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1、十七房保护开发拆迁安置地块项目建设方案1.0 总 论1.1项目背景1.1.1项目名称十七房保护开发拆迁安置地块项目1.1.2承办单位 澥浦镇人民政府1.1.3可行性研究报告编制依据1、国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、国家计委发布的投资项目可行性研究指南2002年版 ；3、澥浦镇人民政府与我公司签定的十七房保护开发拆迁安置地块项目可行性研究报告委托任务书；4、与委托方商定的总体思路和项目内容；5、宁波市镇海分区规划；6、镇海区建设项目选址意见书、建设工程规划意见书；7、十七房保护开发拆迁安置地块项目（宗地）勘测定界图；8、建筑设计方案（宁波市建筑设计研究院）
2、；9、委托方提供的相关基础资料；10、国家和地方有关的法律、法规和标准规范。1.1.4项目提出的理由本项目是为推进十七房古建筑保护开发，妥善解决拆迁村民居住问题的安置房新建项目。郑氏十七房简介宁波郑氏十七房，坐落于镇海区澥浦镇十七房郑家村，距今700多年的历史，系郑氏一支南迁后的世居之地，现为区级文物保护单位。距宁波市区22公里。现存建筑面积达4万多平方米，是目前全国范围内发现的最大规模的明清建筑群之一，并形成了具有一定规模的村落集群环境，具有较高的文物价值和文化旅游开发价值。为了更好有效地保护好这份珍贵的历史遗产，镇海区委、区政府领导十分重视，于2007年提出对十七房进行保护与开发的要求，并
3、协调成立了由宁波化工区、镇投公司、澥浦镇人民政府、十七房村四家单位为股东的宁波郑氏十七房旅游投资开发有限公司，负责实施整个的保护开发工作，并根据保护开发的实际情况，将整个十七房的保护开发分二期进行。预计到2009年10月，十七房旅游景区将正式对外开游，迎接广大游客的到来。日前澥浦国土所配合其他有关部门完成了区重点项目十七房整体搬迁拆迁工程前期调查摸底工作，共查清需搬迁的住户有260户。本项目位于澥浦镇十七房村，蟹浦大河南侧、广源路东侧。总建筑面积38586平方米，总投资为5000万元，建设资金由镇政府自筹。拟通过本次可行性研究，为项目下一步的建设提供指引。1.2 项目建设的必要性1、保护十七房
4、珍贵历史遗产的需要；2、开发十七房古建筑旅游资源的需要；3、完善保障，解除村民后顾之忧的需要；4、提高本村居民和村集体的经济收入的需要。 因此，十七房保护开发拆迁安置地块项目建设是做好十七房开发保护工作的基本要求，项目建成后可解除拆迁村民的后顾之忧、提高本村居民和村集体的经济收入、保证十七房保护开发工程顺利进行。1.3 项目概况1.3.1拟建地点本次新建项目的建设地址选择在澥浦镇十七房村，蟹浦大河南侧,广源路东侧。项目总用地20463平方米。1.3.2建设规模与内容1.3.2.1建设规模 本工程总用地面积20463平方米，其中一期用地面积9924平方米,二期用地面积10539平方米。总建筑面积
5、38586平方米，其中一期总建筑面积18975平方米,二期总建筑面积19611平方米。1.3.2.2建设内容 一期： 1、1楼，建筑面积3032平方米； 2、2楼，建筑面积3347平方米；3、3楼，建筑面积2752平方米；4、4楼，建筑面积3067平方米；5、5楼，建筑面积4145平方米；6、门卫，建筑面积69平方米；7、配电房，建筑面积86平方米；8、自行车库，建筑面积2477平方米； 9、道路工程，面积4115平方米； 10、绿化工程，面积2977平方米；二期： 1、6、7、8、9楼，总建筑面积14400平方米； 2、地下室，建筑面积1497平方米；3、综合楼，建筑面积801平方米；4、物
6、业管理用房，建筑面积142平方米；5、社区用房，建筑面积123平方米；6、其它房，建筑面积536平方米；7、自行车库，建筑面积2112平方米； 8、道路工程，面积4209平方米；9、绿化工程，面积3162平方米；1.3.3主要建设条件（1）管理水平澥浦镇政府领导层成员年龄结构合理，成员之间职责分工明确，密切团结合作，是坚强有力的领导集体。工程项目通过招标聘请有经验的监理和招投标机构协助项目的管理，完全可以胜任本次新建项目的组织管理工作。（2）土地条件本次项目是在澥浦镇十七房村，蟹浦大河南侧,广源路东侧，土地现状符合本次建设要求。（3）技术条件拟通过招标形式邀请有实力和资质的建筑公司投标建设。镇
7、海区及周边的建筑施工队伍技术成熟，可以胜任本次新建工程。（4）供水条件该场地附近市政设施齐全，可利用现有城市供水管网提供施工用水，可以满足施工用水需要。（5）供电条件施工用电可利用现有城市供电线路提供施工用电，可以满足施工供电要求。（6）外部协作条件十七房保护开发拆迁安置地块建设项目是保护十七房珍贵的历史遗产、开发十七房古建筑的旅游资源，以及为当地居民做好安置工作的保障项目，将得到当地居民和相关单位的大力支持，外部协作条件良好，将积极配合本项目顺利进行。1.3.4项目投入总资金项目投入总资金为5000万元。其中一期计划投资2250万元，二期2750万元。1.3.5综合技术经济指标表1-1 综合
