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1、 2011年1月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产投资分析 试卷（课程代码 00171）一、单项选择题(本大题共10小题，每小题1分。共10分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的。请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均不得分。1从物理形态上划分，房地产不包括 【 】 A土地 B建成后的物业 C居住物业 D在建工程2置业投资人及时调整房地产的使用功能，使之增加置业投资的收益，属于房地产投资的 特征中的 【 】 A适用性 B不一致性 C政策影响性 D相互影响性3某写字楼月毛租金为30元/平方米，运营成本为毛租金的l4，其当前的市场价值为 3000元平方米，则该物业的
2、净租金收入乘数为 【 】 A0.28 BO.375 C9.00 D12.004政府制定干预房地产市场政策要求必须针对不同物业制定具有针对性的具体政策，体 现政府干预房地产市场政策原则具有 【 】 A目标的确定性 B政策的连续性和协调性 C政策的公平性和效率 D政策的针对性和导向性5房地产的供给者和需求者有咨询服务的需求，决定房地产市场的参与者应包括【 】 A专业顾问 B政府及政府机构 C金融机构 D开发商6详细可行性研究投资估算的精度在 【 】 AO.2-0.8 B0.25-l.5 Cl0 D307房地产开发中的管理费一般取直接费的 【 】 A1-3 B3 C3-7 D108从事中介服务的单位
3、和个人的服务收入征收营业税的税率为 【 】 A3 B5 C7 D159开发项目财务评价中资金来源和运用反映了计算期内各年资金盈余或 【 】 A开发投资 B短缺 C流动资金 D.发展基金10房地产开发商大多热衷于采用预售楼宇的做法，最主要的原因是 【 】 A可筹集到必要的建设资金用于项目后续开发建设及将市场风险分担给买家 B可以享受到未来一段时间内房地产增值收益 C可扩大影响 D能降低税收二、多项选择题(本大题共10小题。每小题2分，共20分) 在每小题的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的。请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均不得分。11收入价值比率的表现形式有 【 】 A
4、综合资本化率 B权益资本化率 C内部收益率 D净租金收入乘数 E基准收益率12可行性研究的步骤包括 【 】 A调查研究 B资源供给 C接受委托 D项目概况 E项目的社会和经济效益分析13项目评估应由决策部门组织或授权于某些单位或人员，代表国家审核和再评估上报的 建设项目的可行性报告。这些单位或人员包括 【 】 A建设银行 B投资银行 C咨询公司 D有关专家 E研究单位14反映企业短期偿债能力的指标有 【 】 A流动比率 B利息保障倍数 C速动比率 D存货周转天数 E权益比率15企业素质包含的因素有 【 】 A资金偿还能力 B领导者的素质 C资金实力 D职工队伍的素质 E领导者的素质16影响房地
5、产的价值的主要因素包括 【 】 A地理位置 B周围环境 C物质实体状况 D权益范围E配套设施17一般工业生产活动中的投资包括 【 】 A固定资产的投资 B无形资产投资 C.流动资产的投资 D递延资产投资 E技术人员培训投资18房地产开发项目的间接费用包括 【 】 A土地费用 B管理费用 C财务费用 D销售费用 E房屋开发费19投资铺面房的财务分析包括 【 】 A制冷设施费用 B供暖设施费用 C外装修与保养费用 D内部装修及维护费用 E消防费用20营业税的征收对象在房地产开发经营业务中包括 【 】 A个人购房额 B房地产销售额 C营业收入额 D个人出租房屋租金收入 E从事中介服务的单位和个人的服
6、务收入三、判断改错题(本大题共10小题。每小题2分，共20分) 判断下列各题，正确的在该题后的“【 】”内打“”。错误的在该题后的“【 】”内打“”并修改。只能对有下划线部分进行修改，若判断准确。未修改或修改不正确只得1分。21房地产开发前期工作完成后，应再对项目进行一次财务评价。 【 】22房地产开发企业所得税税率全部按照33执行。 【 】23居住区高层比例是指高层住宅建筑面积与总建筑面积之比。 【 】24其他条件不变，价格下降，需求数量也会下降。 【 】25需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的敏感程度越低。 【 】26如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济评价指标影响很大，则认为项目对
7、该变量 的不确定性很敏感。 【 】27利息保障倍数属于短期偿债能力的评价指标。 【 】28外商房地产投资企业来源于境内、境外所得均应交纳所得税。 【 】29契税的纳税人为出让方。 【 】30房地产开发投资可以忽略机会成本。 【 】四、简答题(本大题共5小题。每小题5分，共25分)31简述房地产开发项目租售方案的基本内容。32什么是风险?风险对房地产投资方向选择有哪些影响?33简述房地产开发的主要程序。34简述融资决策的构成环节。35简述影响房地产市场发展的社会经济因素的具体内容。五、计算题(本大题共1小题，共9分)36某人拟以400万元的价格购买预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年 楼价款付款比例为l5，25，60，第四年开始出租，当年的毛租金收入为100万元。经营成本20万元，并预计今后16年内毛租金和经营成本的平均上涨率为12，贴现率为16，其他收入和支出如表36所示，试计算项目的净现金流量现值之和。六、论述题(本大题共2小题。每小题8分。共16分)37试述如何分析拟投资宗地的开发潜力。38试述项目可行性研究报告正文的写作要点。第 6 页 共 6 页
