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1、房地产综合课程设计前言本报告基于对p（2011）052号地块的研究，通过对地块现场的调查，进行项目分析。对武汉总体经济和地产市场的分析，根据目前和未来市场情况两个层面确定本项目定位。通过对客户群，及旁边的类似项目的调查，确定项目的规划方案。对项目的筹资方案进行设计，开发成本分析，进行经济效益分析。本地块位于洪山区卓刀泉路238号，光谷商圈附近，是进入武汉的东大门，由此上武黄、京珠、沪蓉高速，107国道，可快速通达整个鄂东南。周边设置有多路公交线路，同时规划有多条轨道交通线，并在用地周边设置有轨道交通站点，交通区位优势不言而喻。交通条件良好，周边开发建设项目较多，且相关配套设施齐全。随着房地产市
2、场的稳步升温，项目用地作为住宅用地开发具有良好的市场吸引力，市场前景良好。本次房地产课程综合设计是包括房地产开发房地产估价等课程在内的房地产类课程所学专业知识的一个综合检验。综合设计通过一个项目地块的规划，分析，销售，完成从项目策划、可行性研究、项目市场推广到房地产估价报告撰写等完整的房地产项目运作过程。通过综合设计，使我们能够对房地产开发、经营、管理全过程，包括投资决策、房地产项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产市场营销方案、房地产价值评估等各个环节，加深理解并实际动手完成规定任务，巩固所学相关课程专业知识，增强综合运用专业知识解决实践问题的能力。主要内容包括下面内容：l 土地交易价格
3、评估报告l 市场调查报告l 项目规划设计方案及评价l 项目营销策划方案本地块的建设单位是武汉三金房地产有限公司，地处硚口区解放大道329号，注册资金为4000万元，2011年竞得该块地，目前正在施工，预计2015年可以进入销售，到时候估计是房地产抬头，快速上升期。该地是交与了江苏南通六建建设集团及、及新八建设集团进行的施工。 武汉三金房地产开发有限公司华中项目组顾问有限公司 2013年03月 第一章 项目定位1.1 项目地块分析1.项目位置项目用地位于洪山区卓刀泉路238号，其四至关系为：东临尚文创业城小区，南临55米宽雄楚大道，西临轨道控制用地，北临30米宽卓豹路。项目如图1-1.图1-1
4、2.地块优势用地所在区域临近光谷地区，是进入武汉的东大门，由此上武黄、京珠、沪蓉高速，107国道，可快速通达整个鄂东南。周边设置有多路公交线路，同时规划有多条轨道交通线，并在用地周边设置有轨道交通站点，交通区位优势不言而喻。 近年来用地周边光谷商圈发展迅猛，新一佳超市、中商平价、大洋百货等众多商家陆续入驻，光谷步行街人气旺盛，加上地铁站点的开工建设，区域配套服务设施日臻完善。区域内还拥有丰富的教育资源，有华中科技大学、中南民族大学、关山中学、武汉科技学院、光谷小学等，文化氛围浓厚。 凭借周边成熟的配套服务体系，用地所在地区房地产业快速发展，多家地产大鳄纷纷进驻，高品质大型楼盘相继拔地而起。目前
5、用地所在区域已建成锦绣龙城、卡迪亚公馆、现代森林小镇、泰驰伊顿阳光等众多楼盘，居住氛围浓厚。 地块形状规整，现状用地内除东侧局部存在约5米高差外，其余地势较平坦，具备较好的开发建设条件。地块优势发展如图1-2. 图1-23.规划条件项目规划用地性质为居住用地、商业金融业用地，规划总用地面积为19662平方米（以实测为准），其中轨道控制用地面积为1079平方米（以实测为准），规划净用地面积为18583平方米（以实测为准）；容积率控制在4.5以内；可建总建筑面积按净用地面积与容积率乘积计算；建筑密度控制在30%以内；建筑高度结合具体方案审定；绿地率按照武汉市城市绿化条例执行；建筑设计应遵照武汉市城
6、市建筑规划管理技术规定和湖北省无障碍设施建设和管理规定。 特殊要求：1、该项目涉及的轨道交通用地应严格按我市有关规定要求执行；2、住宅建筑户型结构比例应根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国发办200637号文）和武汉市相关实施细则来执行，该用地位于三级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建筑规模不少于住宅总建筑规模的66%；3、用地范围内临雄楚大道控制24米宽绿化带；4、该项目用地范围内需控制约100平方米的公共通道用地，并在项目实施过程中妥善解决地块南侧居民交通出行问题。规划用地如图1-3.图1-3 4.土地现状 目标土地目前正处在施工阶段，
7、分给了三个施工单位，同时施工。项目用地位于洪山区卓刀泉路238号，其四至关系为：东临尚文创业城小区，南临55米宽雄楚大道，西临轨道控制用地北临30米宽卓豹路。 地块形状规整，现状用地内除东侧局部存在约5米高差外，其余地势较平坦，具备较好的开发建设条件。如图1-4、1-5。 如图1-4 如图1-65.交通配套设施项目地块周边配套设施齐全，是一个成熟的居住区域项目处于东湖高新区的核心地带，商业网点齐备。距离鲁巷核心商圈仅1000米的距离，光谷步行街、鲁巷购物广场、关山购物中心、欧亚达家居和苏宁电器等大型商户为居住在项目地的住户提供了优越的购物和休闲环境，既不会远离繁华的商业地带，又可以闹中取静享受
