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1、镇江商业地产分析报告报告人：墨房 完成日期：2011年7月目 录说 明4一、镇江商业地产发展简述5二、镇江商业地产产品分布情况71.各片区数量占比分析72.各片区体量占比分析93.镇江商业地产定位分析11三、镇江商业地产成交情况分析131.成交量分析132.成交价格分析173.套均面积分析20四、镇江商业地产产品特征分析22商业街商铺22市场类商铺22社区商铺23住宅底商23百货商场23购物中心24商务写字楼24交通设施商铺25五、镇江商业地产销售模式分析26六、镇江商业地产招商模式分析28七、镇江商业地产运营模式分析31租金分析31运营模式分析32八、镇江商业地产发展总结34商业格局分析34
2、其他因素35九、镇江商业地产未来发展趋势分析37规划因素37土地因素38产品定位39市场需求40十、资料一览41说 明本文主要涉及镇江商业地产的发展、片区规划、近年销售情况，未来发展等内容，不包含镇江市民GDP、零售业业绩、市民购买力等数据分析，如读者需要相关数据可查询镇江年鉴，本文不做涉及。本文主要涉及镇江市内五区商业情况，市内五区为京口、润州、丁卯、丹徒、大港，其他丹阳、句容、扬中不在本文讨论范围内。此外，本文内包含的一切建议和评论均属个人意见，不含有任何其他成分，如因本文发生的一切责任，与作者无关。本文仅供读者参考。本次统计数据中仅包含但不全部含有镇江市内五区商业地产，分别如下：京口片区
3、：镇江商业城一店、镇江商业城二店、镇江八佰伴、苏宁广场、红豆购物广场、大祥时尚街、大市口名品街、大市口联富商城、太和广场、第一楼街、我家山水龙吟坊、丹徒大厦、新世纪商厦、欧尚卖场；润州片区：望京天地、大润发卖场、九润商业广场、潮流干线、958广场、旭辉时代城、中浩国际广场、国信宜和、镇江万达广场、常发财富广场、镇江东方伟业广场、西津渡商业街、金山宝地、滨江商务公馆、镇江国际工业品城、颐高；丁卯片区：亿都家居建材城、星宝汽配城、镇江义乌小商品城、亚太广场、镇江食品商城、沃得购物广场、永隆Shopping Mall；丹徒片区：申华商务广场、宝龙城市综合体、铭基商贸城；大港片区：益华广场；一、镇江商
4、业地产发展简述镇江位于长江三角洲经济圈，距离南京、常州约65公里，距离扬州20公里，距离无锡月100公里，属于长三角经济发展腹地。但是镇江的商业地产发展却非常滞缓。在上个世纪七八十年代，镇江商业主要位于大西路沿线，当时大西路属于镇江市区主干道，商业主要是以传统的百货商店为主，除了鼎大祥以布料品牌驰名镇江外，没有任何其他品牌商店。周边配以工人电影院、大华电影院等单一娱乐设施，就构成了当时古老的、但是繁华的商圈。在那个时期，镇江凭借大西路商业街建立了“省城”的地位，属于当时的商业发达城市。但是好景不长，随着镇江市政府迁往正东路，逐渐形成了围绕大市口至中山桥沿线的新商业街，逐步取代大西路商业街的地位
5、，当时丹徒大厦、商业大厦、商业城陆续诞生，形成了一定的商业规模。但是错误的商业定位和规划成为镇江商业发展近20年的桎梏。早在镇江人耳熟能详的商业城诞生之前，商业大厦已经成为镇江大市口商圈的主要组成，当时主要是以中端百货类商品为主，是镇江人气最旺的商场之一。而镇江商业城的诞生并没有和商业大厦形成业态互补，相反成为商业大厦的有力竞争者。同样是以百货类商品为主，同样是中高端定位，而在商业大厦之后开业的商业城占据了交通、环境和动线设计上的优势，在短时期内，商业城取代商业大厦成为镇江的核心商业项目。虽然之后商业大厦再度整改，但依然无法撼动商业城的核心地位，最终走向倒闭。也正是于此，建立了商业城当达15年
