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1、2009年4月2日上海房地产第一季度总结报告 “小阳春”09年来成为业内人士闲谈时常涉及的词语，据不完全监测，进入2009年以来，全国各地房地产市场普遍收获“小阳春”，市场摆出回暖姿态是否真的渡过寒冬触底反弹？回暖原因如何解读？回暖能否在二季度（五一黄金月）延续甚至放大？是目前市场各方关切的焦点，也是我们必须充分调研、分析，予以回应和解答的问题。 目录一、市场动态4二、一级市场81、挂牌土地分析82、成交土地分析8三、二级市场分析101、整体市场供求动态分析102、整体市场市场均价动态分析113、各环线成交、均价动态分析124、各物业供求均价动态分析13四、三级市场17五、09年第二季度预测1
2、8一、市场动态 上海居住证满7年可转户口市政府发布持有上海市居住证人员申办本市常住户口试行办法的通知，符合条件的来沪创业、就业人员均可通过申请以获得上海户籍。按照规定，符合以下条件者可以申办本市常住户口：（一）持有上海市居住证满7年；（二）持证期间按规定参加本市城镇社会保险满7年；（三）持证期间依法在本市缴纳所得税；（四）在本市被聘任为中级及以上专业技术职务或者具有技师（国家二级以上职业资格证书）以上职业资格，且专业及工种对应；（五）无违反国家及本市计划生育政策规定行为、治安管理处罚以上违法犯罪记录及其他方面的不良行为记录。办法同时规定，持证人员符合下列条件之一的，可以优先申办本市常住户口：（
3、一）在本市作出重大贡献并获得相应奖励，或在本市被评聘为高级专业技术职务或高级技师 （国家一级职业资格证书）且专业、工种与所聘岗位相符的，可不受持证及参保年限的限制；（二）在本市远郊地区的教育、卫生等岗位工作满5年的，持证及参保年限可缩短至5年；（三）最近连续3年在本市缴纳城镇社会保险基数高于本市上年度职工平均工资2倍以上的，或者最近连续3年计税薪酬收入高于上年同行业中级技术、技能或管理岗位年均薪酬收入水平的，技术管理和关键岗位人员可不受专业技术职务或职业资格等级的限制；（四）按个人在本市直接投资（或投资份额）计算，最近连续三个纳税年度内累计缴纳总额及每年最低缴纳额达到本市规定标准的，或者连续3
4、年聘用本市员工人数达到规定标准的，相关投资和创业人才可不受专业技术职务或职业资格等级的限制。合富观点：新户口政策的推出，将为上海引进人才和技术，促进经济进一步发展，从内容看没有没有直接针对楼市的字眼，对于楼市的影响不大。 上海用地建设项目审批程序将“瘦身”上海浦东新区政府部门23日宣布，浦东将“试水”进行招、拍、挂(指招标、拍卖或挂牌等方式)用地建设项目审批的改革，审批的程序、时间将做“减法”，政府的行政效能则做“加法”。该审批改革将于今年3月1日在浦东首度实施，并有望在上海其他区县相继推广。该项改革主要是针对招、拍、挂用地建设，即国家相关规定的商业、旅游、金融、服务、娱乐、商品房等六类经营性
5、用地及工业用地。此举不仅有望大大缩短相关建设项目的落地时间，方便其尽早启动和建设，还将使政府职能从行政审批向提供服务、监督管理等转变。 房地产规划已提交发改委 拟取消二套房限制房地产业长期规划已由住房和城乡建设部提交给国家发改委，正接受发改委审议。其内容涵盖消化存货、拓宽投融资渠道、积极推进市场结构调整等方面，其中提出取消“二套房”限制政策等建议。合富观点：“二套房”政策实施以来，一定程度上限制了商品房改善型、投资型客户需求，若该政策取消，将释放一部分刚性需求，给低迷房地产市场注入一定暖意 沪抢购再起 五成楼盘提价统计数据显示，今年1月至3月18日，上海持续成交的251个公寓项目中，2月售价环
