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1、嘉禾广场商业邻里中心定位 2 邻里中心概念 概念 邻里中心 是不同于百货公司 超市 卖场 商业街的第五商业业态 即社区商业业态 邻里中心 是指邻里单位中的公共中心 包括商业 医疗 图书馆 教堂等公共机构 邻里中心 这个概念产生于上个世纪60年代的新加坡 意即国内所说的社区服务中心 功能 邻里中心包含了一个商业服务中心 以组团内居民的日常服务活动为对象 和整个城市的中心商务区的功能相交叉 日常的生活服务可在小区内解决 而商务活动主要集中于中心商务区CBD 可以避免CBD过于拥挤及商业衰落的情况 3 邻里中心是苏州工业园区在第三产业和公益事业及其经营管理方面借鉴新加坡经验而创造的一种新颖的社区服务
2、形态 也是国内最早最成功的邻里中心 苏州工业园的邻里中心以全方位 多功能 各层次的综合性社区商业服务业为发展主线 并按照邻里中心规划先行原则 在园区内规划了17个邻里中心 目前已成功运营了四个综合性商业服务中心 邻里中心湖东大厦 邻里中心新城大厦 邻里中心贵都大厦和邻里中心师惠大厦 中国邻里中心典型案例一 苏州工业园区1 师惠大厦贵都大厦湖东大厦 4 中国邻里中心典型案例一 苏州工业园区 服务理念 以12项必备功能为基础 让顾客满意 经营者满意 政府满意 三满意 服务内涵是综合性 全方位 多功能 各层次 配置标准 按 万人组团配置一个邻里中心标准规划 2万人组团一般有5 6个住宅小区 辐射直径
3、为0 5 1 5公里 面积按1000 1500m2 千人配置 业态定位 80 以服务业为主 其中40 50 为餐饮业 12项必备功能为银行 超市 邮政 餐饮店 洗衣房 美容美发店 药店 文化用品店 维修点 社区活动中心 净菜场 卫生所 运营管理 功能定位在先 招商紧随其后 再将单纯的物业管理跨越到 现场管理加物业管理 招商政策 主要针对品牌连锁商家 开发成本加物业费的低租金吸引经营者 邻里中心四大特色 邻里中心均为与住宅分离的独立建筑 与小区开发总量的配套比例约为3 区内其他地方不建路面店 宅下店 这样不仅避免了重复建设 还实现了便民服务与区容区貌 城市交通 居住环境的高度统一 定位上不仅能将
4、配套服务集中在一起 更加重要的是 通过统一规划 管理 使各业态间形成互动 同时发挥各自的品牌效应 邻里中心是不同于百货公司 超市 卖场 商业街的第五商业业态 即社区商业业态 邻里中心定位 每个邻里中心平均建筑面积约2 5万平方米 配备了社区活动中心 文化中心 生鲜超市 药店 诊所 银行 通信 餐饮等12项基本服务功能 周边住宅小区居民一般步行10 15分钟就能到达邻里中心 苏州邻里中心基本功能 服务理念 以12项必备功能为基础 让顾客满意 经营者满意 政府满意 三满意 服务内涵是综合性 全方位 多功能 各层次 物业形态 综合型大厦 层数大多为四层 新城大厦及贵都大厦 配置标准 按 万人组团配置
5、一个邻里中心标准规划 2万人组团一般有5 6个住宅小区 辐射直径为0 5 1 5公里 面积按1000 1500m2 千人配置 业态定位 80 以服务业为主 其中40 50 为餐饮业 12项必备功能为银行 超市 邮政 餐饮店 洗衣房 美容美发店 药店 文化用品店 维修点 社区活动中心 净菜场 卫生所 运营管理 功能定位在先 招商紧随其后 再将单纯的物业管理跨越到 现场管理加物业管理 销售模式 三权分离 承诺投资回报的产权式商铺销售模式 招商政策 主要针对品牌连锁商家 开发成本加物业费的低租金吸引经营者 苏州邻里中心基本特征 区位 苏州工业园区方洲路及津梁街交汇口简介 占地面积19969 46平方
