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1、我国房地产企业应收账款管理问题分析在当今社会中各个行业之间的竞争都非常残酷。企业为了追求经营成果和经营效益的不断扩大，不可避免的采用大量赊销的方式来扩展市场、拓宽产品销路，而这种因为赊销产生的企业债权就是企业的应收账款。应收账款其实就是与客户在交易中，客户未付钱拿货或者其他服务而对企业产生的债务，而如何将这些企业的债权进行有效的管理和最终的收回就是企业应收账款管理的主要内容。但是，所有的投资都是有风险的，企业的应收账款也不能够例外，如若其管理上出现大的问题，那么对于企业的正常的发展来说必然会产生不好的影响，甚至后果会非常严重。所以，企业的领导者必须对这种投资予以很大的重视，从而避免自身企业陷入
2、应收账款的危机之中。我国的房地产行业在过去十年得到了快速发展。但随着宏观调控加剧，房地产市场竞争激烈，精细化管理取代了过去粗放式的增长。应收账款管理在房地产企业销售阶段是一个重要的环节，回收速度快、坏账率低才能有效降低资金成本、提升周转率。本文对应收账款、应收账款的概念和理论进行研究；其次，对房地产行业企业的应收账款管理现状、存在问题以及原因进行分析；再次，以M集团为案例进行分析，分析其应收账款管理的问题以及提出针对性的措施；最后提出房地产企业解决应收账款管理的一般措施。希望通过研究，能够为广大房地产从业人员提供借鉴和参考。房地产企业；应收账款；赊销信用管理1引言1.1研究背景和选题意义1.2
3、基本思路1.3研究方法2应收账款管理的基本理论2.1应收账款的概念2.2应收账款管理的概念及作用 2.3应收账款管理的方法3房地产企业应收账款管理现状、存在的问题及原因分析3.1房地产企业应收账款管理现状3.2房地产企业应收账款管理中存在的问题 3.3房地产企业应收账款中存在问题的原因分析4 M集团案例分析4.1 M集团公司的案例4.2关于M集团公司应收账款管理的案例分析5房地产企业解决应收账款管理问题的对策5.1建立健全完善的信用政策，设立专门的信用管理机构5.2建立完善的应收账款管理制度5.3制定完善的应收账款的收款政策结论1引言1.1研究背景和选题意义随着现代社会信用制度的高度发展，赊销
4、成为一种不可或缺的销售方式，企业利用应收账款来达到提高销售量的目的，对扩充市场占有量、扩大经营规模方面具有极大的促进作用。同时应收账款过多也会带来弊端，例如会加速企业现金流出；夸大了企业的经营成果；增加相关成本等。由此可知，应收账款的存在既对立又统一，控制好应收账款对企业管理有着重要意义。我国的房地产行业在过去十年得到了快速的发展，然而，随着我国经济增长方式的转变和国内外经济环境的变化，当前房地产市场发生了一些转变，表现在三四线城市房屋供过于求、土地流拍、成交量不断萎缩。伴随着“国十条”、“国八条”以及大量的廉租房、保障房的建设，我国的房地产实施了连续的调控措施，重拳打击炒房、囤房、倒房的行为
5、，通过行业政策、金融调控、限购限贷等直接、间接的措施影响楼市，从而抑制投资性购买的需求，迫使我国房价的上涨趋于合理、理性。楼市也逐渐从一楼难求转向了更加理性的供需平衡，房地产企业不再能够像过去那样实现粗放型的增长，更加追求精细化管理和专业化管理。房地产的降温对于整个行业而言，从长远上看是健康的、合理的，使得涨幅过快的房价能够得到控制，房产供给的结构从户型、档次、区域来看更加的合理，对于国民经济整体良性健康的发展也起到了巨大的作用。但是对于房地产企业而言，这将是另一次巨大的挑战，房地产项目的投资规模大、开发难度高、建设周期长、受到外部因素影响巨大，使得原本项目管理难度巨大的房地产项目必须要更加准
