《【房地产年报】广东区域2019年房地产市场年报（保利投顾）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产年报】广东区域2019年房地产市场年报（保利投顾）（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、FORFUTURE 保利投顾研究院出品2020年1月 2019年广东区域市场年报 利好频发释放需求 核心启动领航新周期 F O R F U T U R E 前言岁月轮转 新年又至 广东区域年报的发布 进入第3年 2019年年初 我们拉长时间周期 运用市场运行周期理论 提出 城市轮动蕴潜藏机会点 不畏调整 自信迎2019 部分市场预判得到验证 调控 去行政化 限价限签率先改善 限购执行层面可能局部调整或对冲 2019年广东区域偏稳 核心城市有望筑底复苏 如深圳及周边城市周期领先有望率先回暖 珠海政策若持续松动 带来成交回升 同时 对核心城市 外溢型城市和内生型城市分类研判 多城市场预判得到验证
2、落笔新章 政策 市场大形势变化下 我们将以更深入的视角 将广东分为广州及环广 深圳及临深 粤西北 粤东北四大区域进行政策及市场研判 观测不断出现的积极因素 同时识别风险点 具体将围绕以下问题展开 大势多变 国内 外政经环境变化下 对房地产的定调与政策 将走向何方 纷繁复杂 如何理解当前市场周期 广东市场呈现何种突出特征 区域分化 广东分片区市场走势如何 蕴含何种机会点和风险点 FORFUTURE 目 录 宏观形势及行业环境 Part1 全国市场基调及广东区域市场特征 Part2 广东城市走势研判与机会点剖析 Part3 FORFUTURE 宏观形势及行业环境 F O R F U T U R E
3、 01宏观经济环境 1 外围环境制造业产业链受美贸易政策破坏 全球形成 宽货币 共识 美国贸易保护政策破坏了全球制造业产业链 对全球经济造成冲击 主要经济体制造业PMI降至枯荣线以下 制造业也并未回流美国 主要经济体经济增速有不同程度走弱 美联储年内三次降息并提前结束缩表 全球形成 宽货币 共识 数据来源 保利投顾研究院整理 5 45 55 60 65 2014 122015 032015 062015 092015 122016 032016 062016 092016 122017 032017 062017 092017 122018 032018 062018 092018 12201
4、9 032019 062019 092019 12 图 主要经济体制造业PMI 美国 日本 欧元区 越南 中国 50枯荣线 8 007 006 005 004 003 002 001 000 00 1 00 2014 122015 032015 062015 092015 122016 032016 062016 092016 122017 032017 062017 092017 122018 032018 062018 092018 122019 032019 062019 09 图 主要经济体GDP增速走势 美国 日本 欧元区 中国 F O R F U T U R E 10 0 10 2
5、0 30 4 0 4 8 12 2017 012017 032017 052017 072017 092017 112018 012018 032018 052018 072018 092018 112019 012019 032019 052019 072019 092019 11 图 我国消费 出口及投资增速情况 固定资产投资增速 社会消费品零售总额增速 出口增速 右轴 01宏观经济环境 2 国内环境经济预期偏弱 增长存 破6 压力 3季度 GDP增速下滑至6 0 而2020年是全面建成小康社会的收官之年 目前国内整体经济预期偏弱 出口持续低迷 消费增速趋稳 制造业PMI全年低位徘徊 11
6、月重回枯荣线以上 基建投资回升幅度不及预期 但大概率继续修复 6 全球贸易摩擦持续出口持续低迷 5 10 15 20 25 2017 012017 032017 052017 072017 092017 112018 012018 032018 052018 072018 092018 112019 012019 032019 052019 072019 092019 11 图 我国公共财政收入与基建投资完成额增长情况 基础设施建设投资完成额 累计同比 公共财政收入 累计同比 12 6政治局会议特别提出 加强基础设施建设 基建投资0回升不及预期 数据来源 保利投顾研究院整理 F O R F U
7、 T U R E 7 01宏观经济环境 3 经济主线政治局 中央经济会议定调2020年经济主线 稳 字当头 两次提及 保持经济运行在合理区间 要全面做好 六稳 工作 统筹推进稳增长 促改革 调结构 惠民生 防风险 保稳定 稳增长 放在首位 货币政策和财政政策基调不变 货币由 松紧适度 转变为 灵活适度 专门强调要把握逆周期调节的力度 适度宽松但不大水漫灌 财政强调 提质 坚决压缩一般性支出 三大攻坚战顺序调整为 脱贫 防污染 防风险 防风险放最后并指出保持宏观杠杆率基本稳定 政治局未提及房地产 经济局会议重申 房住不炒 增加了 稳地价 稳房价 稳预期 的表述 加强基础设施建设 是重要托底力量
8、加强战略性 网络型基础设施建设 首提 超大规模市场优势和内需潜力 对内挖掘消费潜力 发展核心技术 对外双向开放应对贸易战 再度强调区域经济布局 政治局会议指出 推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局 经济会议将京 津冀 长三角和大湾区三大都市圈定义为 世界级创新平台和增长极 实现全面建成小康社会和 十三五 规划目标任务 重中之重 稳增长 经济下行压力加大 稳增长 为首要目标 资料来源 保利投顾研究院整理 2019年底政治局 经济工作会议强调要全面做好 六稳 保持经济运行在合理区间 强调2020年是全面建成小康社会和 十三五 规划收官之年 稳增长为首要目标 具体看 财政 提质 货币 灵活适度