6、比上涨有123个，占近五成，而3月前18天成交价相比2月上涨的项目有131个。与此同时，3月9日至15日上海推出的18个楼盘中，只有两家开发商的推盘量在3万平方米以上，有12批房源总建筑面积仅在0.64万平方米至1.9万平方米之间，远低于上海市“每批次预售面积不得少于3万平方米”的规定。合富观点：目前的热销存在人为因素，开发商把2007年政府出台每批次不得少于3万平方米的规定抛之脑后，通过多积累客源少放房源的“少量多批”方式炒作热销，吊起了消费者的购买胃口。 上海建设国际金融中心和国际航运中心意见获批3月25日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过关于推进上海加快发展现代服务
7、业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见。到2020年，将上海基本建成与我国经济实力和人民币国际地位相适应的国际金融中心、具有全球航运资源配置能力的国际航运中心。主要任务是：一是建设比较发达的多功能、多层次金融市场体系。加强金融机构和业务体系建设，稳步推进金融服务业对外开放。完善金融服务设施和布局规划，提升金融服务水平。健全金融法制，加强金融监管，维护金融稳定和安全。其二，优化现代航运集疏运体系，实现多种运输方式一体化发展。整合长三角港口资源，完善航运服务布局。探索建立国际航运发展综合试验区，积极稳妥发展航运金融服务和多种融资方式，促进和规范油轮产业发展。其三，发挥先进制造业优势，
8、为服务业发展提供有力支撑，以服务业发展带动先进制造业的更大发展。四则为坚持以改革促发展，以改革解难题，以改革建制度。推进企业改革和改组，特别要加快政府职能转变和管理创新，为经济和社会发展营造良好环境。此外还要加强上海与长三角地区以及国内其他中心城市的相互协作和支持，加强与香港的优势互补和战略合作，形成分工合理、相互促进、共同发展的格局。二、一级市场1、挂牌土地分析09年第一季度上海共推出土地86幅，共355.5万方，其中工业用地56幅196.1万方、仓储用地3幅25.7万方、居住用地11幅76.5万方、商业、商办用地共11幅29.1万方、办公用地1幅12.4万方。推出土地主要集中在闵行区、南汇
9、区、青浦区、松江区、宝山区等5个区域。政府推出土地体量以仓储、工业用地为主，住宅土地供应持续紧缩，一方面体现了政府对房地产市场的担忧；另一方面为了消化存量房源，缓解供求矛盾。2、成交土地分析第一季度挂牌土地，已拍出39幅土地共147.5万方，占41%。土地流拍数量占一定比例，成交价格与挂牌价格相差无几，有些地块甚至以挂牌价格拍出，折射出开发商对于市场前景信心明显不足，拿地热情空前低落。三、二级市场分析1、整体市场供求动态分析调控后市场深度调整、供求关系发生转变供不应求购房需求在经济快速发展、股市持续飘红、鼓励政策的不断激励中迸发，一房难求的局面显现，到处可见排队购房的现象，房地产市场的过速发展
10、随后在政府不断出台的宏观调控政策的打压下，逐渐退热，投资客淡出上海市场，金融危机接踵而来使得市场步入深度调整期，经过08年一年的调整，09年一季度在鼓励政策、开发商降价促销的双重作用下，成交量止跌反弹，出现“小阳春”。09年一季度成交量达334.8万方（剔除动迁房，后同）环比增加76.1万方增幅22.5%，同比08年一季度286.9万方增加47.9万方增幅14.3%。但与07年一季度成交量458.2万方，少123.4万方。数据显示成交回暖是相对08年，与07年相比仍处于低谷，楼市是否回暖还需要一段时间观察。大量存量房的积压加上国家加快安置房的推出，挤压了住宅产品市场空间，市场竞争激烈，面临挑战