6、确地把握我国房地产市场的行业、政府、金融动态，以更加审慎的态度进行投资决策，以确保房地产企业“度过寒冬”。在当前的大背景下，房地产企业不仅总结了一些经验与做法，也面临着一些挑战与事实：尤其是房地产企业委托销售公司进行销售过程中，产生了一定的应收账款，在宏观背景趋紧下，营收难、应收难，房地产企业承受着巨大的资金压力。从国内外对应收账款管理的相关研究来看，我国房地产企业对应收账款的管理制度还不是很完善，应收账款的管理混乱，账款数额不断增大，给企业带来巨大的资金压力，制约着企业的进一步发展。本文正式在这样的背景下，就房地产企业的应收账款管理展开具体而又深入的研究。1.2基本思路本文的研究拟从理论到实
7、际、从一般到个案、从发现问题分析问题到解决问题的逻辑思路。首先，对应收账款、应收账款的概念和理论进行研究；其次，对房地产行业企业的应收账款管理现状、存在问题以及原因进行分析；再次，以M集团为案例进行分析，分析其应收账款管理的问题以及提出针对性的措施；最后从理论梳理、行业经验总结和个案分析中，提出房地产企业解决应收账款管理的具体措施和内容。引言应收账款理论研究房地产企业应收账款研究M集团案例分析房地产企业应收账款管理对策结论图1-1研究思路图1.3研究方法鉴于房地产企业的应收账款管理所涉及的方面较多，项目之间的应收账款管理情况都有其特殊性，使得本文在研究过程中，适宜从案例实证入手，以相关文献理论
8、为指引，结合M集团的具体情况，采用实地考察、案例分析、文献研究、系统分析等方法。文献研究法：即通过对企业应收账款管理相关资料的搜集整理，对这些资料的观点进行提取归纳，为本文的实证研究找到理论依据和基础。实地考察：到M集团楼盘走访、实地勘察，与销售公司员工、M集团财务管理人员、项目经理、财务经理等相关员工进行面对面的访谈，获取实地数据和实际情况，为本文的研究找到有力的依据。案例分析：结合M集团楼盘企业应收账款管理的现状，从案例本身出发，寻找支持的依据、观点。系统分析：由于房地产企业的应收账款管理涉及的因素多、比较复杂，因此，必须通过理论的观点，揭示出各个因素之间的联系、逻辑关系，从系统化的角度来
9、诠释成本管理，使得对策更具有效性。2应收账款管理的基本理论2.1应收账款的概念按照环保部的应收账款的英文又叫receivable，指的是企业在商品、劳务销售过程中，出现了代垫资金、费用等行为，出现了应向买货方、债务单位收回的资金款项，或者是承兑到期未能收回的商业承兑汇票。应收账款在资产负债表里属于债权资产，由于其特点是被对方占有、自己企业拥有债权但无法支配，因此应收账款在回收前属于“虚拟资产”，有可能因为客户的无法支付导致变成坏账。这些债权只有转换成现金流入企业后，才能真正成为企业的资产。在会计学和财务管理学的通用教材中，对于应收账款有着不同的定义界定。财务管理学里的应收账款指的是企业在销售材
10、料、提供劳务、出售商品以及其他原因，应当向买方收回的款项，包括了应收货款、应收票据、预付账款、其他应收款等。会计学里的应收账款指的是企业在销售产品、商品、劳务过程中产生的债权。本文所研究的应收账款范畴应当是房地产企业会计报表和科目中所反映的应收账款数据。2.2应收账款管理的概念及作用应收账款管理属于企业管理中的重要环节，通常指的是销售方利用赊销等其他业务方式，将货物以授信方式提供给买方，随即形成了债权。而债权直到全额收回款项或者以坏账结束交易为止，售货方企业采用有效的手段和科学的方法对授信制度、授信方式、授信额度进行管理的过程。企业应收账款管理的最终目标是科学制定应收账款管理制度、确保充足的现
11、金流、应收账款及时收回、防范信用风险。应收账款的有效管理可以促进企业的健康发展，具体而言，成功的应收账款管理可以有效融资、扩大销售以及减少库存。首先，应收账款可以作为企业的流动资金贷款，根据其应收账款的数量以及应收账款的性质，向金融机构申请贷款，以扩大经营生产。对应收账款的结构和成分进行有效管理，可以有效融资，增强企业的实力。其次，采用赊销方式进行销售，可以缓解客户的资金压力，在激烈的市场竞争中将有效促进销售，客户往往会选择账期长的产品和服务。应收账款的有效管理可以有助于企业制定合理的赊销策略，获取竞争优势。最后，应收账款的有效管理能够有效减少库存。企业持有存货，需要消耗仓储费用、管理费用、保