9、保持杠杆基本稳定 加强基础设施建设 地产 稳地价 稳房价 稳预期 亦是 稳 字当头 图 四季度政治局 中央经济等会议定调 稳增长 目标 F O R F U T U R E 4 4 5 5 5 5 6 6 5 2014 012014 042014 072014 102015 012015 042015 072015 102016 012016 042016 072016 102017 012017 042017 072017 102018 012018 042018 072018 102019 012019 042019 072019 10 图 我国贷款利率走势 5年期贷款利率 1年期LPR利率
10、 5年期LPR利率 0 5 10 15 20 25 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 地方政府债新增发行额 亿 地方财政支出 累计同比 右轴 8月正式启动LPR机制改革11 5MLF利率下调5bp11 18逆回购中标利率下调5bp11 205年期LPR首次下调5bp 01宏观经济环境 4 金融环境推动LPR机制 降融资成本 稳增长以 宽财政 为主线 本轮降息实质经过 MLF OMO LPR 三个步骤实现 在通胀中枢尚未现拐点之下 货币政策空间相对变窄 推动LPR作为定价基准 以降低实体融资成本 宽财政 是主要发力点 中央经济会议提出大力提质增效 预期宽财政也将
11、有的放矢 重点支持重大基础设施及区域经济建设 图 我国财政支出情况和地方政府债务发行情况 亿 11月提前下达2020年部分新增债务限额1万亿占2019年全年的47 数据来源 保利投顾研究院整理 8 F O R F U T U R E 9 6 70 6 50 6 20 6 00 5 6 5 8 6 0 6 2 6 4 6 6 6 8 7 0 2017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q3 图 近两年中央会议对房地产的表述 GDP当季增速6 806 70 推动楼市健康发展 未提及 未提及6 406 40 重提房住不炒 首提不将房地产作为短期刺激经济
12、的手段 坚决遏制房价上涨 7 31会议 7 30会议 未提及 12 6会议 5 000 6 000 7 000 9 000 10 000 11 000 8 000 35 00030 00025 00020 00015 00010 0005 0000 50 00045 00040 000 2013 012013 062013 112014 042014 092015 022015 072015 122016 052016 102017 032017 082018 012018 062018 112019 042019 09 图 我国商品住宅显性库存情况 万 全国住宅库存 万 十大城市住宅库存 万
13、 02行业政策环境 1 政策基调化解高库存风险 2014 2015年 化解价格波动风险 从中央层面理解房地产政策主基调 2010 2014年间 全国经历土地供应高峰 房地产库存持续攀升 因而2014 2015年主要政策目的是为化解库存风险 而当前库存压力可控 中央主要关注价格风险 既防涨又防跌 过热调控 过冷放松 以时间化解市场高价格和高杠杆运行的风险 2013年 当前 显性库存已回归到2014年水平近年土地成交量较理性 隐性库存风险亦可控 数据来源 保利投顾研究院整理 十大城市为北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 青岛 苏州 南昌 厦门 F O R F U T U R E 2 00 1 00
14、 0 00 1 00 2 00 3 00 4 00 一线城市 环比 二线城市 环比 三线城市 环比 化解价格大幅波动风险 防价格大起大落市场调整压力下 局部性政策放松持续 试探性对冲 政策高压 边际放松限购名额 首行付降比息例 棚改货币 化安置 去库存 全面放开限购 02行业政策环境 1 政策基调价格 窄幅箱体 限购松动可期 但全面刺激政策概率低 回顾上一轮政策松动路径 限购政策率先局部松动到全面放松 房贷利率跟随基准利率连续6次降息 首付比例连续下调 棚改货币化安置推进 全面激活需求 而当前价格 窄幅箱体 逻辑下 限购政策继续局部放松可期 尚无法带动需求全面回暖 政策严苛一二线城市需求释放空
15、间更大 图 70城分线价格指数与房地产政策走势边际宽松全面放松政策高压 数据来源 保利投顾研究院整理 10 边际宽松 化解高库存风险 限购限贷 棚改货 币化 全面激活需求降央 F O R F U T U R E 11 一城一策 收紧 试探性对冲 三亚 广州 杭州等放宽落户标准 广州 北京 成都 佛山等限价松动珠海放松外围金湾 斗门限购兰州取消偏远区域限购 上半年以 放宽人才落户为主 宽松 边际宽松 2014年上半年部分城市试探性松绑购房资格 2014年下半年多数城市全面放开限购 局部放松 2018年至今年上半年 多城市降低人才落户门槛 客观上利好部分需求释放 个别城市开始试探性局部放松限购 如
16、珠海 2019年下半年 更多城市限购政策开始以自贸区 新区发展为由局部优化 如上海 天津等 至四季度限购局部松动举动更加密集 以对冲市场压力 带来局部需求释放窗口期 02行业政策环境 2 政策趋势局部松绑趋势逐渐明朗 释放阶段性需求 图 当前限购政策松动动向2017年起 调控因城施策 调控力度更严 限价 限签 限售 限购 限贷 等政策出台 下半年局部放松限购城市数量明显增加 2018年下半年 2019年上半年 2019年下半年 西安 广州 宁波 杭州 天津 沈阳 常州 海南 三亚等放松人才落户政策 珠海 南京 芜湖 青岛 成都 江门 佛山 中山 深圳 广州 苏州等限购松动 广州社保 个税互认 天津 上海 海南 宁波 南通 杭州 宿州等人才政策持续放松 珠海 南京外围区域松动保定人才购房资格定向松动 数据来源 保利投顾研究院整理 F O R F U T U R E 02行业政策环境 3 居民房贷端房贷利率预计随LPR而 下调 部分城市迎渐进性利好 上一轮宽松周期中 房贷利率跟随基准连续6次下调 同时连续2次下调首付比例以鼓励居民加杠杆 与当前房贷环境差异显著 去年四季度房贷利率小幅回落后
