千岁国际旅游养生街招商方案草案

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1、千岁国际旅游养生街招商营运方案 草案一 目 录 一 项目简介 二 招商目的 三 招商计划 四 营运计划 一 项目简介 u项目介绍 u项目技术指标 u项目定位 项目简介 千岁国际旅游养生街位于来宾市金秀县 金 秀县位于广西工业重镇柳州市区东北部 常 住人口16万 项目占地面积为 10215 65平方 米 总建筑面积为26605 03平方米 商业面 积5000 金秀瑶族自治县地处桂中东部 的大瑶山 成立于1952年5月 是全国最早成立的瑶族自治县 截至2009年 全县土地总面 积2518平方公里 森林面积 319 35万亩 耕地面积1 44万 公顷 截至2009年 全县行政区划辖3 镇8乡80个村

2、民委 含街委 总 人口14 73万人 有瑶 壮 苗 侗等少数民族11 45万人其中 瑶族占全县总人口34 4 壮族 43 7 其他民族占21 金秀 是一座以瑶族文化为载体的多 民族聚居城 具有 天下瑶都 之 称 项目的技术指标 项目规划用地面积 1456 64 总建筑面积 5234 37 地面建筑面积 21824 1 地下停车场面积 2005 79 规划停车位 192个 层高 4号楼1F层高 5米 2F层高 5 米 3F层高 5米 1号楼1F层高 米 2F层高 米 2号楼负1F层高 米 2F层高 米 项目市场定位 以 尊享 养生 保值 传承 为主题 努力营造 用心做事 诚心待人 的企业文化氛围

3、 项目以服务金秀旅游消费者为目标 全面满足金秀旅游消费者 吃 住 玩 购 4大需求 二 招商的目的 u招商目的 u招商目标 u招商的基本模式 招商的目的 根据项目的市场定位及营销要求 项目的招商主要是针对全国各地大型餐饮 养生产品 旅游 休闲相关行业 主要是要达到以下目的 1 通过主动导向式招商完成项目的主力经销商招商工作 即引入一家省级知名 大型餐饮 大型瑶浴 2 通过制定有诱惑力的招商政策提升项目的投资价值 3 通过招商形成项目的终端网络 进一步增强旅游 养生 休闲等相关业态意 向商户的投资信心 4 通过招商的实施逐步建立和完善项目营运体系 5 通过招商推动项目的销售 6 通过招商完成公司

4、的各类经济指标 招商目标 在项目销售阶段开始前招商最主要的目的在于促进项目的销售 为项 目经营期主题化风格的形成打下基础 在开业前引入1家省级知名餐饮企业和一家瑶浴企业 4号楼1 2层主要集中在中型餐饮 茶馆 咖啡吧 酒吧 网咖 足浴休 闲 当地土特产等酒店相关业态上力争在销售阶段开始前完成一半以上的 租赁工作 1层在开业前完成90 的租赁工作 开业前完成项目4号楼3层养生街市60 的租赁工作有效帮助后期的销售 工作 项目招商的基本模式 合作经营模式 与经销商开展全面合作 组建运营团队 全面介入后期的营运管理 以经销商 经营收入的提成作为项目收益 特点是 运营成本较高 回报率不确定 引入成本

5、较低 后期抗风险能力强 可由经销商代为培养运营团队 完全租赁模式 完全租赁 不介入经销商后期营运 项目公共部分物业一并委托物业管理企业 运营管理 以租金收益作为项目收益 特点是 运营成本极低 回报率确定 引入 成本极高 后期抗风险能力极差 部分租赁 少量介入项目后期营运 项目公共部分自持 自行组织商业运营团队进行运营 管理 以租金收益为主要项目收益 营销推广费用 物业服务费 停车费为项目辅 助收益 特点 营运成本较低 回报率确定 引入成本高 后期抗风险能力较差 建议本项目采取部分租赁的模式 三 招商计划 u招商组织建设 1招商机构建设 2商业部组织架构 3招商服务流程 4商业部岗位职责 5商业

