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1、2011年08月风向标长沙房地产市场月报长沙置业通投资咨询有限公司市场研究部2011年09月长沙置业通投资咨询有限公司Http:/地址：长沙市芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心2303室Tel:0731-82685066Copyright2010 cszyt. All rights reserved第32页/共32页公司简介“长沙置业通”自成立之日起就以打造“湖南最具实效营销力的地产代理公司”为己任。长沙置业通投资咨询有限公司成立于2001年，是一家专门从事房地产项目策划、销售代理、商业招商等业务的专业地产服务机构。公司通过广纳一流人才、强有力的市场开拓建立起了强大信息库、知识管理平台、强大的
2、客户资源平台与高效企业管理流程，同时运用高科技手段来帮助实现超越式发展。在实战过程中 “长沙置业通”更形成独有的实效营销的思想体系：“三胜战略营销思想体系、“四力”策划营销学说、用人五力学说、“实效营销”价值等学说。并以此来指导和提高公司战略战术，为客户提供更专业的服务，为客户真正解决营销难题，为客户最大化的创造价值。新时代、新营销、新主张我们都是知本的富翁我们都是个性的精英但我们不会为自己的陶醉而误导客户投入大而不当的费用我们不仅仅是房地产公司因为我们对项目形象的树立和维护有义不容辞的责任和义务我们不仅仅是“广告公司”因为我们对整个项目还进行着从选址定位到销售执行的全程策划我们也不仅仅是“策
3、划机构”因为具体的项目销售是我们利益获得的源泉我们也不仅仅是“销售代理公司”因为我们还为项目的开发提供充足人才和经验从前期的市场调研、项目定位、形象塑造到后期的媒介发布、公关执行、营销策划、销售代理我们与客户的命运紧紧相连专业亲切前瞻地产未来置业通不懈的追求与努力目录目 录一、经济篇4(一)、国内、外经济要闻4(二)、国内经济数据一览6(三)、经济指标解读6(四)、长沙经济数据一览7二、政策篇8(一)、调控政策8(二)、政策法规一览9(三)、各地房价、销售特征：11三、城建规划篇12(一)、长株潭3+5城市群”专题12(二)、长沙市城建与规划动态13四、土地交易篇15五、房产交易篇16(一)、
4、长沙市16(二)、雨花区19(三)、岳麓区20(四)、开福区21(五)、天心区22(六)、芙蓉区23六、营销推广篇24(一)、动态营销汇总24(二)、开盘汇总27(三)、媒介推广主题28七、意见反馈表29市场背景经济1、 经济篇(一)、 国内、外经济要闻(1)、 财政部称10%土地收入转入教育资金8月2日财政部颁布关于土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知，规定了相关的计提实施细则。通知规定各地从2011年统一在当来实际缴入地方国库的土地出让收入，扣除相关证地拆迁补偿支出，开发支出等相关支出后的余额中，需严格按照10%的比例计提教育资金，作为各地区计算财政性教育经费来源之一。资金将按照季度计
5、提，并在年终合并清算，政府收支分类科目中将对应增设“教育资金收入“科目，并在地方国库中实行核算。在资金的使用方面，将实行专款专用，重点由于农村基础教育学校的校舍建设等项目中。简评：此举将规范地方财政收入与支出的情况，加大监管力度。(2)、 人民币汇率8月份11次创新高 中国外汇交易中心公布的数据显示，8月份全部23个交易中，人民币汇率共11次创下汇改以来的新高，其中8月31日人民币对美元汇率中间价为638.67.有专家称，人民币对美元汇率正加速逼近“5时代“。今年以来，人民币对美元汇率最高上涨2366个基点，涨幅超3.5%。而进入8月以来，人民币单月上涨就达到550个基点，超越过去3个月上涨基
6、点之和，单月上涨幅度0.86%简评：随着人民币国际化趋势日益明显，人民币汇率是否加速上升已成全球关注焦点，政府在稳步推进人民币国际化进程的同时，也应考虑到投机性热钱对中国经济的冲击与考验，房地产行业受占用资金最广，涉及行业最多特点影响，首当其冲受到调控，是未来一段时间行业的趋势(3)、 8月中国制造业PMI为50.9% 环比回升0.2个百分点 2011年8月份，中国物流与采购联合会发布的中国制造业采购经理指数（PMI）为50.9%,环比回升了0.2个百分点。该指数历经4个月持续回落之后，止跌回升，显示出经济发展态势回稳。从各分项指数来看，新出口订单指数、产成品库存指数、采购量指数从业人员指数、
7、供应商配送时间指数下降，降幅多在1个百分点以内，新出口订单指数降幅较大，超过2个百分点；新订单指数同上月持平；其余各项指数有所上升，其中积压订单指数、原材料库存指数升幅稍大，超过1个百分点。简评：如果剔除季节性因素影响,今年8月PMI指数环比实际是下滑的。尤其是新出口订单指数降幅较大。一方面表明市场对人民币升值的预期有所加强,另一方面预示着未来中国出口的增速将继续下滑。(4)、 香港上半年GDP同比上升6.3% 二季度同比上升5.1%香港特区政府统计处8月12日公布，香港上半年GDP同比上升6.3%，其中第二个季度GDP同比上升5.1%，因其内贸易放缓而低于第一季度7.5%的升幅。特区政府官员
