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1、 此此 处处 键键 入入 本本 期期 债债 券券 名名 称称 全全 称称 信信用用评评级级报报告告上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd. 主体信用等级： AA-级 债项信用等级： AAA 级 评级时间： 2013年6月28日 2012 年年 农农 工工 商商 房房 地地 产产 （ 集集 团团 ） 股股 份份 有有 限限 公公 司司 公公 司司 债债 券券 跟跟踪踪评评级级报报告告 新世纪评级 Brilliance Ratings 编号： 【 新世纪跟踪（ 2013） 10
2、0296】 主要财务数据 项 目 2010 年 2011 年 2012 年金额单位：人民币亿元 发行人合并数据及指标： 总资产 亿元 131.79 148.57 191.37总负债 亿元 90.31 104.42 142.30刚性债务 亿元 55.16 73.63 111.13所有者权益 亿元 41.48 44.15 49.07营业收入 亿元 55.22 44.64 62.40净利润 亿元 10.18 6.29 5.82经营性现金净流入量亿元 -34.63 -16.99 -22.84EBITDA亿元 14.35 9.62 8.97资产负债率 % 68.53 70.29 74.36权益资本与净债
3、务比率 % 75.19 59.96 44.16流动比率 % 187.15 191.10 219.71现金比率 % 38.03 25.54 31.80利息保障倍数 倍 6.55 2.01 1.26净资产收益率 % 26.69 14.68 12.48经营性现金净流入量与负债总额比率 % -45.05 -17.45 -18.51非筹资性现金净流入量与负债总额比率 % -45.03 -17.59 -17.63EBITDA/利息支出 倍 6.74 2.10 1.32担保人合并数据及指标： 担保人：光明集团 资产总额（亿元） 758.12 940.47 1256.56所有者权益（亿元） 275.46 32
4、0.27 402.33总负债（亿元） 482.66 620.20 854.23注：根据农房集团、光明集团经审计的 2010-2012 年度财务数据整理、计算。 跟踪评级观点 2012 年，农房集团主业运营较为稳定，但公司加大了土地储备力度，有息债务规模上升明显。公司资本实力较强，股东支持力度较大，整体偿债能力较强。 z 农房集团部分项目为经适房，符合国家政策导向，有助于公司整体现金流的平衡。 z 农房集团能够得到光明集团在包括资金、资源、品牌等方面的大力支持。 z 农房集团跟踪期内有息债务规模上升较大，货币资金对短期债务覆盖程度一般，公司债务偿付压力进一步加大。 z 农房集团业务扩张速度加快，
5、 缺乏有效的资本补充渠道， 随着在建、拟建项目的推进，公司存在一定的资金压力。 z 跟踪期内，农房增加了土地储备，致使经营性现金流呈现较大的净流出。 z 农房集团在建、拟建项目主要分布在二三线城市，易受房地产行业波动影响。 z 光明集团为本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任担保，可为本期债券本息的到期偿付提供了较为有效的保障。 存续期间 5 年期债券 13 亿元人民币， 2012 年 10 月 11 日 2017 年 10 月 11 日 主体信用等级 评级展望 债项信用等级 评级时间 本次跟踪： AA-级 稳定 AAA 级 2013 年 6 月 首次评级 ： AA-级 稳 定 AA+级 20
6、12 年 5 月 2012 年农工商房地产（集团）股份 有限公司公司债券跟踪评级报告 概要评级机构：上海新世纪资信评估投资服务有限公司本报告表述了新世纪公司对本期公司债券的评级观点，并非引导投资者买卖或持有本期公司债券的一种建议。报告中引用的资料主要由农房集团提供，所引用资料的真实性由农房集团负责。 分析师 王连熙 赵霖 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F Tel： (021)63501349 63504376 Fax： (021)63500872 E-mail： http:/ 1 新世纪评级 Brilliance Ratings 跟踪评级报告 按照2012年农工商房地产(集团)股份有
7、限公司(以下简称“农房集团”、该公司或公司)公司债券信用评级的跟踪评级安排，本评级机构根据农房集团提供的经审计的2012年财务报表及相关经营数据，对农房集团的财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了动态信息收集和分析，并结合行业发展趋势等方面因素，得出跟踪评级结论如下。 一、 债券发行情况 该公司于 2012 年 10 月公开发行了面值为 13 亿元人民币的 5 年期企业债券（简称“ 12 农房债”）。债券采 用固定利率形式，存续期内票面利率为 6.29%。债券每年付息一次，本金在第 3 年至第 5年分期兑付，各为总额的 30%、 30%和 40%，最后一期利息随剩余本金一起支付。光明食品
8、（集团）有 限公司（简称“光明集团”）为本期债券提供全额无条件不可 撤销连带责任保证担保。 本期债券募投项目为上海市航头基地 12-01地块经济适用房项目、上海市航头基地 13-01地块经济适用房项目、上海市航头基地15-02 地块经济适用房项目和航头拓展大型居住社区基地 22-06 地块经济适用房项目，涉及总投资金额 33.79 亿元，截至 2013 年 3月末，上述项目已完成投资 25.86 亿元。 图表 1. 截至2012年3月末本期债券募投项目情况（单位：亿元、万平方） 项目名称 总投资额 募集资金使用安排 总建筑面积 已完成投资额 已回笼资金上海市航头基地 12-01 地块经济适用房
