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1、1 第一章总述 一 项目简介 项目名称 XX 商务 1 号 开发单位 XXXXXX业投资有限公司 项目地址 XX 市 XX 新城国际会展产业园核心商务区 东临翠花路 南临和谐路 XX 国 际会议中心以北 基本指标 宗地方正 总建筑面积84000 平米 其中地上总建筑约70000 平米 地下建筑 面积 14000 平米 开发规划 拟规划建设两栋高层5A 智能写字楼 二 区域环境简介 XX是一座世界历史文化名城 是我国西北地区的金融 商贸 信息中心及交能枢纽 截 至 2009 年底 XX 市总人口 843 46 万 其中城镇人口565 万 市区户籍人口549 万 市区 常住人口646 23 万 根
2、据 2008 年国务院批复的 XX 城市总体规划 2008 年 2020 年 为 XX 市民描绘了一幅宏伟蓝图 九宫格局 棋盘路网 轴线突出 一城多心 将使城市 布局更具特色 一高 一绕 两轴 三环 六纵 七横 八射线加旅游环线 的道路网格 局使城市交通更加高效 高标准的水 电 气等基础设施及配置齐全的医院 学校等公共 设施将使居民生活更加便利 八水绕城和秦岭绿色屏障形成的山水城市格局将使生态环境 更加优美 未来的XX 将建设成为一座经济繁荣 生态良好 富有历史文化特色的现代化 城市 至2020 年 XX 将成为人口超千万的国际大都市 XX 位于 XX 南郊大雁塔东侧 是我国历史上著名的风景园
3、林胜地 是闻名于世的 长安 八景 中 XX 流饮 的所在地 年 月 经XX 市人民政府批准 XX 旅游度假 区更名为 XX 新区 拉开了XX 发展的崭新格局 按照新的规划 XX 将建成以盛唐文 化为特色 集旅游 居住 休闲 会展 商贸 科教等功能为一体的城市发展新区 XX 新区位于城南核心区域 与高新区以长安路为轴线对称 不仅是XX 市中央商务区的有机 组成部分 也是城南区的重要功能支撑 承担着极其重要的城市功能 XX新区开发建设 是 XX 确立旅游产业战略的重大举措 是XX 建设国际旅游名城 华夏历史文化园的重要 板块 XX 规划范围 XX 新城拟规划选址在XX 市东南 以闻名中外的大雁塔和
4、XX 园林遗址为中心 东起马 鸣路 西至翠华南路 纬一街 长安南路南段 北起小寨东路 西影路 南至雁塔区南界 址 规划面积约47 平方公里 是 XX 市第四次城市总体规划中城市中心区的重要组成部分 2 功能定位和分布 在总体布局上 XX新区既考虑区域所处位置和周边环境 又体现园林风景区特色 既注 重历史文化资源的保护 利用和开发 又满足现代旅游度假需要 既考虑各个项目开发建 设的需要 又合理利用现状地形 地貌 XX新区在规划格局上形成了 一心 两带 三 轴 四个板块 的机构形态 功能定位 一心 以大雁塔为整个XX 的核心 两带 既贯穿整个新区 宽100 米的唐城遗址保护绿带 分布在绕城高速两侧
5、共100 米宽的绿化景观带 三轴 既雁塔南路旅游商业发展轴线 芙蓉东路生态休闲发展轴线和XX 达到景观轴线 四个功能板块 既唐风商业板块 旅游休闲板块 科教文化板块和会展商务板块 2 唐风商业板块 位于 XX 新区的西北部 占地约2 平方公里 依托大雁塔 大慈恩寺历史风貌区及大雁 塔南北广场 由大唐不夜城 大唐商业广场 大唐通易坊 慈恩镇 芙蓉坊 秦汉唐等以 唐风为主题 涵盖历史文化 民俗文化的大型综合性商业板块 是XX 特色鲜明 规模最 大的文化商业区 旅游休闲板块 整个 XX 区域的核心 占地约7 平方公里 依托70 公顷的 XX 南 北湖水面 利用起伏变 化的地形地貌 优美的生态环境和丰
