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1、1 重庆创意时尚广场市调及定位策划报告 2 目录 报告综述 宏观环境分析 重庆市商业及商圈分析 重庆市及五大商圈社零总额增长分析 重庆市主城区五大商圈位置示意图 重庆主城五大商圈对比研究 重庆市江北区分析 重庆市江北区经济状况分析 2002 2006江北区GDP增长趋势 江北区商贸发展分析 观音桥商圈商贸研究 2004 2006年观音桥商圈社零总额占江北区社零总额比例分析 观音桥商圈未来发展规划 观音桥商圈功能 业态规划 商圈内主要商场分析 观音桥商圈主要商业大卖场分布图 观音桥商圈主力业态典型商家 观音桥商圈主力百货对比 重庆市场各档次商品界定与划分 观音桥商圈主要超市大卖场分析 观音桥商圈
2、主要专业大卖场分析 观音桥商圈主要专业大卖场租金分析 3 目录 观音桥商圈主要写字楼状况分析 观音桥商圈星级宾馆 酒店状况分析 观音桥商圈中高档住宅小区状况分析 观音桥步行街商圈6大百货 卖场调查数据对比分析 结论 商圈消费人群分析 观音桥商圈潜在消费人群市场调研结论 潜在消费者背景分析 小结 潜在消费者消费行为特征分析 中高端消费人群专题分析 江北商圈目标消费人群行为分析 按个人月收入2000元以上进行细分和交叉分析 江北商圈目标消费人群行为分析 按被访问样本所在区域为江北区进行细分和交叉分析 商家 经营户分析 商家 经营户市场调研分析 儿童 母婴类产品代理商家分析 国际 国内品牌商品代理商
3、家分析 日 韩 港 台商品代理商家分析 餐饮 休闲娱乐 家居商家分析 创意 展示 传媒类商家分析 本项目市场定位 目标消费人群定位 项目档次定位 4 目录 项目业态定位 项目主题定位 本项目业态 商品组合 项目各楼层业态业种规划 本项目1 4层商品档次及品牌规划 负一层业态定位说明 第1 2层业态定位说明 第3 4层业态定位说明 第5 6层业态定位说明 第7层业态定位说明 本项目工程改造及规划建议 如何平衡与重百的档次差距 租金标准及现金流收入测算 租金及优惠政策 项目招商租金标准 本项目租金收入测算与效益评估 招商原则及招商策略 项目招商宣传 推广策略 项目推广与招商渠道 项目宣传推广媒体选
4、择与组合 项目招商公关活动安排 项目招商退铺原则 5 报告综述 6 思路说明 消费者需求分析 7 综述 本次调研的背景与目的 本次市场调查研究工作是由 委托 对其投资的位于重庆市江北区观音桥商圈步行街内的 现代广场项目 物业名称 为调研分析对象 针对重庆商业 五大商圈现状及发展 观音桥商圈的业态构成 潜在消费人群态度及需求 潜在入驻商家经营户的态度等市场信息 通过系统的商业调查及消费者问卷调查 为本项目拟将打造 重庆创意时尚广场 的分析定位 业态组合 包装推广等工作提供详实的市场信息 为项目决策提供客观的 准确的 实效的决策依据 调查内容及方法 对重庆五大商圈状况 观音桥步行街商圈的现状及发展
5、规划 观音桥商圈现有业态组合及商业特性 重庆消费者尤其是 三北区域 的消费者逛街购物习惯 潜在商家 经营户对本项目的态度和入驻意愿等信息 调查方法采用了案头资料分析 消费者定点拦截问卷调查 业内人士及专家深访 以及电话访问 到政府相关职能部门深度了解区域规划等多种方式 方法 8 综述 项目委托 重庆观音桥服装批发城有限公司项目执行 执行周期 2007年5月1日 2007年5月23日调查目的 旨在通过主城5大商圈 观音桥 解放碑 南坪 杨家坪 沙坪坝 调查 全面的展示项目所在地的商业格局和发展态势 客观反映项目周边区域的辐射力度和消费者结构及消费形态 为项目的商业定位提供客观分析数据支撑 有效样