9、项目 9.26 3.50 9.54 6.48 上海市航头基地 13-01 地块经济适用房项目 9.93 4.00 10.24 7.95 上海市航头基地 15-02 地块经济适用房项目 8.08 3.00 8.33 6.87 航头拓展大型居住社区基地22-06 地块经济适用房项目 6.52 2.50 9.01 4.57 1.70总计 33.79 13.00 37.12 25.86 1.70 2 新世纪评级 Brilliance Ratings 资料来源：农房集团 二、 跟踪评级结论 （一） 公司管理 2012 年，上海市久事公司将持有的 1.7857%的股权转让给光明集团，光明集团直接持股比例增
10、至 72.5455%，其他股东股权比例未发生变更。 （二） 经营环境 我国房地产行业近 10 年来发展迅速，近期政府的调控政策未出现显著放松，投资与投机性需求 也受到明显抑制，保障房建设的推进将对未来市场竞争格局产生深远影响。 在工业化和城市化进程以及居民 收入增长、消费需求升级的巨大推动下，过去 10 年间我国房地产行业 始终保持着快速发展的态势，全行业每年完成投资额的复合增长率高达 25.49%。其中2007-2011 年，我国房地产行业完成投资额从 2.53 万亿元上升至5.55 万亿元，年均房屋竣工面积达到了 6.70 亿平方米，年均房屋施工面积达到 34.74 亿平方米。 2012
11、年，我国房地产行业完成投资额7.18 万亿元，同比增长 16.19%；房屋施工面积为 57.34 亿平方米，同比增长 13.15%；房屋竣工面积为 9.94 亿平方米，同比增长7.35%。我国的房地产市场仍然具有鲜明的新兴市场的特征，快速发展过程中出现过一些波动并暴露出 很多问题，因此，政府的宏观调控与管理伴随着行业的 发展始终没有放松。 经过 2009-2010 年上半年全国房价普遍地大幅上涨之后， 2010年下半年起我国的房地产市场开始进 入一个更为严格的宏观调控阶段。随着宏观调控措施的持续作用， 2011 年我国房地产新开工面积和竣工面积增长率双双回落，新一轮 的宏观调控已使投资与投机性
12、需求受到明显抑制，结构 性的供需失衡现象有所缓和。 3 新世纪评级 Brilliance Ratings 图表 2. 2001年至2012年我国房地产行业投资、施工及竣工情况 012345672001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年0102030405060完成投资额(万亿元)左轴 竣工房屋面积（亿平方米）右轴 施工房屋面积（亿平方米）右轴资料来源： Wind 资讯 政策环境的变化依然是影响行业发展的重要因素， 金融政策环境的整体收紧对房地产行业形成了一定的负面冲击， 行业内企业将面临分化的压力。 房地产作为兼具投
13、资属性和消费 属性的商品，政策环境变动带来的系统性风险始终是决定行业整体 发展的重要因素，近年来国内房地产行业政策的密集变化已经使得整个行业发展经历了巨幅波动，其中金融政策环 境的变化尤为重要。 目前国内房地产企业的融资渠道 主要包括银行、信托以及资本市场直接融资。随着国内市场融资渠 道的收紧，银行对整个房地产企业的放贷渠道与规 模都受到严格限制。 2011 年，国内房地产企业的融资渠道普遍受限的情况下， 整个房地产行业信贷总规模为 1.10万亿元，较 2010 年下跌 3%，占房地产企业总资金来源比重由15.58%进一步回落至 13.24%。 2012 年末房地产开发贷款余额为3.86 万亿
14、元，较 2011 年末新增 3750 亿元，占同期各项贷款新增余额的 4.57%。扣除保障性住房项目新增贷款 391 亿元后，商品房房地产开发贷款新增额仅为 739 亿元，占比仅为 3.02%，远低于 2011年同期的 1291.20 亿元和 8.31%的占比。 上海市逐步加大保障房项目投资建设力度， 初步形成了层次覆盖、供应渠道以及用途类型较为全 面的住房保障供应体系，同时为相关企业的提供了较好发展机遇。 2012 年， 上海市房地产市场整体发展较 2011 年略有上升。 2012 4 新世纪评级 Brilliance Ratings 奶奶，上海市房地产开发投资额为 2381.36 亿元，较
15、 2011 年增长9.72%；全年房屋施工面积 13249.97 万平方米，较上年增长 2.05%。从保障房建设来看， 2012 年，上海市供应保障性安居工程实际供应用地 647.76 公顷，较上年减少 28.20%。 目前上海保障性住房主要分为廉 租房、经济适用房、动迁安置房以及公共租赁房。廉租房和公共租 赁房是以租赁形式为主解决中低收入家庭住房困难的保障性住房， 房屋产权归上海市政府所有，其中公共租赁房为 2011 年新增保障性住房类型。经济适用房是通过统一摇号、低价销售来解决相关家 庭住房困难的保障性住房，房屋产权由上海市政府与困难家庭共同 按比例共同持有。动迁安置房则主要普通拆迁家庭定向安置的保障 性住房，房屋产权由受安置家庭所独有。 （三） 业务运营 该公司主要从事房地产项目经营 开发，主业较为突出，拥有相对完整的产品系列，同时还具有一定 的品牌优势。此外，公司还涉及商业销售、物业租赁和 建筑装修等多个经营领域。 2012年，公司实现营业收入 62.40 亿元，其中售房收入为 79.30%，是公司最主要的收入来源。 图表 3. 2010-2012年农房集团营业收入构成 2010 年 2011 年 2012 年 营业收入 收入占比 营业收入 收入占比 营业收入 收入占比 （万元） （ %） （万元） （ %） （万元） （ %）