6、米 建筑面积达2 89万平方米 大厦整体由三块以三层楼高为主的建筑组成 正方形的A区 长方形B区以及群落状个体相对独立的餐饮区 B区及餐饮区之间形成了一条概念内街 且拥有7 500平方米的大型室内停车场 可停放186辆中小型汽车 方洲大厦惠及周边三公里范围内楼盘26个 近9万多户数人口 规划人数30万人 项目已于2011年1月10日正式开业 目前已全部招商完毕 苏州第一家KFC汽车餐厅 E KIDSISLAND儿童主题乐园 MANNINGS护理用品 LOCCK LOCK家居精品店 社区一站式服务中心 精品邻里生鲜超市等 悉数登场 闪耀苏城 致力于打造苏州园区湖东一站式商业服务中心 在保持居住配
7、套功能的基础上突出了餐饮 休闲 娱乐等服务功能 重点案例 方洲邻里中心 项目简介 生鲜店 邻里生鲜超市方洲店修理 家园修理洗衣 温莎士美容美发 曼都美发超市 万宁银行 工商银行 建设银行 柜员机 通讯 中国移动餐饮 好利来 克里丝汀 肯德基汽车穿梭餐厅 米萝咖啡 奥灶面 韩国料理 日本料理 艾大米中式快餐 沁园湘菜馆等药店 礼安医药卫生所 社区卫生服务中心文化用品 学而思书店文化活动中心 方洲邻里中心民众联络所 苏州独墅湖图书馆方洲邻里中心分馆 邻动文体 零售类 乐扣乐扣店 韩国生活馆 来伊份 都可 三万昌 城市之间进口食品 婴知岛培训类 贝生少儿美语 大拇歌儿童情商乐园 培正逗点早教 万象跆
8、拳道 贝斯琴行休闲娱乐类 爱乐游亲子乐园 皇足一号足浴 佐登妮丝美容 宝贝不哭儿童理发 重点案例 方洲邻里中心 12项基础服务 特色厅店 方洲邻里中心最大的亮点是开发了邻里中心公司第一个自营生鲜超市 邻里生鲜超市 邻里生鲜超市是通过从蔬菜基地 生产厂家直接进货等手段 使生鲜商品做到安全可靠 价廉物美 同时确保生鲜与日配商品的价格管理全覆盖 对平抑菜价起到一定的调节作用 新鲜 把本地优质农产品基地内有机 绿色 无公害的蔬果直接供应到居民的餐桌 平价 在保证质量的同时 商品的价格不高于周边卖场 超市 便捷 在紧邻社区的生鲜超市内消费 节约您的时间和交通成本 从另一个角度践行低碳生活 温馨 便民 惠
9、民 利民 一切为了顾客 提供更周到和人性的服务 使顾客在购物过程中享受到家的温馨 重点案例 方洲邻里中心 邻里生鲜 内部多使用玻璃墙的分割方式 一览无余 方便购物 重点案例 方洲邻里中心 内部结构 区位 园区星湖街178号简介 2004年8月正式运营 建筑面积约30 000平方米 园区湖东商业第一家 大厦由三幢建筑组成 南楼集中餐饮功能 分别有中西式快餐 和各层次中外餐饮店五家 北楼集中生鲜店 卫生服务站和文体中心等公益功能 并设置了生活必备的零售商业 主楼为超市 还独创了 家装设计超市 创意产业平台 湖东大厦拥有规模集聚效应 在保持12项基本功能的基础上 坚持特色经营 以其更全面的功能和更齐
10、全的配套和为周边两万人的大型组团住宅 为湖东区域消费群体提供综合性 全方位 各层次的购物 休闲和生活服务 独创了 家装设计超市 创意产业平台 参考案例 湖东大厦 东沙湖邻里中心施工地址位于园区现代大道北 中南街东 东沙湖邻里中心规划用地30297 总建筑面积55806 42 东沙湖邻里中心在选址时 综合考虑了用地规划及周边居住区分布情况 为满足周边居民需要 东沙湖邻里中心拟布置社区工作站 社区卫生所 邻里生鲜 通讯 银行 文化用品 餐饮 邻动文体 邻典咖啡 宜可邻洗衣 酒店等社区服务业态 建筑格局优势 邻里中心以市场需求作为功能定位 先定位后招商 科学规划经营者的业态分布 最大限度的保障业主们
11、的长久收益 东沙湖邻里中心前瞻性的规划 其兼职格局优势凸显 业态规划清晰 品牌落位顺畅 参考案例 东沙湖邻里中心 15 对本案邻里中心的启发 核心优势 邻里中心是一个区域或组团的基础商业 解决了进贤嘉禾广场住区基础配套的难题 优化了住区与商业矛盾 配置标准 邻里中心大多按人口配置 通常按6000 8000户或2万人组团配置一个邻里中心 辐射直径为0 5 1 5公里 物业形态 综合型社区购物中心或内街外廊建筑 层数不超过四层 应注重人流导入及交通动线规划 功能定位 应结合商业 文化 体育 卫生 教育于一体 并以80 服务业为主 16 本案邻里中心启发 17 对本案商业邻里中心的启发 运营模式 已
