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1、. .坎布拉顶级旅游度假区项目第一章 总论引言1.1 项目概况1.1.1项目提要项目名称：坎布拉顶级旅游度假区项目承办单位：项目主管单位：项目开发位置：本项目位于青海省黄南州尖扎县，处在西宁市东南项目开发面积：包括厄加太地区、牛滩地区、直岗拉卡地区三大区块，基本项目建设占地面积约为1.05平方公里可研报告编制单位：北京创景视点旅游规划设计院1.1.2项目提出的背景坎布拉顶级旅游度假区是基于对青海省，尤其是西宁市旅游业发展前景的良好预测，借助与西宁的区位和交通优势，大力开发坎布拉旅游项目。本项目的开发定位是：彰显高原特色突出健康主题强化社区理念整合开发景点，融合了健康与度假理念于一体，进行旅游产
2、品的综合打造和深度开发，塑造“健康文化社区高原度假秘境”的主题形象，形成青海省顶级旅游度假区。1.2 报告编制程序与方法1、根据编制要求，对项目开发区域进行实地调查，分别对市场、社会、行业主管部门、生态环境、项目涉及的相关企业、单位等进行了调查，收集项目开发、建设、运营等各方面所必须的信息资料和数据。2、汇总信息、资料，制定研究工作基本任务的框架、程序以及成果形式。3、对本项目提出的各环节开发方案进行环境评价、财务评价、社会评价、市场评价及风险分析，以判别项目的环境可行性、经济可行性、社会可行性和抗风险能力。4、经技术经济论证和优化之后，由各专业组分工编制可行性研究报告。5、经项目负责人统筹协
3、调，综合汇总，修改完善，形成报告初稿。6、与委托方交换意见，修改完善，形成本正式报告。1.3 报告编制依据1、坎布拉顶级旅游度假区总体规划2、坎布拉顶级旅游度假区项目市场调研报告3、国家计划委员会发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法4、国家计划委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）5、国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的投资项目可行性研究指南6、编制本报告的委托合同7、其他相关依据资料及实地调查资料1.4 研究工作结论1.4.1项目的必要性本项目以安多区域资源为基础，以市场为导向，以竞争优势的塑造为出发点，打造以“健康文化社区、高原度假秘境”为主题形象的青海
4、省唯一的顶级旅游度假区。针对青海省接待现状，着重培育以高原风情度假、会议培训、藏医药养生和高原风情射箭为核心产品，融入“高原”、“健康”及“快乐”三大核心元素，形成“一核一带一镇两辅”的总体功能布局。采用差异化战略，以高端市场引领大众市场，通过个性化、定制化服务营造服务特色，以人员营销和品牌营销为主要手段结合现代经营理念进行景区的运营；通过分级分区的环境保护，结合黄河滨水地带的地貌特征，依据景观的多样性和互补性构建滨水景观体系，实现景区的可持续发展。“坎布拉顶级旅游度假区”项目的建成，将成为西宁市旅游圈一个新的消费热点区域，带来资金流、信息流、客流、物流等，极大程度促进当地的经济发展和产业调整
5、，对实现区域旅游整合具有重大意义。1.4.2项目研究结论1、市场规模及预测（1）市场规模：l 目标市场的定位是“依托西宁、突破国际、带动国内”，在巩固坎布拉现有客源市场的同时，大力吸引赴青海尤其是西宁的省外和境外市场、引导省内大中城市组成的本省旅游客源市场，以及开拓四川、甘肃、陕西、河南周边邻省组成的外埠客源市场。l 预计第一年（2007）游客总量能达到9.18万人次；l 预计年平均增长量最高达到10%（20072008年），最低为8%（20132016年）；l 远期（2020年）预计年游客量能达到28.66 万人；（2）市场结构：l 本项目的市场分为西宁及周边邻省大中城市、中远程省外市场、国
