《（市场分析）枫泾地块市场分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《（市场分析）枫泾地块市场分析报告（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、精品资料网（http:/）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座枫泾镇地块项目市场分析报告目 录一、 枫泾镇区位环境分析3二、 枫泾镇总体规划及功能分布4三、 枫泾镇房地产市场分析7四、 项目分析 13五、 项目市场定位分析 16六、 结论 19一、枫泾镇区位环境分析枫泾，素有上海西南门户之称，位于江浙沪二省一市交界，属于上海西南郊区金山区的西部，东邻兴塔镇，北接松江、青浦，西、南与浙江省嘉善县接壤。在A8沪杭高速没有建成之前，枫泾镇是从浙江经320国道进入上海的第一站。所以，枫泾镇历来是上海、浙江、福建沿海经济带上的重要连接点。枫泾镇总人口5万人，镇域总面积54.33万平方公里。枫泾镇文
2、化源远流长，是“金山农民画”的发源地。建于元代的致和桥、跻运桥及市河两侧明清居室留下了古镇丰富的人文景观。枫泾镇为历代商贾汇集之地，是全国500个试点小城镇和上海市试点中心镇之一，2001年1月5日，枫泾镇列为上海重点建设的“一城九镇”试点镇。枫泾镇工业门类齐全，服装、印染、无纺布、制酒为当地主业，地方特产“枫泾丁蹄”以其风味独特而名扬于世。2003年6月28日，枫泾中心镇建设正式启动，千年古镇枫泾从此脱胎换骨进入了新的历史发展时期。沪杭高速公路、沪杭铁路、320国道、朱枫公路四条大动脉贯穿镇区，并有丰富的水运资源。高速公路40分钟即可到达市中心，至虹桥机场仅需35分钟，浦东国际机场仅需50分
3、钟即可到达。轻轨R4线直通枫泾镇，已经列入上海城市发展规划。建于1999年的枫泾工业园区取得了突破性的时进展，现占地4.7平方公里，目前已包括上海华普汽车有限公司、泽星（上海）精密工业有限公司、上海飞旭电子有限公司等多家知名企业内的70多家企业落户园区总投资45亿元人民币，园区内“七通一平”厂房标准，绿化成荫，干道亮灯，到2004年10月，园区实现工业产值15.4亿元。园区已形成了汽车制造、汽车配件生产高新电子技术为导向产业的链条。早在2003年底，枫泾经济小区有贸易型企业2045家，已落户实业型企业50多家，其中有飞旭电子、汉钟机械公司等知名企业。枫泾镇原有的骨干企业如上海佳田制造有限公司，
4、金山枫围无纺布厂有限公司、上海华卉丝绸印染有限公司，不断进行新技术引进和改造，年增产值4600万元，在市场竞争中不断地发展壮大。另外，2002年9月经上海市政府批准，在枫泾建设国家级、国际化、多功能的上海国际服装机械城，为国内外制造商和贸易商搭建了一个全新的理想的发展空间平台。二、枫泾镇总体规划及功能分布1、枫泾镇总体规划枫泾中心镇规划充分借鉴了北美郊区小城镇建设发展的经验以及当今世界贴近人性居住新城市主义规划的新理念、新趋势，利用枫泾镇所特有的区位优势、环境优势、潜在的经济发展能力，形成以流通、居住生活、文化旅游等功能为主体，以北美风貌为标志的现代化生态城镇。以路兴商，以城造势，全力打造北美
5、之城灵韵水之城 现代生态城。一个集现代文化、古镇文化、民间文化为一体的中心镇，将屹立在上海西南门户。枫泾中心镇总体规划鲜明、特色突出，体现生态城镇的布局，突出城镇与自然融合协调。概括为“一心、二轴、三广场、四区”。“一心”指城镇中心。突出北美城镇中心元素，以中心湖为依托，规划形成由中心公园和城市公共中心复合组成的城镇功能中心、景观标志中心。“二轴”即芙蓉路和枫村路。前者是联系新镇中心与老镇中心南北向的城镇主轴线，后者则为联系公共交通枢纽和东西向的生活与景观轴。“三广场”指的是城镇中心广场和两个入口广场。“四区”指新镇区、商贸产业区、老镇区和工业区。2、各区功能分布枫泾中心镇的实际条件决定其对土