6、部人员培训 u招商经费投入预算 u招商政策 u开业前招商准备 1 招商机构建设 本项目的招商应由专门的部门负责组织实施 主要的机构建立建议考 虑采用两种形式 成立专门的招商部门 由房开方成立工程部 负责项目装修管理 设施设 备移交 物业部门 负责项目的物业服务工作 共同展开项目的招商工作 独立组建专门的招商部门 在项目销售过程中展开全面的招商工作 在成立的招商部门中建议设立以下职位 招商部经理 现场招商人员 内勤人员 外联招商人员 2 商业部组织架构 商业部经理 现场 招商人员 内勤人员 外联招商人员 3 招商服务流程 意向承租户 外联招商人员 现场考察现场考察 主动寻找意向承租户 现场 招商

7、人员 内勤人员 暂无意向 保存客户信息继续跟进 商业部经理 有意向 继续跟进洽谈签约 暂无意向 保存客户信息继续跟进 有意向 继续跟进洽谈签约 已签约 跟进交铺及装修等事宜 电话回访 4 商业业部门门的人员职责员职责 及要求 项目商业部经理 人数 1名 要求 对商业性招商有实际操作能力 熟悉招商运作的流程和各环节 具有较强的统筹和管理能力 具有出色的谈判技巧 和交际能力 对酒店 健身 餐饮 娱乐等行业有一定的了解 职责 负责项目招商工作目标的分解 制定招商执行方案和工作计划 根据计划下达招商工作任务 并在必要条件下协调 各招商部门与客户以及各招商部门之间的关系 负责招商部与项目运作中其他部门之

8、间的联系 协调与其他各部门之间的关系 在一定范围内对招商政策及规则提出修改建议 行使招商中的优惠权 商业部经理由公司闭总直接领导 2 现场招商人员 人数 1名 要求 对招商有一定经验 热爱招商工作 对行业有一定的了解 具有一定的统筹和计划能力 具有较强的谈判和交际能 力 具有一定的组织能力 建议可从目前销售人员中抽调 职责 根据招商部工作计划和工作任务 负责项目现场招商执行工作 具体处理在招商过程中出现的问题 与现场客户进 行具体的沟通 负责与客户签定承租合同 及时向经理反映招商过程中存在的问题 由商业部经理直接领导 外联招商人员 人数 1名 要求 金秀本地人 对项目的情况和招商规则比较熟悉

9、深刻地理解项目的招商相关政策 熟悉项目经营运作过程 对旅 游 餐饮 养生 药材 娱乐等行业有一定的了解 具有一定的谈判能力和沟通能力 个人具有亲和力 具有一定的财务分析 能力 职责 执行项目招商的外联工作 负责解决客户日常的各类问题 代客户办理各类相关手续 解释有关招商政策 负责与 客户进行联系及收集客户档案资料 负责解释客户在经营中各方面情况 及时向招商经理反映招商过程中存在的问题 由商业 经理直接领导 招商内勤人员 人数 1名 要求 具有一定的行政管理能力和统计分析能力 能够从事商务及行政公文的处理工作 有档案管理的经验 对项目招商 比较熟悉 职责 负责项目招商客户档案的保存与管理 协助经

10、理进行招商部日常的行政管理工作 负责审核招商相关的合同及协议 负责与后期营运部门 物业 商管 工程等 对接移交入驻商户档案 配合后期营运工作 负责整理统计招商过程中的相关 数据 向招商经理提供数据以供进行参考和分析 直接由商业部经理领导工作 5 项项目招商培训训 本项目的招商部在组建成后要根据本项目的具体招商要求对招商人员进行 针对性的培训 主要培训内容为 项目的规划 建筑及功能分布详细的情况 项目的市场定位及功能定位 项目周围商业环境及社区具体特征 项目目标消费群体习性及心理特征 项目招商政策及招商流程 项目招商的法律文本及具体内容 项目招商的商源分析及业态特征 项目招商相关策略及技巧运用