6、富的历史文化资源 营造规模宏大 配系齐全的旅游 休闲板块 主要包括大雁塔 大慈恩寺景区 XX 民俗大观园 XX 戏曲大观园 唐华宾 馆 唐歌舞厅 唐代艺术博物馆 三唐工程 大唐芙蓉园 XX 海洋世界 XX 广电世纪 园 丝路风情园 大唐爱情谷 大唐文化艺术长廊等人文特色的旅游休闲观光景点 科教文化板块 位于 XX 新区的东北部 占地约3 平方公里 依托XX 交通大学 XX 理工大学 XX 国际 旅游学院 XX 电影制片厂等资源优势 形成以教育为龙头 以影视 动漫 创意 传媒 广告 出版为核心的文化产业园区 商务会展板块 位于 XX 新区西南部 XX 中轴线长安南部XX 未来 CBD 核心区 占
7、地约3 平方公里 在 现有 XX 国际会议展览中心的基础上 建设15 万平方米的展馆 60 万平方米的建筑群 5500 个国际标准展位 3 5 万平方米30 个不同规格国际会议中心 同现有的XX 国际会议 中心 XX 宾馆 惠宾苑酒店 XX 行政商务区一起构成具有国际一流水准的会展产业集群 和商务港 整个区域包括展览中心 会议中心 会展商务写字楼 星级酒店 餐饮娱乐 商业超市 商务公寓 停车场 物流中心 展览总部基地 会展科技产业园 会展旅游中 心 3 文化产业发展战略 XX 发展文化产业战略三步走 第一步 从2006 年到 2008 年 实现XX 新区从旅游区向文化产业示范区的转变 建立初
8、具规模的文化旅游区 影视演艺区 会展广告区 创意传媒区 第二步 从 2009 年到 2011 年 强化 XX 新区文化产业示范区主导文化产业的核心竞争力 让 XX 文化企业走出国门 走向世界 使全区达到世界同类园区初级水平标准 第三步 从2012 年到 2015 年 进一步提升XX 文化产业示范区文化行业的发展境界 提 高服务水平 提高产出效益 基本上达到同类园区世界中等水平 XX 会展产业园 位于XX 城南 CBD 核心区域于国家级文化产业示范基地总投资近千亿 共占地 4282 亩 由会展核心区 核心商务区和高端精品住宅区组成 会展核心区包括会展 国际中心 会议中心 国际大酒店 核心商务区是
9、以为会展产业配套的写字楼 公寓 商 务酒店为主 高端精品住宅区是绕城高速以南 以精品住宅为主的居住区 多样化的建筑 形式 国际标准的商务配套 将建设城西部地区规模最大 功能配套最全 国际化一流会 展产业园 3 从以上 XX 规划结合本案所处地理位置看 本案正处于商务板块会展产业园的核心商务区 东依会展国际中心 北临会议中心 地理位置十分优越 因此地段发展潜力巨大 有着广 阔的升值空间 三 宗地环境简介 1 区位情况 宗地位于XX 市 XX 新区会展产业园 东临翠花路 南临和谐路 XX 国际会议中心以北 西依 XX 国际会展中心 处于规划的核心商务区 2 交通条件 公路 东南两边临路 东边翠花路
10、规划在今年贯通 直通南三环 南边和谐路上半年建设 完成 通长安南路 雁展路 南三环 汇新路 水厂路等众多道路成网状分布于宗地周围 交通四通八达 具有明显的区位优势 铁路 XX 新区距 XX 市火车站约9 公里 航空 XX 新区距 XX 国际机场45 公里 XX 咸阳国际机场已与国内外20 家航空公司建立 了航空业务往来 开辟了通往国内外70 个城市及通往国际和地区的150 余条航线 航线数 4 量并在不断增加中 3 区域规划发展 XX 会展产业园 位于XX 城南 CBD 核心区域于国家级文化产业示范基地总投资近千亿 共占地 4282 亩 由会展核心区 核心商务区和高端精品住宅区组成 会展核心区
11、包括会展 国际中心 会议中心 国际大酒店 核心商务区是以为会展产业配套的写字楼 公寓 商 务酒店为主 高端精品住宅区是绕城高速以南 以精品住宅为主的居住区 多样化的建筑 形式 国际标准的商务配套 将建设城西部地区规模最大 功能配套最全 国际化一流会 展产业园 第二章开发环境分析 一 宏观经济环境分析 1 XX 市经济状况及居民消费水平 XX 市是 XX 省省会城市 国家批准的综合配套改革试点城市之一 2009 年 XX 的 GDP 为 2719 1 亿元人民币 按可比价格计算 比上年增长14 5 高出全国5 8 个百分点 高出 全省 0 9 个百分点 这也是XXGDP连续 3 年 保持14 以
