花园项目建议书及可行性报告.pdf

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1、第一章项目概况 一 地理位置 位于 XX 镇 XX 西路 XXXX花园住宅小区 西靠XX 高级住宅小区 南依XX 森林公园 北接 XX 花园立交桥 二 地块状况 现为一片农田洼地 地势较低 与周边地块最大高差为5米左右 三 项目建筑指标 用地面积 18009 m2 总建筑面积 50800 m2 容积率 2 82 绿化率 33 住宅建筑面积 42940 m2 商业建筑面积 7500 m2 办公建筑面积 360 m2 第二章项目定位建议 以市场调查为基础 结合地块实际情况 我们将该项目定位为 年轻家庭 实用型白领居 住小区 理由分析 一 本项目占地面积18009m2 相对具备了 小区 的规模 二

2、项目位于XX 园西路里侧 XX 森林公园山脚下 地理位置较为偏远 不具备完全商业 用房的区位优势 三 本项目地势较平坦 集中 小区入口 区内道路宽敞 有天然泉水贯穿其中 符合居家 风水要求 具备了中档住宅小区的 规模效应 和 基础设施条件 四 项目周边多为普遍民用住宅 居家氛围浓厚 生活配套设施较为完善 五 住宅的市场需求量远远高于商业用房 据统计 住宅的市场需求量占总商品房市场需求 的 85 而商业用房仅为10 六 中档住宅小区 为XX 镇片区房地产项目的市场供应空白点 XX 片区以 XX 园为中心 分为东西两路 东路楼盘以中高档住宅为主 如 坡月山庄 爱丁堡 XX 高级住宅小区等 西路以中

3、低档楼盘为主 且大多为单体建筑 暂无成型的住宅小区 七 XX 房地产市场对中档物业的需求走势良好 据统计 99 年本市商品房平均价格在1300 元 m2 以下 其销售量占30 左右 平均售价在 1300 2000 元 m2 之间的商品房销售量呈上升趋势 约占 50 以上 而价格在2000 元 m2 以上的 商品房销售量不足20 第三章项目规划建议我们通过市调分析 研究 结合市场定位及地块本身的特点 对项目 规划设计作如下建议 一 规划定位原则 中档定位 适用且舒适的生活格调 二 规划依据 以甲方提供的前期基础方案为依据 三 小区环境 1 出入口 主入口考虑人车分流 2 人行道 车道 人行道宽3

4、 米左右 地面铺设美观的广场砖 车道宽6 米左右 为减速 降 噪地面 3 中央广场 中央绿化带及休闲广场有机结合 天然泉水小溪穿越其中 形成该小区的独特 生命线 4 绿化 在庭院中央 道路两旁及住宅楼四周添设草坪 XX 植物 假山 休闲椅 垃圾箱 庭院路灯 观景水池等 力求小区环境细致 适用 舒适 5 天然泉水小溪 明敷设 贯穿小区的 生命线 注意特色层次 特别注意解决污染和安全 问题 6 公建配套 车库 露天停车位 游泳池 儿童戏水池 羽毛球场和篮球场 幼儿园 物业办 公用房 保安亭等 7 社区配套中心 迷你超市 网吧 阅览室 健身房 桌球室 快餐厅 洗衣房等 四 建筑设计 1 住宅楼 1

5、风格及色彩 采用简洁 明快的建筑风格 以天然泉水小溪贯穿其中 中式景观和符合现 代白领家庭的现代建筑风格相结合 住宅楼分区设计 大致分为中高级 中低两个档次 顶层为 跃层结构 顶层以下为错层结构 整个小区内住宅楼楼顶形成统一识别特色 2 给排水及管网 排污水管不进户 统一安装在外墙建筑阴角内 3 采用雨水 空调水集中处理系统 4 首层住宅地面高于室外300 400mm 窗及阳台外设置优雅小花园 5 尽量采用大窗和外凸窗的形式 增加窗内有效使用面积 6 在外立面处理上考虑遮雨遮阳功能 空调及放置位置 避免业主入住后再安装雨蓬 破坏 外观 2 商业用房 1 位置 在小区的主 次入口之间的临街面修建

6、2 3 层高的商业用房 平台上的商住楼向后 小区内 靠 临街面形成花园平台 2 结构 全框架结构 便于业主灵活分隔 3 功能布置 一楼为商业门面 单套面积30m2 左右 二层为商业用房 三层为社区配套服 务用房 商业用房顶层屋面布置靠街住户的平台花园 第四章项目户型设计建议除地理位置和价格外 户型的结构及其功能完善与否皆是影响消费购 房导向的重要因素 我们通过对北部新城住宅供应情况和购房者对户型需求情况的调查 结合本 项目的市场定位 年轻家庭 实用型白领居住小区 对户型设计作如下建议 一 户型比例 本小区主推户型为三室二厅双卫 90 110m2 户 占总户型的50 二室二厅双卫为80 90m2

7、 户 占总量的30 二室一厅单卫为70 80m2 户 占总量量的20 二 户型形式 所有户型尽量设计成错层 顶层为跃层 三 户型结构 功能 1 客厅在20 30m2 之间为宜 2 每户保证有生活阳台 3 双卫的户型设计尽量保证盥洗与卫生间分开 4 卧室有壁柜为好 5 厨卫保证通风 采光 6 阳台不可封闭式 真正做到阳光阳台 7 室外景观不可少 客厅 餐厅 厨房 阳台为居室的主要活动空间 尽量使其布置在靠小区中庭侧 让小区绿化时 时体现在业主眼前 另阳台风格为欧式景观阳台 铁花栏杆围护 8 进户门加大 第五章项目物业管理建议一 由物业管理公司对小区实行规范化物业管理 二 保安设施 封闭式管理 保