11、项目招商部的工作规范及工作流程 有关工商 税务 卫生等职能部门与项目招商相关的法规 规定及相关费用的 学习 项目招商与项目销售 工程等部门接洽的流程及相关事宜 本项目的相关投资分析 财务评测 根据以上培训内容在项目具体情况明确后 依据招商策略书制定出具体的 招商培训手册 并以此对招商人员展开全面的培训 项目招商的经费投入 本项目的商业部分的经费投入 投入金额 按本项目商铺二个月租金收益作为项目招商的投入经费 预计项 目商业部分建筑面积为2300 预计项目商铺租金均价为每平米29元 本项目招商需要经费投入133400元 投入费用的用途 主要用于本项目商业部分的宣传 包括广告投放 DM制作发放 产

12、品说明会等 还用于本项目招商相关工作如 招商人员招聘 招 商人员着装 对部分优质商家的装修补贴 广告补贴 商业活动补贴 等 投入经费的监管 本项目招商的具体经费投入1000元以下由招商部经理同意后方可 使用 超出1000元的开支需招商部开具费用申请单经公司闭总同意后 方可使用 财务部负责监督核实 项目招商政策 针对项目欲引入的商家提出以下一些优惠措施 租金优惠 1 对于具有省级一线品牌 强大业界影响力的大型餐饮 大型瑶浴实行开业后免12个月租金的优惠 2 对于符合项目业态规划的养生 旅游类商家实行开业后免9个月租金的优惠 3 对于前30名签约商家实行额外免1个月租金的优惠 4 在前期招商活动中

13、实行额外租金优惠具体另行制作计划 对以上免租金的优惠可以加上与项目签订承租协议的时间 及租金付款方式限制这一条件 关于办理手续及税费的优惠 1 争取与当地行政主管部门联系 以招商引资的形式争取对本项目经营商家的一部分相关税费的减免 2 与主管工商管理部门联系 争取本项目的经营商家办理手续的简化 同时代经营商家办理相关登记手续 3 安排专人代商家与工商及税务的联系单位 以解除商家的后顾之忧 关于对商家经营配套的优惠 针对不同商家的需求可以进行 1 装修补助 对于大型餐饮 大型瑶浴补贴100000元装修费用 分2年返回经营户 对于对于符合项目业态规划的养生 旅游类商家实行补贴20000元装修费用

14、分2年返还经营户 2 车位补助 对大型餐饮 大型瑶浴可免费使用15个车位 使用期限2年 对符合项目业态规划的养生 旅游类商家可优惠使用车位2个 期限2年 3 设施设备间补助 对大型餐饮 大型瑶浴可免费使用位于 的设施设备间 面积 期限 年 在招商过程中根据招商进度和实际情况 对招商政策进行调整 项目招商准备 项目招商文件的准备 1 项目的相关开发法律文件 2 项目招商手册和说明书 项目经营规划说明书 3 项目经营相关保障的承诺书 优惠政策的说明书 4 项目经营办理的相关费用的说明 协议书和签订的流程 5 项目经营的财务分析报告 6 租赁合同 项目招商计划的制定 项目招商计划主要包括以下几种 1

15、 项目总体招商安排及实施步骤 2 项目招商各阶段招商计划书 项目招商硬件设施的完善 1 4号楼3层公用设施设备的完善 2 通过销售 招商现场的装饰装修来体现项目的定位和经营理念 3 项目商业部分公用停车位的确认 与相关政府及经营主管部门协商项目经营环境改善的相关事宜 1 关于项目内经营户经营手续办理简化的明确 2 关于项目经营户 尤其是国际性连锁商家相关税费减免的协商 以上这些事宜的协商最终以书面文件或文书的形式确定 以便在招商时使用 项目招商宣传资料的设计及制作 1 项目招商宣传DM单 招商手册 2 项目招商相关VI应用系统 如手提袋 工作牌 抽纸等 3 项目经营规划书 七 确定项目目标商源并进行安排 项目招商工作计划 项目招商工作根据招商工作时间进程制定 招商前期准备阶段工作计划 销售前期招商工作计划 销售中期招商工作计划 销售末期招商工作计划 营运期招商工作计划 以上计划将根据项目进度另行制定 项目前期招商计划 谢 谢 刘立德 2017年3月9日