6、本 普通消费者定量研究500份 中高端消费人群定量研究50份 商家定量与定性研究700多份 项目1公里辐射区域商业 写字楼 宾馆和专业市场研究 调查方式 消费者拦截问卷调查 高端消费者约访 商家深度访问 相关商业等神秘顾客调查 质量控制 1 抽样技术 随机拦截等距抽样 隔5抽1 2 误差 0 05 3 置信范围 大于95 4 非系统误差控制 D 6 500 1 2 10 9 研究与分析技术 建立起了完善 科学的市场数据和信息收集系统 在数据处理和统计上 我们采用了EXCEL SPSS SAS CHC SPSS等统计分析软件 在本次调研分析中 采用了相关分析 聚类分析 因子分析 列联分析等分析技
7、术与研究模型 此外 我们还综合使用了以市场研究 竞争对比分析 商圈趋势分析等相关联的综合研究分析技术 调查质量管理与控制 在本次市场调查的访问执行过程中 我们采用汉威QFD全面质量控制体系 通过转化本次调研的需求 形成现场数据搜集实施的具体方案 由项目经理 项目总督导 访问执行人员与质控部门在项目的执行过程中贯穿并实施 确保每一个调查分析工作流程的合理与准确 确保每一个数据从现场搜集 访员填写 数据录入 数据分析各环节的真实性和科学性 综述 10 调研发现 江北区是重庆主城经济发展速度最快 商贸零售增幅最快的区域 观音桥商圈在主城五大商圈里 增长幅度最快 增长潜力最大 商圈环境大为改善 商圈吸
8、引力较强 辐射区域内的市民消费积极性高 调查显示 观音桥商圈未来规划超前 总体布局合理 各业态之间有所错位 避免了商圈内同业态间的恶性竞争 调查显示 观音桥商圈已经成为代表重庆富人区的 三北区域 的唯一处于两江以北的商圈 加之商圈是03年才开始建设 规划好 业态新 档次高 因此 观音桥商圈消费人群主要以白领人士为主 成为主城中高档次购物消费中心 商圈内中高档商场近3年来的经营业绩稳步增长 未来5年 观音桥商圈将有可能超越解放碑商圈成为重庆第一商圈 调研总体结论 11 对观音桥商圈潜在消费群的调查发现 市民对精品服饰 餐饮 休闲 娱乐等业态的市场需求量大 中高档消费模式已初见雏形 对商圈内现有商
9、业现状调查发现 观音桥商圈内传统百货卖场已有5家 体量接近饱和 而以北城天街为代表的购物中心 SHOPPINGMALL 业态目前只有一家 还存在较大的市场空白和发展机会 综合供需两方面调查结果 我们的定位建议 将本项目规划打造成为一个集购物 餐饮 休闲 娱乐等多业态为一体的中高档次购物消费广场 规避了业态的同质化竞争 也顺应了市场的需求 本项目建成后将成为重庆崭新的购物消费中心 调研总体结论 12 宏观环境分析 13 重庆主城区是全国罕见的山水分割组团式结构城市 特殊的地理环境决定了重庆商业的组团式结构发展 围绕主城渝中区 沙坪坝区 江北区 九龙坡区 南岸区等五区 相继形成了解放碑 沙坪坝 观
10、音桥 杨家坪 南坪五大商圈 各自独立 又相互竞争 截止到2006年11月的最新数据表明 重庆市商业总经营面积已达2200万 其中 主城区商业营业面积约为450万 主城区五大商圈共有商业网点近2万个 大卖场面积共有220万平米 就商业覆盖率而言 主城区常住人口人均拥有商业面积约0 8 1 左右 按照主城区200平方公里面积计算 每1平方公里商业营业面积密度为2 2 5万 与其它城市比较而言 重庆整体商业覆盖率水平较低 重庆商业覆盖率仅是北京的37 5 人均拥有商业面积仅为北京的76 6 但主城区的差距并不悬殊 重庆主城区商业的覆盖率是上海的75 8 人均拥有商业面积为上海的90 7 重庆市商委的
11、统计数据表明 目前 解放碑商圈商业面积约126万平米 观音桥商圈营业面积70万平米 沙坪坝商圈营业面积40万平米 南坪商圈营业面积30万平米 杨家坪商圈营业面积近50万平米 重庆市商业及商圈分析 14 重庆市及五大商圈社零总额增长分析 单位 人民币亿元 来自重庆市统计局数据显示 本项目所在的江北区 近三年来社会消费品零售总额的增长速度 比重庆市整体的增长速度要快 尤其是在2006年 年增长速度达到30 以上 处于重庆主城5大商圈之首 15 重庆市主城区五大商圈位置示意图 杨家坪商圈 沙坪坝商圈 观音桥商圈 解放碑商圈 南坪商圈 16 重庆主城五大商圈对比研究 数据来源 本次市场调查实地采集 1