12、险费等支出；如果企业将货物转化为应收账款，则可以减少这些管理和贮存成本的开支，有助于减少存货，节约成本。应收账款的有效管理可以将存货控制在一定合理的范围内，存货过多的时候可以基于一定信用条件下做好赊销，而存货不足的时候则可以适当调高售价减少应收款的风险。2.3应收账款管理的方法企业对于应收账款的管理主要有五个步骤：第一，搜集客户相关资料进行信用调查；第二，基于资料对客户的信用进行评估；第三，根据企业的赊销规模和客户具体情况，确定客户的信用额度；第四，对客户的应收账款进行日常监控；第五，对于逾期欠款要做催收。2.3.1信用调查信用调查是企业利用内外渠道对相关客户的信息进行收集、维护和使用，确保客
13、户的信息真实有效。对于企业的信用调查管理来说，应当要建立起一套统一规范的管理制度，明确到具体业务流程中，以及有相应的考核激励机制。客户信用资料来源渠道包括了：第一，直接调查；分析企业与客户历史交易的记录，索取客户的财务报告，上门拜访客户，通过询问、采访、观察、记录等方式获取一手信用资料。第二，银行以及其他第三方授信机构的评估证明；例如银行开具的信用状况证明材料，第三方中立评估机构出具的信用等级报告。第三，企业间证明；可以通过对客户与其他企业之间业务来往情况来调查客户的付款准时、信用金额、交易历史等情况。第四，其他渠道调查，例如通过税务机关、工商系统、企业行业协会、证券交易部门、新闻媒体等进行间
14、接的调查。2.3.2信用评估信用评估法主要采用的是5C分析法，即根据客户的品质、能力、资本、抵押和条件五个方面进行综合评估，恰好这五个英文单词分别为Character、Capacity、Collateral、Conditions，开头字母都为C，故称之5C。品质：指的是客户的信誉，即其履行债务的能力，企业往往通过历史记录和其他供货企业的口碑进行综合判断，品质是评价客户信用最为重要的因素。能力：指的是客户偿债能力，通常以流动资产与流动负债的比例进行判断，其流动资产越多，转化为现金支付的能力愈强。流动资产另一个需要重点关注的是其资产质量，存货质量不高可能降低客户的偿债能力。资本：指客户的财务状况，
15、表明客户偿债的可能性。抵押：指客户存有的可以用作抵押的资产，对于一些历史记录不清晰的客户而言，抵押品非常重要，有助于当客户无力支付货款时的备选。条件：指的是客户偿债的经济环境，如果经济不景气会对可产生何种影响。2.3.3信用额度信用额度指的是企业总体信用额度和针对某个客户信用额度两个层面的含义。企业总体信用额度指的是企业要根据自身经营状况和外部经济环境决定能够赊销的能力和规模，作为赊销决策的依据之一。具体某个客户的信用额度，则是根据企业经营状况规定客户在单位时间内可以赊销的数量。信用额度无法减少客户拒付风险，但是可以防范因为客户不付款而引起的坏账高企，通过控制赊销规模，避免产生过多的坏账引起损
16、失。而且通过信用额度管理，企业可以更加有效地对客户的赊销交易进行控制。具体的信用额度管理方式包括了：按照该客户的收益作为未来赊销的额度依据；根据客户的净资产比例确定；根据客户抵押物、清算价值确定具体比例；根据历史经验，对总额度进行具体分配。2.3.4应收账款监控企业向客户提供赊销服务之后，日常管理中要加强分析与测算，随时掌控客户的信用情况，以便对应收账款进行有效的管理。通过对实际持有的应收款和信用额度之间的比较分析，确保账款数量的合理；通过对应收账款的监控，确保账款在企业总资产中的比例合理安全；通过强化应收账款的日常监控，有助于指导应收账款的催收力度。应收账款的监控可以采用账龄分析法和平均收账期法。账龄分析，主要是通过编制账龄报表，根据每个客户的账龄时间长短进行排序，可以发现多少账款属于信用期内，