6、地规划的取向。沪杭高速公路和320国道在镇区东侧和南侧通过，西侧有朱枫公路，因此向北发展枫泾镇新的生活居住区域，是由清风路、沪杭铁路、朱枫公路围合而成，以生活居住小区为主，其中包括规划城镇中心，以及北美特色风貌规划启动区。而在朱枫公路西侧的地区发展商贸物流业，主要的制造业发展用地在越过铁路和高速公路的工业园区，与新、老镇区间的绿带相互联系。老镇区是现在看到的老城镇区，由320国道、沪淞铁路、朱枫公路和清风路所围而成，以生活居住功能为主。工业区则位于沪杭高速公路及320国道东侧，以工业生产为主。还有地处沪杭高速公路与沪杭铁路之间的门户公园，景观功能突出的同时，起到工业园区与新、老镇居住区的隔离作
7、用的。枫泾镇近期建设规划：一是新镇区市政道路建设。首先开始从芙蓉路、枫村路、清风路、白牛路和商城路的延伸路段开始着手，带动周边的土地开发。目前白牛路等正在施工；二是加快建设枫阳路北侧项目，在枫阳路北侧实施项目有市级示范小区枫溪苑、众仁护理院和金轩渡假村基本建成并投入使用。到目前这三个项目已经完成并投入使用；三是启动中心村，建设北美特色风貌城镇。目前已经有几个项目在建或即将交付；四是老镇区改造两条街，兴建朱枫公路门户广场，加强以枫泾商城为主的商业设施建设。三、枫泾镇房产市场分析1、金山区房地产市场发展情况由于金山区地处远郊，房地产业的发展起步较晚，居民住房水平相对较低。据2003年物业统计年报数
8、据显示，2003年金山区居民住宅房屋总面积399万平方米，人均住房面积18.6平方米。据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为23.67平方米。其中东部地区为25.06平方米；中部地区21.99平方米；西部地区23.05平方米。金山区城镇居民的住房水平和全国的平均水平比还相差5.07平方米，和东部地区比还相差6.44平方米。甚至和西部比还相差4.45平方米。说明金山区的住房需求还是很可观的。另一方面，从近年房地产业投资情况看，金山区的房地产投资呈逐年高速增长趋势。2001年金山区房地产投资总额为5.4亿元，增长36.2%；2002年投资总额为7.7亿元，增长42.6%；2003年
9、投资总额为10.5亿元，增长36.4%，2004年投资总额为14.9亿元，增长41.8%。这说明金山区的房产需求量较大。再从横向比较看，2003年十个郊区平均房地产投资量为30.45亿元，金山区为10.5亿元相差20亿元；最高的闵行区61.1亿元，相差59.6亿元。说明金山区房地产业的潜力是巨大的。2004年金山区房地产市场是相当活跃的一年，需求旺盛。金山区全年完成房地产开发投资14.9亿元，比去年同期增长41.8%。从去年4月起，为使过热房地产降温，国家采取了严格银行信贷和暂停经营性土地投放两大政策，使得金山区房地产开发投资由上半年的79.3%的增速快速回落到12月份的41.8%，特别是高档
10、商品房、别墅及商铺开发投资大幅度减少，有些未开工的项目暂缓或取消。根据宏观调控“有保有压有控”的原则，政府鼓励房地产开发企业投入中低档商品房和农民动迁房开发，并严控新增经营性土地、清理违法违规用地以及抑制囤地炒地行为，促进了存量土地的利用和消化。从04年第三季度起，金山区房地产开发结构调整，重点发展与农民居住集中配套的经济适用房。2004年1-12月，金山区商品房施工面积169.96万平方米，同比增长49.1%，销售面积59.26万平方米，同比增长65.2%，12月末，金山区空置房面积只有1万平方米，同比下降90.5%。这一系列数据说明金山区的房产需求量较大且潜力巨大。从前几年金山区房地产市场