8、表示，只要外围环境没有重大逆转，即使下半年经济增长步伐略为减慢，全年的经济应可达预测的5%至6%的增长。(5)、 四大行8月新增人民币贷款逾1400亿元据21世纪经济报道报道，工、农、中、建四大国有银行8月新增贷款1400多亿元，远低于此前2个月2000亿左右的平均增幅。而7月和6月的新增贷款分别是2056.06亿元和1982.49亿元。信贷增长乏力，很大一部分受制于商业银行日趋紧张的存款。(6)、 标普首次下调美国国债评级华尔街日报中文网讯，8月5日评级公司标准普尔首次将美国国债评级下调至AA+，取消了美国债务保持了70年之久的AAA评级。此举标志着全球金融体系的一块基石被撼动，相关专家说，
9、美国国债不应再被视为全球最安全的投资之一。(7)、 8月份房企股权交易金额再创新高 降价或更早到房地产行业股权交易再创新高，最新数据显示，8月份房企股权变动达到18起，累计交易总价值为53.3亿元。今年前8月房地产并购已达80宗，交易金额突破228.7亿元，累计并购数量接近2010年全年的84宗，而交易总金额远超过2010年全年165.25亿元的规模。(8)、 十项措施支持香港离岸人民币中心建设8月17日，在香港举行的“国家十二五规划及两地经贸合作发展论坛”上，中国人民银行行长就支持香港发展成为离岸人民币业务中心提出十项措施：1、内地赴香港发债主体的范围将进一步扩大到境内企业，境内机构赴香港发
10、行人民币债券的规模也将进一步提高。2、扩大跨境贸易人民币结算试点范围。3、拓宽人民币回流渠道。4、内地金融市场增加广度和宽度使香港享有最多的机会。5、在香港发行国债。6、支持香港银行业到内地发展。7、在内地推出港股组合ETF。8、支持内地企业赴香港上市。9、在政策上将支持内地港资法人银行参与共同基金销售业务。10、鼓励香港的保险公司采取多种灵活方式进入内地市场。(9)、 8月欧佩克石油均价下跌石油输出国组织（欧佩克）秘书处日前发布的油价信息显示，虽然上周欧佩克市场监督原油一揽子平均价格上涨了3.88美元，报收110.16美元/桶，但8月份欧佩克油价总体走势出现下滑，月均油价较7月份下跌了5.3
11、美元，收于106.32美元/桶。(二)、 国内经济数据一览分类数据公布值同比增幅价格指标CPI106.26.2%PPI107.37.3%房价-101.9增长指标GDP204459亿元（2季度）9.6%固定投资180608亿元25%消费14705亿元17.0%PMI50.9%0.20%规模以上工业增加值13.5%-0.5%财政收入-外贸指标出口1733.1亿美元24.5%进口1555.6亿美元30.2%差额177.5亿美元-FDI-金融指标M2780700.00亿美元13.5%信贷52.44万亿元16.4储蓄78.67万亿元15.5外储-(三)、 经济指标解读(1)、 出口与贸易简评：8月份，我
12、国进出口总值为3288.7亿美元，增长27.1%。其中出口1733.1亿美元，增长24.5%；进口1555.6亿美元，增长30.2%，月度进口规模刷新今年3月份创下的1522.6亿美元的历史纪录。进出口差值为177.5亿美元。(2)、 货币供应量环比增幅简评：M2的环比增长为1.01%、M1的环比增长为1.02%、M0的环比增长为1.37%。(四)、 长沙经济数据一览 单位：万元项目本月（7月）累计（1-7）同比七园四区规模工业增加值903704648610529.3社会零售总额184.81180.217.3进出口总额（海关口径）-41823636.2税收收入合计780127584536736
13、.1城市居民消费价格总指数（CPI）-城镇居民生活收入19231539813.5人均消费支出17471036216.7市场背景政策2、 政策篇(一)、 调控政策(1)、 实施稳健货币政策 坚持调控基本取向不变中国人民银行8月12了日发布2011来了第二季度中国货币政策执行报告指出，下一阶段。央行将以加快转变经济发展方式为主线。实施好稳健的货币政策。坚持调控的基本方向不变，继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。(2)、 外汇局：保持打击“热钱”高压态势外汇局8月初下发了关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知，在消减2011年度境内银行融资性对外担保余额指标规模的同
14、时，明确规定，暂时不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。简评：融资性担保本质上是“或有外债”，当企业不能定期偿还债务时，银行要承担对外债务，就形成了对外债务；房地产领域的热钱往往带有“赌”的性质，赌中国房价不跌，也赌人民币升值。(3)、 婚前贷款买房 离婚归个人8月12日，最高法院出台了婚姻司法解释，司法解释明确规定：婚前个人按揭买房屋，离婚时归个人，但应对参与还贷的配偶给予合理的补偿。，首次明确婚前贷款购买不动产归产权登记方所有;婚后父母为子女购房属个人财产;双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有;同时取消婚外同居约定补偿条文。(4)、 二三线城市限购令即将出台住建部下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出五大标准:1、根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；2、将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做