6、的统治地位，镇江人也在这段时期内形成了固有的消费观念，诞生出了镇江特有的围绕大市口单个商圈的习惯性消费模式。随后，红豆购物广场、第一楼街、望京天地等商业项目也只能惨淡收场，似乎镇江的商业消费只需要一个大市口就足以饱和，而随着大润发卖场的开业，大市口中山桥商圈达到前所未有的高度，几乎可以说成为镇江市民消费的唯一场所。直到2007年、2008年，随着镇江新城规划和市行政中心南移工程，商业地产在镇江如雨后春笋，开始采取一种爆发式的增长方式，短短两三年时间，八佰伴、沃尔玛、欧尚、万达、中浩、常发、东方伟业、苏宁、九润、颐高等等数十个商业项目陆续进入镇江，镇江的商业地产迎来了前所未有的发展和挑战。二、镇
7、江商业地产产品分布情况1. 各片区数量占比分析片区数量京口14润州16丁卯7丹徒3大港1从镇江市内各个片区商业地产数量占比情况看来，镇江商业主要集中在润州片区和京口片区，这两个区域属于镇江城区中心位置，也是镇江人口最密集地区。该片区商业主要是零售百货、一站式城市综合体、商业街商铺为主。紧随其后的是丁卯片区，丁卯片区和大港片区合称镇江新区，在近几年新区规划发展下，丁卯片区逐渐形成了镇江专业市场集群，包含有星宝汽配城、镇江亿都家居建材城、镇江义乌小商品城、镇江食品商城、镇江亚太广场五大市场为支撑的专业市场，与零售百货和一站式城市购物综合体项目形成了明显的区分。2. 各片区体量占比分析片区体量（）京
8、口片区792000润州片区1275945.49丁卯片区944858丹徒片区99394.9大港片区228121目前，镇江商业地产总体量（包括专业市场、大卖场、百货商场、城市综合体项目，不含有街铺）达到了3340319.39，其中以润州片区和丁卯片区商业体量最多，相反在商业数量上占据优势的京口片区反而落后于丁卯片区，造成这一现象的主要原因在于京口片区商业业态大部分是以百货类为主，商场体量较小，而丁卯片区却基本上都是专业类市场，这些市场有一个共同特点就是经营业态相对单一，但是其仓储、物流、展示等相关配套设施齐全，总建筑面积较大。而润州片区在数量和体量上均稳居第一，一方面是润州片区近几年商业项目越来越
9、多；另一方面润州片区近几年引进的大部分商业类型为城市综合体项目，体量均接近或超过10万平方米。由此也可以看出，未来镇江城市消费的重心将逐步向润州片区转移，镇江市区第二商圈将在润州片区形成。3. 镇江商业地产定位分析定位数量低端消费层6中低消费层18中端消费层3中高消费层11高端消费层2镇江目前的商业地产中各个商业项目的定位较为合理，以中低端至中高端消费层为主，占比达到72%。不过需要指出，在2008年或之前，镇江基本上没有中高端消费场所（除了商业城），主要是以中低消费层为主。由此也可以看出，随着近几年的发展，镇江的商业氛围较好，发展也相对较快，并且镇江市民具有一定的消费需求，商业项目定位也由低
10、端逐步向高端发展。其中发展最快的是润州片区，九润商业广场、旭辉时代城、958广场、中浩国际广场、镇江万达广场、常发财富广场、西津渡商业街、金山宝地、镇江东方伟业广场等在近几年时间内云集于此，为镇江带来了大量的中高端消费场所，而丁卯片区五大市场的发展也成为镇江新区商业地产发展的主要支柱，形成了镇江批发零售市场集群。三、镇江商业地产成交情况分析1. 成交量分析 市区商业地产成交面积分析镇江商业地产成交面积在2009年下半年达到最高点。其后，由于2009年下半年爆发式增长，市场供应量不足，出现成交面积的明显下滑，不过整体市场氛围基本保持稳定，虽然成交面积下跌，但由于丁卯片区商业基本以中小投资者为主要