6、际市场；l 其中重点市场主要包括以下细分市场：会议接待市场、体育旅游市场、康体度假市场、生态休闲旅游市场、宗教和民俗文化旅游市场；l 创新市场包括：旅游节庆市场、奖励旅游市场、自驾车旅游市场、家庭周末游市场、生态环保旅游市场。2、项目开发方案（1）项目开发定位彰显高原特色 突出健康主题 强化社区理念 整合开发景点（2）项目规模l 项目总开发规模：开发区总面积为876065m2l 项目总建设规模：开发区总建设面积为82600 m2（3）项目总体布局“一核一带一镇两辅”l 一核李家峡顶级度假接待中心（将厄加太地区现有遗留房屋改造成为综合功能的旅游接待中心，同时整治周边环境）l 一带黄河风光观光、运
7、动、休闲、健身、养生、风情体验、度假旅游带（自厄加太地区至直岗拉卡地区，充分利用“碧水丹山”资源，打造沿黄河多功能旅游带）l 一镇坎布拉风情旅游小城镇（选取坎布拉城镇适当区域，进行街道改造，构建集购物、餐饮、休闲功能于一体的高原风情小城镇）l 两辅黄河水上运动养生区（结合牛滩地区黄河沿岸，打造水上运动、生态休闲、高原养生等特色项目）l 高原民俗运动度假体验区（于直岗拉卡地区构建出一个“民族射箭之乡”，同时配套开发中华藏家乐等民俗休闲度假项目）（4）重点项目l 厄加太地区厄加太地区占地面积约为126650平方米，现有旧房格局不一，分别有一到六层不等。通过结合这些旧房，此区域共设计五大项目，其中每
8、个项目又分别包括多个小项目。康巴人的乐园青海顶级旅游度假接待中心项目说明：对厄加太地区现存格局较为良好的旧房进行改造，构建“康巴人的乐园”即青海顶级旅游度假接待中心，是本项目最具视觉冲击力的标志性建筑物，同时也是本项目最精致的高端体验产品。“康巴人的乐园”由康巴贵族人家（超五星接待中心）、私家庄园、中心大堂、配套顶级会所五个部分构成，中心大堂采用室内自然、民俗和艺术等多元布景方式充分展现康巴藏区迷人风光，并串连其余四大空间。康巴贵族人家为超五星概念的顶级接待中心，功能上与超五星概念酒店看齐同时与每一处细节突出高原特色和康巴风情。配套顶级会所包括康巴沙龙、热贡艺术殿堂、健身养生苑、时尚展厅之外，
9、还配置高原特色餐饮、世界餐饮美食、商务中心、私家电影院、私人艺术藏馆、商务互联网络平台等超五星级标准配套服务。另外，后期可开发私家庄园项目，以低密度的特色古堡建筑形式满足最尊贵的客户需求。高原生态国际会议中心项目说明：中心将从规模、总量、档次上满足国际大型会议的各项要求，配有高标准配套设施，专业成熟配套与完备周到服务，同时于细节之处凝练高原生态文化内涵，呈现本项目最具差异性和竞争力的底蕴品质。本项目力争长期承办青海省各级各部门政府会议以及申请举办青海及西部地区大型会议。高原生态文化情境演艺中心项目说明：中心融合展示高原生态、民族文化、浓郁风情、神秘宗教、魅力民俗等多种元素，为游客搭建一个立体情
10、境式演艺空间，同时编排一系列生态情境歌舞剧、民俗表演剧等，供游客享受全方位的感观体验。青海民族产业培训基地项目说明：构建青海民族产业培训基地，主要面向政府群体和旅游从业人员开展培训活动。在这里，可以接受青海省文化艺术教育培训、青海省旅游商品开发技能培训、青海热贡艺术品技能培训、青海省干部再教育培训、青海省生态经济开发技能培训等，目标打造成为青海省最重要的劳动技能及干部再教育生态培训中心。l 牛滩地区主要选取牛滩地区沿黄河区域，占地面积约为425229平方米，共设计五大项目，其中每个项目又分别包括多个小项目。高原健康养生会所项目说明： 高原健康养生会所主要包括藏家养生馆（包括藏药浴、藏式按摩、藏