8、技术经济指标表序号项 目单位指标备注1总用地面积平方米204631.1一期平方米99241.2二期平方米105392总建筑面积平方米385862.1一期平方米189752.2二期平方米196113总建筑占地面积平方米60003.1一期平方米28323.2二期平方米31684容积率倍1.815绿地率306绿地面积平方米61396.1一期平方米29776.2二期平方米31627自行车库面积平方米45897.1一期平方米24777.2二期平方米21128建筑密度299机动车停车位个1139.1地下车库停车个769.2地面露天停车个3710项目投入总资金万元500010.1一期万元225010.2二期
9、万元275011资金来源万元500011.1政府自筹万元50001.4结论1、本项目对保护十七房珍贵的历史遗产、开发十七房古建筑的旅游资源作用显著；2、项目的规模和设计方案合理、切实可行；3、施工技术方案先进成熟，可在可控时间范围内完成；4、项目所需的建设条件基本具备，协作条件较优；5、项目的资金来源有一定保证；6、项目的经济效益和社会效益良好；综上所述，该项目建设方案可行、经济合理，各项建设条件具备，建议给予支持。2.0 需求分析与建设规模2.1镇海区经济和人口分布现状近几年，是镇海经济社会发展跃上新台阶的重要历史时期，镇海区主要经济指标连续保持高速增长势头，国民经济呈现出“高位运行、高速发
10、展”的良好态势。截止到2005年底，年实现区属生产总值（GDP）106.16亿元、工业总产值340.4亿元、财政一般预算收入21.6亿元、固定资产投资75.3亿元、实际利用外资1.76亿美元。城镇居民年人均可支配收入17408元，农民人均年纯收入8030元，社会消费品零售额28.7亿元。新批外商投资项目58个，其中千万美元以上项目18个，实际利用外资达到1.76亿美元。新城开发建设和老城改造提升同步推进，城乡基础设施不断完善。就学环境不断优化，教育质量稳步提高，1.2万多名进城务工人员子女就学问题得到较好解决，公办学校就读率达到62.5%。预计2006年，区属生产总值增长15%，固定资产投资总
11、额增长16%，财政一般预算收入增长15%，城镇居民人均可支配收入增长8%，农民人均纯收入增长8%，新增就业岗位6000个。镇海区位优势得天独厚，辖区内的镇海港是中国大陆第二大港宁波舟山港的重要组成部分，拥有5万吨级液体化工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一。上世纪七十年代，镇海炼油厂、镇海发电厂等一批国家重点工程开始纷纷落户镇海，如今，这里已聚集了镇海炼化、石化三公司等40多家省、市属重点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业基地。按照“大投入、大发展”的思路。近几年来，镇海围绕建设特色园区、精品园区的目标，开展了大规模的基础设施建设，做好筑巢引凤文章，形成了几大特色产业园区：镇海经
12、济开发区，以精密机械、电子信息、仓储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行业为主导产业；宁波化工区以“炼油乙烯”项目为支撑，以烯烃、芳烃为主要原料，发展三大合成材料及其深加工为特色的石油化工产业，已经成为长三角举足轻重的重化工业基地。镇海新城是宁波市“十一五”规划重点建设区域，不久的将来，这里将成为宁波中心城副中心、宁波北部商贸中心、宁波教育核心区域和宁波科研基地。 面对这片充满活力的热土，国际跨国公司纷纷抢摊而上，韩国LG、台湾金丰、日本东芝、荷兰阿克苏诺贝尔等国际著名企业落户镇海，成为区域经济发展强劲的动力。目前，已有700多家外资企业在这里建厂投产，一个以机械电子、精细化工、石油能源、轻
13、纺食品为主体的工业格局业已形成，房地产、仓储、物流、旅游等第三产业正在成为新经济的增长点。镇海区域面积236平方公里，人口分布可划分为两块：城区和镇。现有城区常住人口16万人，以及17万人以上的流动人口，主要分布在方圆10公里的城区范围内，特点是居住比较集中。镇包括蟹浦、九龙湖两个镇。其常住人口不到4万，流动人口不到3万，特点是分布比较分散。2.2镇海区经济及人口发展规划根据镇海区国民经济和社会发展第十一个五年规划，到2010年，区属生产总值（GDP）212亿元、财政一般预算收入42.2亿元、固定资产投资500亿元、社会消费品零售额57亿元。人口规划为23.6万人（不含流动人口），远期规划为2
14、5万人。2.3需求分析据统计，本次项目涉及到的拆迁居民共260户，其中东区计划安置140户居民，西区120户居民，按户均住房面积120平方米计算，住房建筑面积约为31200平方米，其中东区16800，西区14400。本研究暂定东区住房建筑面积16343平方米，西区14400平方米。2.4 总体建设规模的确定根据以上分析，本项目的总体建设规模确定19号住宅楼。确定这个规模考虑的主要因素如下：1、与小区居民人数相适应小区内共有居民260户，其中东区140户居民，西区120户居民，按户均120平方米计，住房建筑面积约为31200平方米。本次研究暂定东区住房建筑面积16343平方米，西区14400平方米。2、与现代住宅小区标准相符本项目总用地面积20463平方米，其中东区9924平方米，西区10539平方米。东区：绿地面积2977平方米，绿地率30；道路面积4115平方米，占用地面积41，符合现代住宅小区标准。西区：绿地面积3162平方米，绿地率30；道路面积4209平方米，占用地面积40，符合现代住宅小区标准。3.0场址选择3.1场址现状3.1.1地点与地理位置十七房保护开发拆迁安置地块项目坐落于澥浦镇十七房村。本次安置房建设
