要5000万 的建筑才能与它的地位相符 这座新城常住人口65万 以人均30 的商品房需求计算 需要1950万 的商品房需求 目前金开大道两侧已进驻10余家开发商 土地已由最初的30万元左右 亩彪升至80万元 亩 房价已卖到四五千元 与渝中区有得一拼 项目定位多位高档社区 多数楼盘容积率只有1左右 其中不乏花园洋房与联排或独栋别墅 目前区域人气正在形成之中 现在只有8万多常住人口 与规划的65万人口规模相距甚远 未来房地产业的前景将不可限量 三 重庆房地产概况 1 房地产发展历程1997年重庆列入直辖市 重庆房地产开始起步 同年龙湖地产推出第一个项目龙湖花园 南苑 成为楼市的分水岭 2002年 全长4413米 总投资约9亿元的渝澳大桥正式通车 重庆民营企业与国企竞相做大重庆房地产市场 开始了第一波的造城运动和郊区化运动 2002年 占地近3000亩的融侨半岛揭开重庆大规