11、式养生美食等）、藏家美容馆（包括藏花浴、藏香浴、藏式美容、藏式美容斋等）、心理按摩馆（主要为久居城市身心压力较大的消费者提供心理释放、心理调节等产品）、男士健康馆（为高端男士群体提供特殊保健养生产品）、女士康体乐园、水上养生馆（临水建筑，结合黄河美景设计养生产品）共六个项目，同时设计藏药长廊、藏花长廊、闲逸丛等多个景观串联项目。沿黄河生态休闲景观带项目说明： 于牛滩地区沿黄河岸边构建生态休闲景观带，遍植青藏高原上特有的观花、观叶植物、观赏农作物和药用植物，打造藏家百药园、藏家百花园、藏家百谷园等，并于景观带中间隔设置观景小屋等休憩小品以及酒吧、茶吧、咖啡吧等休闲场所。高原水上娱乐中心项目说明：
12、于牛滩地区沿黄河处打造高原水上娱乐中心，构建水上运动项目（水上自行车、滑水、皮划艇、水上摩托、水撬、帆板、羊皮筏子、木洼、泅渡等）、黄河游船（手划游船、机动游船、电动游船等）、黄河垂钓码头、黄河风情码头、黄河水上餐厅、黄河芦苇景观带等。高原黄河沙滩俱乐部项目说明： 于牛滩地区开辟一片“黄河沙滩”，设置娱乐、运动、休闲等项目，游客可在此尽享黄河沙滩特色旅游感受。坎布拉风情旅游小城镇项目说明：选取坎布拉城镇适当区域，进行街道改造，构建集购物、餐饮、休闲功能于一体的高原风情小城镇。l 直岗拉卡地区直岗拉卡地区占地面积约为324186平方米，共设计三大项目，其中每个项目又分别包括多个小项目。高原射箭运
13、动俱乐部项目说明： 设立国际一流的专业射箭运动训练和比赛场所，配以顶级的配套服务设施，同时开辟跑马场、网球场等专业场地，打造高原射箭运动俱乐部。高原民俗趣味射箭园项目说明： 此项目与高原射箭运动俱乐部相补充，突出民俗、彰显快乐，让游客体验射箭之乡和世界各地民俗射箭方式，并且配以赛马场地等，游客可在此参加趣味射箭比赛和趣味赛马比赛等活动。中华藏家园（中华藏家乐）项目说明： 中华藏家园以多个主题不一的藏家乐为核心，配套构建藏家小店、藏家餐吧等购物休闲场所，打造一个小型藏乐家园，满足中档和大众游客需求。3、环境及社会保障措施（1）重大环境改造工程l 坎布拉顶级旅游度假区环境改造工程：对现有环境进行大
14、规模改造，使项目所在区域形成比较完整地生态循环小系统；l 牛滩人工湖工程：由黄河引水并于牛滩旅游区区域建设人工湖，并与黄河形成水系循环。（2）环境保护规划l 建设资源（重点是水资源）循环利用体系，合理利用资源；将节约环保贯彻落实到项目以及项目的消费者意识中；l 严格控制项目内生产及休闲生活消费所产生的污染，大幅度提升环保技术利用水平，对不可避免的污染严格执行最低排放原则。（3）社会保障措施l 人才使用方面优先考虑本地居民，提升区域就业率，增加发展机遇；l 按照“企业公民”要求对当地社会发展尽责，推动区域的社会、经济、文化全方面综合发展。4、项目开发周期及进度（1）开发周期l 项目土地使用权有效
15、年限为50年（在该年限内拥有开发建设经营权利）l 项目全部发展开发时间为15年（2007-2022年），景区硬性物质建设，软性社会环境、经营管理、产品营销建设，项目维护，到完全步入正轨。（2）开发进度l 2007年7月之前为前期筹备阶段l 2007年7月到2008年12月为一期建设阶段l 2009年1月正式运营l 2009年3月到2010年12月为二期建设阶段5、投资估算及资金渠道（1）投资估算坎布拉顶级旅游度假区项目的投资主要包括土地购置费用（这里暂不考虑拆迁安置费、相关基础设施配套费等）、生态景观建设投资、一期重点项目建设投资、二期重点项目建设投资、其它建设投资（包括工程设计费、工程监理费、工程质量监督费、建设单位管理费、三通一平及规费等）和不可预见投资等。全部建设投资为29414.5万元，其中包括项目建设投资25314.5万元，占项目总投资的86.1%；基础设施建设投资3600万元，占项目总投资的12.2%；一期重点项目建设投资18809万元，占项目总投资的62.9%；二期重点项目建设投资11105.5万元，占项目总投资的37.1%；不可预见投资500万元，占项目总投资的1.7%。 （