12、7 重庆市江北区分析 江北区地处长江 嘉陵江北岸 重庆崛起的都市发达经济圈核心区 幅员面积221平方公里 常住人口62万 江岸线长113公里 具有承接重庆主城向北拓展的区位优势 是未来新重庆的象征 江北区交通四通八达 从江北区出发15分钟可到达江北国际机场 龙头寺火车站 重庆火车站 朝天门港口 重庆中央商务区江北城和寸滩国际集装箱码头 目前 江北区已经形成了航空 铁路 水运 轻轨 高速公路 城市道路 六路聚合 人流 物流 商品流 资金流 信息流 五流交汇 的畅达格局 18 重庆市 渝中区 江北区 南岸区 江北区在重庆主城的区位图 19 重庆市江北区经济状况分析 江北区的经济结构主要以第二 第三
13、产业为主 2005年 江北区实现地区生产总值136亿元 人均GDP达到东部发达地区平均水平 三种产业结构比例为1 2 54 4 44 4 2006年 江北区实现地区生产总值151 4亿元 同比2005年增长达11 32 人均地区生产总值接近3000美元 江北区经济总量从主城第6位跃升至第2位 人均财力列全市第1位 近几年来 江北区工业经济连续三年在全市排名第一 商贸流通产业挤进全市前三强 全区口径财政收入超过30亿元 数据来源 重庆市 江北区统计年鉴 20 2002 2006江北区GDP增长趋势 江北区作为重庆主城发展的核心区域 近5年来 GDP持续快速增长 2002 2006年 GDP年均增
14、长达24 3 10 9 43 3 11 32 2006年江北区GDP是2002年的2 2倍 数据来源 重庆市 江北区统计年鉴 亿元 21 江北区商贸发展分析 2005年 江北区实现社会消费品零售总额63 69亿元 比上年增长20 比全市平均增幅高6 2个百分点 在主城都市发达经济圈中排第2位 按行业来看 批发零售贸易业实现销售额53 40亿元 比上年增长20 4 餐饮业实现零售额9 78亿元 比上年增长18 9 2006年 江北区实现社零销售总额达84 1亿元 同比增长32 数据来源 重庆市 江北区统计年鉴 22 2002 2006江北区社零总额增长趋势 近5年来 江北区社会消费品零售总额持续
15、强劲增长 尤其是在近3年时间里 江北区社零总额增长的幅度高达26 87 32 04 江北区社零总额的快速增长 表明 重庆北移 的城市发展趋势正逐步得以体现 数据来源 2002 2006江北区统计年鉴 亿元 增长百分比 23 观音桥商圈研究 重庆市江北区观音桥商圈位于江北区核心区域 是江北区政治 经济 文化正中心和北部传统商业中心 地理位置优越 具有极强的集聚功能和交通优势 观音桥商圈功能分区合理 基础设施配套 步行系统完善 交通网络畅达 生态环境优美 是集公园 广场 步行街三位一体的生态商圈 商圈核心区域观音桥步行街面积0 65平方公里 规划面积5 08平方公里 拥有城市景观公共面积近20万平
16、方米 已成为重庆城市形象的一大亮点和商贸流通产业发展的核心集聚区 享有较高的知名度和美誉度 2006年 观音桥商圈正式被中国步行商业街工作委员会评为西南地区首条 中国著名商业街 该称号由中国步行商业街工作委员会评选认定 协会主管机构为国务院国资委 24 观音桥商圈区位图 25 观音桥步行街商圈示意图 本项目 26 观音桥商圈2005年居民户数8 79万户 常驻人口约22万人 商业总面积120万平方米 经营面积5000平方米以上大型商业网点26家 商贸企业总户数913户 观音桥商圈日均客流量为20 30万人次 节假日及黄金周达到50 80万人次 观音桥步行街商圈四周有公交车站11个 开设有公交线路100余条 可便捷的到达重庆主城各区 观音桥商圈研究 27 28 观音桥商圈商贸研究 2005年 江北区实现社零总额63 69亿元 观音桥商圈实现社零总额42 92亿元 占全区社零比例为68 社零总额与2004年相比增幅达20 在重庆主城各大核心商圈中名列前茅 2006年 观音桥商圈实现社零总额为58 03亿元 同比增长25 16 占全区社零总额比重近70 在2006年5 1黄金周 观音桥商圈销