12、突破原有初始阶段的社区服务模式 上升到了一种以房屋租售为经营基础 以市场需求作功能定位 由房东身份进行行业管理的区域性 综合型商业服务新业态 以三权分离为核心 导入功能定位及城市规划理念 招商紧随其后 再将单纯的物业管理跨越到 现场管理加物业管理 招商模式 主要针对品牌连锁商家 以优惠招商政策吸引商家 18 商业邻里中心商圈范围定位 核心商圈 以服务本案周边小区为主 辐射范围约0 5公里以内 服务人口约5万人 次级商圈 以服务区域住区居民为主 特别以周边居民为主 辐射范围为1公里以内 服务人口约10万人 19 商业邻里中心业态定位 邻里中心12项必备基本功能 20 档次定位 中档商品为主 本案
13、邻里中心业态定位 以12项必备功能为核心 21 22 项目圈定三重商圈 商业综合体分别从生活结构 城市结构 零售业结构 消费群构成和竞争对手等方面研判项目的商圈优势与威胁 文化中心 该商业与新二中紧邻 项目建成后将是整个进贤县城的文化氛围集结地 商圈500米范围内集商业 行政办公 休闲居住 娱乐广场的政商经济圈 商务中心 紧邻进贤县行政中心 未来升值潜力巨大 居住中心 周边居住人口5 10万人 是进贤的居住中心 根据规划 结合本项目所处城市及区位环境考虑 我司建议其功能主要包含主题购物 知名大型超市 餐饮美食 休闲娱乐 儿童天地等 项目商业功能定位 精品街区 进贤首席新生活邻里商业中心 推广模
14、式 推广策略核心 打造成进贤新生活邻里商业中心的标杆 核心策略1 倡导的一种文化核心策略2 引领的一种风尚核心策略3 引导的一种消费理念 商业街区的目的就是为了销售 因此要吸引大量的经营户和投资客 如此多的客户从何而来 小商户自营商家 这部分客户自己买商户用来做些小生意 他们经营策略主要是傍大款 跟着大型品牌主力店走 往往知名连锁品牌周边的商铺都是一铺难求 投资客户 这部分客户买商铺的目的是资产保值和增值 投资的信心主要来自于品牌实力商家的进驻 能保障后期商业的火爆开业经营 只要知名品牌进驻 他们就跟风购买商铺形成羊群效应 商业招商目的 一切为了销售 商铺销售不同于住宅营销 住宅讲究品质感和尊
15、贵感 商铺则要营造热烈的商业氛围 那么品牌背书和品牌墙展示就非常关键 品牌主力店签约仪式 通过品牌商家代表现场亲自印证项目未来的发展 举办大型投资论坛 邀请知名财经专家 经济学家与品牌商户代表一起 就未来城市的发展和项目的前景 商业的投资理财等热点话题 进行研讨和传授 增强投资客户信心 如何让商业亮起来 品牌商家背书是客户最大的信心 从我们十几年商业操盘的经验 我们可以得出以下结论 肯德基周边的商铺要比普通商铺价格高出至少10000元 平以上 盒马超市周边的商铺比普通商铺价格高出至少20000元 平以上 3 大润发 永辉周边的商铺比普通商铺价格高出至少10000元 平以上 4 万达 横店影城的
16、进驻至少让商业项目品质高出两个档次 我们确保商铺价格每平米提高3000 5000元 从我们十几年商业操盘的经验 我们可以得出以下结论 肯德基周边的商铺要比普通商铺价格高出至少10000元 平以上 盒马超市周边的商铺比普通商铺价格高出至少20000元 平以上 3 大润发 永辉周边的商铺比普通商铺价格高出至少10000元 平以上 4 万达 横店影城的进驻至少让商业项目品质高出两个档次 我们确保商铺价格每平米提高3000 5000元 商业的成功是务必以六个统一为保障 且缺一不可 统一规划 即按照商业的一般规律进行统一的合理商业规划 2 统一定位 即在合理规划的基础上进行统一的业态功能定位 3 统一招商 即由专业的招商团队统一按照规划的业态进行招商 4 统一经营 即由专业的商管团队来统一运营商业开业持续经营 5 统一推广 即开业后组织各个商户进行统一的促销活动推广 6 统一管理 即由专业的物管公司进行高标准的物业服务 商业六个统一的重要性 Thanks 2020 3 31 32