8、安逸的生活。地块周边交通发达，南有虎泉街和雄楚大街，北有珞瑜路。项目所在地为杨家湾。8路、903路巴士和907等数十路公交车都在附近设站停靠。在未来的几年里，地铁二号线也将建成通车，当整个项目完工时，地上地下的立体交通网络将会拉近您于城市各地区的距离。保利华都区域附近教育设施十分完备，从幼儿园到大学一应俱全。卓刀泉小学，关山中学、华师一附中初中部、华中师范大学、华中科技大学、中国地质大学、武汉工程大学、湖北邮电学院、湖北工业大学、中南财经政法武汉学院、民族职业学院等分布在项目周边，营造出相当浓郁的学府氛围，同时也为居住在项目区业主的子女入学提供更多选择。南临：华师一附中初中部北临：湖北邮电学院
9、、肛肠医院如图1-7和1-8所示 图1-7图1-81.2地块价值分析 按照城市的理论，我们都知道地块的价值和其所在的大的城市及区段是分不开的，该地块处在武汉市武昌区，因此与武汉与武昌的规划发展市场密切关联。一区位分析1.武汉市概述武汉城市圈是指武汉及其周边100公里范围以内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、潜江、天门8市，又称“1+8”武汉城市圈。该区域占全省33%的土地和51.6%的人口以及63%的GDP。城市密集度较高，经济基础较好，环境及自然条件优越，是湖北省乃至长江中游最大的城市圈域。武汉是中国内陆中部地区的经济中心、金融中心、商业中心，是内陆中部地区最大的工商业综合性城市。新中国
10、成立后，武钢、武重、武锅、武船、肉联等一大批企业陆续建成，极大地提升了武汉的经济地位和城市实力。20世纪90年代，武汉建立了位于汉阳沌口的武汉经济技术开东西湖的武汉吴家山经济技术开发区，以及位于新洲阳逻的阳逻开发区，其中，前三者均为国家级经济技术开发区，是全国仅有的2个同时拥有三个国家级经济技术开发区的城市（另一个为广州）。 2012年，全国35个大中型城市经济“年报”中，武汉GDP以8003.82亿元，在全国15个副省级城市中排位第四，挺进全国城市第九位，重返全国城市经济总量十强。这是时隔22年后，武汉再一次站在中国经济版块最强方阵之中。2.武汉城市总体规划 根据武汉市城市总体规划（1996
11、-2020），武汉市的城市建设与发展要坚持可持续发展战略，完善城市功能，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江、滨湖城市特色的现代城市，为把武汉建成为城乡一体化、开放型、多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。 武汉市市域城镇体系市由四级构成。其中，第一级主城三镇规划结构、职能分工和人口分布如表2-2所示。表2-2 主城三镇规划结构、职能分工和人口分布三镇划分规划片区城市定位汉口地区江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区；古田、常青、后湖3个综合组团金融贸易、商业服务和市级行政中心汉阳
12、地区晴川片和十升、四新、沌口3个综合组团汽车工业、港口和旅游等职能武昌地区江南核心区，首义、晒湖、中南、徐东、杨园5个中心片区；青山、光谷、白沙、南湖4个综合组团金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科技产业及旅游等职能3.武汉市交通规划 n 对外交通：武汉火车站武汉广州高速客运专线；同时，结合长江沿江开发，兴建上海至成都铁路，这两条铁路都将途经武汉，预计在“十五”后期至下一个五年计划期间实施。加上京广线、武九线、汉丹线，途经武汉的铁路届时将形成“米”字结构；新建阳逻飞机场； n 市内交通：建设城区道路主骨架系统、改善区域交通条件、完善支路网、改善自行车和步行系统等。完善三环线建设和
13、过江交通，形成地上公路、地下隧道、空中轻轨和高架桥梁为主体的立体交通体系，形成对外与对内交通的环形枢纽交通格局； n 内环线：联系主城三镇中心区的快速路，全长约28公里，主要服务于武汉市的金融、商业中心区。目前，循礼门立交已经建成，香港路立交正在建设，近期还将陆续启动长江二桥上下桥匝道、阅马场、付家坡、岳家嘴、武青三干道等一系列立交工程，通过综合整治全面提升内环线交通功能。为提高交通路口通行能力，并利用周围留出的道路控制带，岳家嘴路口拟建二层互通式立交桥，真正让各个方向的车流四通八达，形成城市的核心区域交通系统。 二地段分析1.武昌区武昌区地处武汉市城区东南部，与汉口、汉阳隔江相望，北至余家头
14、罗家港与青山区毗邻；东、南与洪山区洪山乡、青菱乡交错接壤，西临长江。在全市七个中心城区中地域最大、人口最多，辖区面积82.4平方公里，人口100.34万，辖14个街道，191个社区居委会。武昌始建于1800年前的战国时期，现为湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心，200多家外地驻汉机构和众多金融机构、商贸企业、大公司总部汇集在此，形成武汉市的江南核心区。（1）城市规划优势按照国务院批准的武汉市城市总体规划（19962020年），确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易，省级行政中心、教育科研、机电、高科技产业及文化旅游等职能。结合武昌的发展态势，将形成沙湖体育文化旅游发展区、武昌首义文化区、中南路水果湖省级商贸行政区、东湖风景名胜旅游区、南湖居住风景旅游区、街道口大学城、徐东路梨园商贸居住区、沿江制造业纺织业发展区、白沙洲武泰闸现代制造业发展区等九大板块。（2）交通发达便捷武昌地处武汉市的南大门，具有湖北省地理要冲和华中交通枢纽的重要地位，京广铁路、107国道、长江水道、京珠高速公路、沪蓉高速公路、宜黄高速公路等重要交 通命脉在武昌成米字形交汇，旅客运输在1000公里范围内基本实现“夕发朝至”