11、目标群体，其户型面积较低，成交量保持平稳，成交情况比较乐观。 市区商业地产成交量分析成交量统计由2009年1月统计至2011年6月，有上表走势可以看出，镇江商业地产成交量是从2009年下半年开始逐渐上涨。值得指出的是，2009年下半年丁卯五大市场中除星宝汽配城和镇江食品商城未开盘销售外，其他三大市场成为镇江商业地产成交量得主要来源，而在此时期，市区内除了中浩国际广场、第一楼街、我家山水龙吟坊等部分商业地产少量销售外，几乎无其他商业地产销售。至2010年才陆续有镇江万达广场、九润商业广场等城市综合体项目参与销售。从成交量走势来看，2009年下半年，在房地产投资市场一片大好的影响下，镇江商业地产成
12、交量也出现了明显增幅。此后，虽然政府部门出台相关针对房地产投资市场的打压政策，但是主要集中在住宅商品房市场，相反商业地产反而成为投资者的新宠。在这一基础下，镇江商业地产的供应量成为主导成交量走势的关键。随着镇江义乌小商品城、镇江亚太广场、镇江亿都家居建材城二期、镇江食品商城一期等商业项目陆续售罄，2010年下半年开始，商业地产成交量出现明显波动。 各片区成交量分析从上表可以明显看出，2009年2010年期间，镇江市内各片区商业地产成交情况出现明显下跌，除丹徒片区外，其他各片区均有所下降。此外，丁卯片区是镇江商业地产主要成交区域。一方面是由丁卯五大市场开发模式所决定的，因为丁卯片区属于未来镇江专
13、业市场集群，该片区几乎所有商业项目均是采取出售形式，并非像百货商场等采用开发单位自持的经营形式。因此，丁卯片区成为镇江商业地产成交的主要区域。不过需要指出，虽然丁卯片区成交量为镇江之最，但是由于大部分属于浙商开发，主要瞄准中小型投资者，因此其套均面积很低，此外，该片区主要以出售为主，而润州、京口等片区商业项目存在不少自持经营、只租不售的形式，这也是为什么虽然丁卯片区成交量最高，但商业地产体量却比不上润州片区。2. 成交价格分析 销售总额分析从镇江市区商业地产成交总额走势可以看出，镇江商业地产成交情况保持稳定上升。2010年上半年和2011年上半年出现成交总额下滑趋势，主要原因是在于供应量下跌，
14、由2010年下半年供应量上涨后，成交总额出现的明显上升可以看到，镇江商业地产销售潜力依然巨大。 成交均价走势分析从成交均价走势中可以明显看出，镇江商业地产成交均价逐年上涨，保持平稳上涨态势。不过需要指出，虽然从2009年1月至2011年6月期间镇江市区商业地产保持平稳上升。但是再此期间需要指出的是，2010年下半年开始，由于丁卯片区一直作为镇江商业地产销售的主要区域，其供应量不足，九润商业广场、镇江万达广场等城市综合体项目成为商业地产销售主要来源，其价格相对较高，对于成交均价上涨产生一定影响。但尽管如此，镇江商业地产成交价格依然保持平稳上涨。 各片区价格分析从各片区商业地产成交均价走势中可以看
15、出，2009年京口、润住、丁卯三个片区成交均价相差不大，丹徒片区和大港片区由于商业体量较少，地广人稀，商业氛围不够浓厚，成交价格也相对不高。但是到2010年，成交价格各片区均出现了明显涨幅，润州片区由于镇江万达广场、九润商业广场等几个大型商业项目的销售，成交均价暴涨133.48%。需要指出，丁卯片区商业基本以出售返租形式为主，套均面积较小，适合中小型投资；京口片区和润州片区均有部分商业采用只租不售的形式，而出售商业一般为单价较高、面积较大的城市综合体项目；而丹徒片区和大港片区则主要是住宅楼盘底商销售为主，这也是造成丁卯片区成家量较大，但润州、京口片区商业体量较大，丹徒、大港片区成交价格较低的主要原因。3. 套均面积分析 市区商业地产套