11、依然严峻。2、整体市场市场均价动态分析 市场成交均价整体呈上涨趋势，在08年二季度达到最高点15377元/平方米，随后出现理性回调。09年一季度市场均价达13161元/平方米，环比上涨394元/平方米，涨幅3%。同比08年一季度上涨512元/平方米，涨幅4%。比07年一季度上涨3219元/平方米，涨幅32%。3、各环线成交、均价动态分析09年一季度各环线成交量均有一定程度增加，结合价格走势看09年一季度除内中环外各环线成交均价均出现不同程度的下跌。价格的下调成为成交量增加的主要原因，加上政府税收、贷款方面的优惠政策，促成09年一季度房地产市场的“转暖”。图标数据显示，内环内高端物业的需求相对稳
12、定，受政策、经济危机影响较小。外郊环、中外环因其价格低、交通方便、逐渐成为刚性需求的首选区域，逐渐成为成交主体，但也因此受政策影响较大。从成交价格看，07年一季度以来各环线成交均价均有不同程度的涨幅，最小涨幅为中外环、外郊环37%，其余三个环线涨幅均超过50%。4、各物业供求均价动态分析 公寓供求、均价走势07年前三季度公寓一直处于供不应求的状态，第二季度达到季度成交最高点572.5万方，随后政府打压政策频繁出台，投资者淡出市场，刚性需求也处于观望之势，世界金融危机的来临使得房地产市场陷入黑暗调整期，投资者对市场失去信心，刚性需求对后市价格持看跌心态。市场逐渐颓废，供不应求的局面也悄然发生改变
13、，并在08年第三季度达到最低谷，成交量跌至近几年季度成交最低点145.4万方，不及07年高峰月成交量。成交价格也在08年2季度达到最高峰14394元/平方米后理性回归，国家开始针对自住用房出台鼓励政策，开发商在各种营销措施用尽，仍门可罗雀的时候开始意识到降价促销是有效方法之一，从08年4季度借着十一房展会的机会部分开发商通过，降价开盘的策略试水性降价，效果良好，随后大力度的降价措施开始实施，并在09年一季度得到市场认可，刚性需求在经过一年的压制后开始进入市场，出现了小反弹，成就了09年一季度“小阳春”。09年一季度成交量242.8万方，环比08年四季度171.5万方，增加71.3万方，增幅42
14、%。同比08年一季度192.2万方，增加50.6万方，增幅26%。 别墅市场供求、均价走势在08年投资者淡出市场后，别墅高端物业以改善型置业为主，成交量相对稳定，一直保持30万方左右成交量，09年一季度成交量32.3万方，环比08年四季度增加1.8万方，增幅6%。同比08年一月份增加8万方，增幅33%。别墅成交价格也一直处于上涨趋势，并在08年二季度达到最高点22010元/平方米，随后跟随大势出现小幅度下调，09年一月份成交均价18105元/平方米，环比08年四季度下跌656元/平方米，跌幅3.5%。同比08年一季度下跌817元/平方米，跌幅4.3%。 办公市场供求、走势金融危机的影响，很多公
15、司企业为了降低办公成本，纷纷搬到租金便宜的写字楼、商务楼，办公需求的得到一定程度的压制，办公楼空置率增加，租金也有一定程度的下调。07年四季度以来办公楼市场一直处于供大于求的失衡状态，加上存量房源控制，在使用办公楼空置率的增加，办公楼市场竞争愈加激烈。办公楼的需求被抑制，销售量在08年一直处于较低水平，每季度成交量在21万方左右，较07年同期减少24万方，降幅114%。09年一季度办公楼成交量25.6万方，环比08年四季度增加4.3万方，增幅20%，同比08年一季度下降了8.8万方，降幅26%。09年一季度办公楼成交价格15009元/平方米，环比08年四季度上涨了522元/平方米，涨幅3.6%。同比08年一季度下跌1042元/平方米，跌幅6.5%。 商业市场供求、走势07年三季度以来商业市场一直处于供大于求的情况，供求失衡严重，大量商业用房积压，累计供求比超过1.3。商业物业竞争激烈，但世博效应以及交通基础设施快速建设，将通过网点布局规划、业态配套等，结合形成轨道枢纽型商业中心，有利于上海商业布局的进一步扩散。经过金融危机的洗礼，投资者更加理智，08年各季度商业物业成交量稳定在35万方左右，较07年成交量高点减少28万方，降幅4