8、安24 小时巡逻服务 小区入口及单元入口设置可视对讲系 统 三 水 电 气出户计量及代收水 电 气费 四 公共区域绿化服务和清洁保洁服务 五 物业管理公司设置维修部 负责公共设施维护和保养 并为业主提供高质高效的上门服 务 六 建立一套科学 完善的物业管理制度 七 建立小区公共服务部 提供全方位的家庭服务 八 物业管理费用 建议价格 0 5 0 8 元 m2 之间 第六章项目价格建议一 通过与周边物业的综合比较 结合项目本身特点 建议本小区住宅均 价为 1400 1500 元 m2 XX 园片区部分住宅售价情况表 项目名称地址户型面积 m2 售价 元 m2 备注 爱丁堡XX 东路跃 层 135

9、 355 均价 3000 住宅小区 现房 XX城市花 园 XX 东路跃 层 210 240 均价 2400 住宅小区 现房 XX 花园红石路 239 三室二厅双卫 127 二室一厅 68 1300 住宅小区 现房 龙城苑XX 西路 9 二室一厅 76 78 三室一厅 90 110 起价 1280 单体住宅楼 现 房 勇智苑XX 东路 45 二室二厅 104 四室二厅 150 160 均价 1520 单体电梯公寓 现房 二 XX 园片区商业用房供应量相对较少 目前售出率达100 我们结合本地块位置特点 建 议门面售价4000 6000 元 m2 三 可行性价格成本分析 详见第七章 商品房销售价额

10、 首期开发费 土地费 斟察设计费 房屋建筑安 装工程费 小区配套费 公建市政配套费 人防费 其它费用 管理费 贷款利息 利润 税金 不可预 见费 第七章项目可行性研究分析一 项目规模 1 占地面积 18009 平方米 2 总建筑面积 50800 平方米 其中 门面7500 平方米 办公建筑面积360 平方米 住宅 42940 平方米 3 容积率 2 82 4 绿化率 33 二 投资估算与资金筹措 1 直接工程费 1 土石方 105 万元 2 建筑工程 含水电电梯外装 3109 6 万元 3 变配电工程费用 120 万元 4 道路及广告 60 万元 5 给排水工程 170 万元 6 通讯及电视

11、73 万元 7 绿化 55 万元 8 天然气 110 万元 以上合计 3791 万元 2 其他费用 1 土地费用 市价 1080 万元 2 建设单位管理费 68 万元 3 勘测设计费 45 万元 4 城建配套费 225 万元 以上合计 5209 万元 5 预备费 313 万元 6 销售费用 516 万元 以上合计 6038 万元 3 资金筹措 1 自筹 1698 万元 2 贷款 1698 万元 3 建设期利息 199 万元 其余投资费用可全部来自于项目开发运作的滚动投入收益 投 资 估 算 表 单位 万元 序号项目及费用名称估 算 依 据估算值 一直接工程费 1 土石方105 2 建筑工程 含

12、水电电梯外装 0 0612 50800 3109 6 3 变配电工程费用略170 4 道路及广场60 5 给排水工程108 6 通讯及电视73 7 绿化55 8 天然气110 合计3791 二其他费用 9 土地费用1080 10 建设单位管理费 一 1 8 68 11 勘测设计费 一 1 2 45 12 城建配套费50800 44 28 10000 225 以上合计5209 三预备费 一 二 6 313 四销售费用516 以上合计6038 五建设期利息199 六总成本 一 二 三 四 五 6237 三 销售收入估算 一 销售价格预测 保守估算值 项目 价格 门 面写字间住 宅 销售价格 元 平

13、方米 5500 2700 1420 二 销售收入估算 1 写字间销售收入 360 2700 97 万元 2 门面销售收入 7500 5500 4125 万元 3 住宅销售收入 42940 1420 6097 万元利润 表 单位 万元 序号 年份 项目 合计0 5 1 5 2 5 一销售收入10319 8255 2064 二营业税金594 475 119 三总成本6237 四利润总额3488 五所得税1151 六税后利润2337 投资利润率 37 投资利税率 56 四 项目投资计划 资 金 计 划 表 单位 万元 序号 年份 项目 合计0 5 1 5 2 5 1 开发投入5522 3396 20

14、71 55 2 销售费用516 413 103 3 销售收入10319 8255 2064 4 自筹资金1698 5 银行贷款1698 6 贷款利息199 五 财务评价 现对项目进行财务评价 财务现金流量表 单位 万元 序号 年份 项目 合计0 5 1 5 2 5 一现金流入 销售收入10319 8255 2064 二现金流出 经营成本6237 3396 2683 158 营业税金及附加594 475 119 所得税1151 561 590 三所得税后净现金流量 3396 4536 1197 四折现税后净现金流量 3238 3932 943 I 60 2685 2241 370 I 50 2773 2469 434 税后内部收益率 56 税后净现值 1637 万元 六 总结 项目风险主要来源于投资成本增长和销售收入减少两方面 由上该项目抗风险能力强 在销 售收入取值偏低及土地成本参考市价的情况下 仍有37 的投资利润率 则从经济角度上 来说 该项目是具有可行性的 七 说明 以上可行性分析是根据市场行情成本行情及较为保守的销售价格进行测算分析的