11、总体情况来看，金山房地产主要分布在金山卫城区，约占到全区的70，朱泾镇约占到18，剩下各镇依次是枫泾、亭林、张堰。随着枫泾镇总体规划的全面启动，2004年的比重略有提升，但相对于前两者仍有较大差距，说明枫泾镇的房地产开发潜力不可估量。枫泾镇作为“一城九镇”中唯一一个商贸重镇，枫泾镇未来的中心城区将有新镇区、老镇区、商贸产业区、工业区和门户公园五个功能区，还将有74.9公顷的公共服务场所。其中，4平方公里的北美风貌新镇区以居住、商贸、交通、休闲、文化旅游为主导功能。但因受到自然条件和行政区划限制，新镇开发体量相对其他一城八镇较小且离上海直线距离较远，比较适合中等以上开发商进驻开发，相信不久的将来
12、就会有大量的实力型开发商进驻，展开新一轮的造镇运动。2、枫泾镇房地产市场分析枫泾中心镇的房地产集中新、老镇区。规划中增加了老镇区的绿化用地和公共服务设施用地，改善老镇居住环境，将人口逐步疏散到新镇区，枫泾房地产开发中心现在也从老镇区转移至新镇区，整个镇区居住用地主要分：朱枫公路以东区域，清风路以南老镇居住组团，新镇区中心周围为中密度住组团，规划启动区内建设商业住宅，周边其余地区为低刻度组团。老城区和中心区的住宅以4-6层住宅为主，低密度组团住宅主要为2-3层的联排住宅，配合以少量的独立式住宅。目前，枫泾北美新镇前期工程总投资约1.75亿元，目前已累计投资7000万元，道路框架基本成型，北美核心
13、风貌区初显，首批住宅项目已经在建。但是，由于此位于新镇区2号地块的项目主要是农民动迁房而并不面向市场，因此尽管其体量达20万平方米且均价仅为2300元/平方米上海房价“谷底”，但却和热情的普通购房者无缘。业内专家指出，枫泾北美新镇属“一城九镇”，本身就在土地指标、资源配置和人口导入方面有很多扶植政策，这是其和其他新镇的共有优势；而开发相对滞后既是其劣势，也成了其可以“边走边看”、吸取其他新镇开发经验的优势；特别是其现在3000多元的市场房价大大低于其他新镇及郊县，具有较大的竞争优势。但是，由于枫泾距离市区较远，短期内实现市区上班、新镇居住还有难度，因此估计早期主要还是吸引江浙客户常住为主。尽管
14、伴随着中心城镇规划确立，较大房地产项目逐步启动，但这之前在老镇区开发的项目已经上市，受枫泾中心镇规划的巨大利好，价格3500元/平方米左右，很快被抢购一空。周边在售楼盘：楼盘名楼盘位置开发商建筑形态单价范围（元/m2）怡水新镇（云枫苑）枫阳路/商城路口上海枫发房地产经营有限公司多层、小高层多层30003800；小高层30004100枫景家园（北美枫情）亭枫公路/朱枫公路口保集集团上海凯士达房地产开发经营有限公司多层、小高层多层31503500个案分析：怡水新镇楼盘地址：金山区枫阳路、商城路路口整盘建面：6万m2本期套数：200余套容积率：1.44绿化率：36%车位配置：地面(下)车位200余个
15、物管费用：1.2元/月楼盘形态：多层、小高层均价：3300元/开盘日期：2004年10月4日个案点评：怡水新镇小区周围因商业配套设施尚未完善，因此，目前还不够理想，小区东侧虽然紧靠枫泾镇的标志性建筑金轩假日酒店，但从金轩假日酒店沿枫阳路往东步行3分钟的范围内，只有一所外观规模较大的众仁护理医院，而怡水新镇小区东南面也仅有即将完工的枫光苑商铺裙房和一些档次较低的饭店、零售商店。由于区域内供应较少，该项目去化情况良好。个案分析：上海国际服装机械城上海国际服装机械城位于上海市金山区枫泾镇。枫泾镇地处于上海市西南隅，金山区西北陲，为沪浙五区县（金山、松江、青浦、嘉善、平湖）十乡（镇）交界之地，距市中心（人民广场）58公里。南距杭州湾35公里，西