12、上的增长 人均GDP 达到了 32351 元 较 2008 年增加 10619 元 折合成美元 人均GDP 为 4737 美元 接近5000 美 元大关 较2008 年增加了1555 美元 将意味着这个地区达到了中低收入国家和地区的平 均水平 居民消费将从温饱型向小康型升级 步入享受型 发展型 2009 年 我市全社会固定资产投资2500 13 亿元 同比增长31 2 较上年回落1 6 个百 分点 其中 城镇固定资产投资2367 58 亿元 增长32 5 回落 0 8 个百分点 根据规划预测 到2020 年 XX 市 GDP 将达到 5480 亿元 人均GDP 为 54799 元 另据 国际
13、国内城市发展经验表明 人均 GDP500 美元以上 是经济快速发展时期 也就是说 在至 2020 年这一规划期间内 XX 正处于经济 人口快速增长 并向中心城区集聚期 也 正是 XX 城市建设与房地产开发的高峰时期 2 XX 市城市规划与发展 根据 2008 年国务院批复的 XX 城市总体规划 2008 年 2020 年 为 XX 市民描绘了 一幅宏伟蓝图 九宫格局 棋盘路网 轴线突出 一城多心 将使城市布局更具特色 一 高 一绕 两轴 三环 六纵 七横 八射线加旅游环线 的道路网格局使城市交通更加高 效 高标准的水 电 气等基础设施及配置齐全的医院 学校等公共设施将使居民生活更 加便利 八水
14、绕城和秦岭绿色屏障形成的山水城市格局将使生态环境更加优美 未来的 XX 将建设成为一座经济繁荣 生态良好 富有历史文化特色的现代化城市 据规划预测 至 2020 年 XX 市市域人口将从目前的300 余万增加到1200 万 XX 城镇建 设用地总规模将从目前的不足400 平方公里增加到850 平方公里 中心城市人口600 万 用地规模达600 平方公里 人均居住面积将达到25 平方米 总房屋需求量换算为建筑面积 将达到 1 17 亿平方米 平均每年增加734 万平方米 这将给 XX 房地产业的发展提供了一个 持久的发展动力 从XX 房地产业目前的发展规模来看 还达不到这一要求 还需在住宅 产业
15、化发展 引进资金等方面大做文章 二 XX 写字楼开发环境分析 写字楼市场的发展在XX 来说 的确有供大于求的现象 但是这种现象不是指全市的写字 楼 而是某一区域供大于求 以前一些开发商认为 甚至现在还认为XX 的 CBD 在高新区 及南二环一带 因此在这一区域盖的写字楼较多 必然导致区域性供大于求 就XX 市而 言 东南西北四个邻郊都有CBD 包括城内 钟楼商圈都是CBD 商圈 但城内限高 所 以在城里写字楼虽然也有一些 但是企业进行商务办公则多选用酒店式公寓 由于目前人 5 们过多的把目光投向高新区和南二环 所以在城东或城北的写字楼即使是高档次的 其租 售价也偏低 而城内和高新区则偏高 1
16、XX 写字楼格局 1 城内 XX 城墙内的区域历来是XX 甚至是XX 的政治经济文化中心 也可以说是XX 商业 的真正所在 这里写字楼密集程度高 约占XX 写字楼市场的四分之一 成熟的区 域环境和四通八达的交通条件使得该区域依然是写字楼供应和需求的焦点 XX城墙内是 一个沉淀已久的商业中心 XX城市就是以这个商业中心为核心生长起来的 商圈的存在 为该地区的飞速发展起着至关重要的作用 首先 它具有中心性 它在交通上各个方向的 可达性很强 其次该地区有着十分复杂的社会功能 具有高度集合性 集居住 商业 写 字楼 休闲 娱乐为一体 而写字楼的建筑属性和使用功能也就决定了城内商圈对其自身 的发展起到正向加速的作用 但是城内黄金地段可供开发的土地稀缺 随着城市建设的发 展及城内土地供应的客观限制 写字楼市场发展空间越来越狭窄 2 西高新 XX 中高档写字楼的争霸源于西高新 从高新国际商务中心对接世界500 强开始 告 别传统商住办公时代 开始抢占高端办公物业市场 其他一些大体量的纯写字楼也不失时 机地入市分羹 在盯紧西高新已有企业的同时 也把眼光投向了更广阔的国内级大型企业 上 写字楼市场的客户
