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1、20102014年龙湖地产战略目标和投资策略分析一、战略目标1.1. 土地储备：2010年获取土地面积600万平米，2011年获取1000万平米，2012年获取1000万平米，2013年获取1200万平米，2014年1200万平米；2014年底集团土地储备维持在行业前十，土地储备面积4000万平米左右；2011年底，集团东部地区（环渤海+长三角）土地储备面积超过西部地区（按资本市场口径）*土地储备指已获取未竣工部分的土地面积，未取得规划许可证部分按国土证计容面积计算，已取得规划许可证部分按规划许可证面积计算(含地下)1.2. 进入城市：2012年底，集团共进入20个左右城市，2014年底，共进
2、入25个左右城市1.3. 存货比：支持集团在2012年底签约额达到400-600亿，2014年底签约额达到800-1000亿；匹配集团12月滚动营业额，存货比维持在5-8之间.1.4. 集中商业：2011年开始，每年支持集团商业地产获取2-3个龙湖天街项目及3-5个龙湖星悦荟，每年新增投资物业土地储备面积约占集团的5-10%，支持集团商业地产在2018年持有商业营业面积达到500-800万平米，经营利润占集团利润的30%1.5. 酒店：有条件地结合城市综合体和旅游地产项目发展320-370间客房的商务酒店和度假酒店，2018年底集团持有的已开业和待开业的酒店在10个以内。2. 投资策略：（区域
3、聚焦+产商住结合）2.1. 区域聚焦：两线+四角：（共计64个城市）2.1.1. 两线：海岸线、省会线(高铁线)海岸线：大连、烟台、青岛、日照、连云港、南通、上海、宁波、台州、温州、福州、泉州、厦门、汕头、汕尾、深圳、珠海、阳江、茂名、湛江、海口、三亚（共22个城市）其中已经进入：大连、青岛、上海未来1-3年准备进入：烟台、南通、宁波、海口、三亚未来1-3年观察跟踪：日照、连云港、台州、温州未来3-5年准备进入：福州、厦门、泉州、深圳、珠海未来3-5年观察跟踪：汕头、汕尾、阳江、茂名、湛江省会线（高铁线）：哈尔滨、长春、沈阳、北京、石家庄、太原、济南、郑州、合肥、南京、杭州、南昌、武汉、长沙、
4、广州、南宁（共15个城市）其中已经进入：沈阳、北京、杭州未来1-3年准备进入：长春、石家庄、济南、郑州、南京未来3-5年准备进入：武汉、长沙、广州、南宁未来3-5年观察跟踪：南昌、哈尔滨、合肥、太原2.1.2. 四角：长三角、环渤海、西三角、珠三角长三角：苏州、无锡、常州、昆山、常熟、扬州、镇江、徐州、盐城、泰州、嘉兴、绍兴、湖州、舟山、象山（共15个城市）其中已经进入：无锡、常州未来1-3年准备进入：苏州、扬州、镇江、嘉兴、绍兴、湖州未来1-3年观察跟踪：昆山、常熟、徐州、盐城、舟山、象山环渤海：天津、唐山（共2个城市）未来1-3年准备进入：天津、唐山西三角：重庆、成都、西安、昆明（共4个城
5、市）其中已经进入：重庆、成都、西安未来1-3年准备进入：昆明珠三角：东莞、中山、佛山、江门、惠州（共5个城市）未来3-5年准备进入：东莞、中山、佛山、江门、惠州2.1.3. 近三年动作：2010年加强长三角投资团队，2011年开始发力全面进入长三角2012开始渗透珠三角持续跟进高铁线2.2. 产商住结合2.2.1. 住宅项目选址新进入城市特别关注两区(开发区、新区)一城(大学城)的大规模土地，采用商业中心+低密大盘模式(万达+高质量的碧桂园)多业态快速造城a. 市区政府迁往地优先b. 国家级开发区优先，高科技、软件园(白领蓝领)优先c. 大学集中的园区优先d. 有快速交通的两区一城优先地铁口最
6、优轻轨站次之高速路或快速路邻近，车行在40分钟内（和传统市中心的距离）e. 靠近新迁址的市、区政府、有一定景观资源、无拆迁、有快速交通、有产业(或大学园区)的两区一城最佳项目规模及业态组合a. 至少1000亩以上，最好在5000亩以上（长三角地区可以放宽到500亩以上）b. 可建面在200万方以上为佳c. 商业总量在50万平米以内为佳，集中容积率可以在5-7：条件允许可保留20万平米的集中商业(龙湖天街)，另加10-30万平米临街临MALL销售商业物业。超过50万方的商业可作SOHO或写字楼d. 在超过50万平米的大盘中，主动保留5-8万平米的社区集中商业（龙湖星悦荟） e. 在政府税收地价有
7、优惠、地段合适的基础上可以考虑320-370间客房的酒店(酒店的土地、建安装修成本进入可售物业后，可售物业的税后销售利润率仍能达到集团要求：利润率12%+IRR20%)f. 容积率在1.5-2.5之间为佳，可以不平衡使用容积率g. 住宅覆盖率在35%以上，商业覆盖率在65%以上h. 至少能有快速启动、容积率在1.0左右，总量在20万平方的第一期，业态以类独栋、合院和叠拼洋房搭配付款方式a. 首期付款可以适当“猛”一点，控制在5亿之下，宜2-3个亿b. 可以允诺一定量的外资，年度在1亿美元左右，但是必须说明若是因为外汇政策变化导致外资受阻，允许以人民币付地价款c. 整个付款周期在12个月以上为佳
8、，而且每次付款时点宜放在每年的6、12月以后为了快速开盘在总图、产品上的策略和纪律（项目获取后集团运投部、品牌部会在启动会严格把关）总图策略：a. 货值最大化原则：不平衡使用容积率，新区项目尽量从低密起步且让其面积最大化b. 利用地块边界条件，尽可能沿北线和东西线布置高容积率产品，将低密度的独栋、联排和花园洋房产品最大化c. 利用道路交叉口，地块边角。做一梯多户大标准层的SOHO公寓，以实现高密度产品土地占用最小化，高价值低密度产品最大化。SOHO公寓裙楼可考虑龙湖星悦荟d. 沿城市干道可设置沿街商铺，以取代围墙封闭小区e. 尽量利用北侧的道路，河道等间距，解决日照要求产品策略a. 第一期产品
9、尽可能复制，本地化控制在5%内（主要是为配合总图的户型开间和进深的微调以及当地规范的适应调整，不在平面功能布局、立面、材料上做变动）b. 后续二三期产品，才允许适当考虑创新，但也需遵循二八原则，即创新控制在20%以内c. 示范区尽可能用集团成熟的模块，严格拒绝创新；尽可能结合商业面积，不额外做会所 2.2.2. 商业近三年商业的投资发展依托住宅地产，主力发展龙湖天街和龙湖星悦荟未来发展规模部署* 2018年集中商业营业面积达到500-800万平米2.2.3. 产业（含旅游及产业两大板块）2.2.3.1. 旅游项目选址两线四角范围内1小时车程可辐射、有上佳的天然山水资源（如海岸线、湖岸线、温泉、
10、森林等），客户来源辐射全国或至少可以辐射四角中的一个区域项目规模和业态组合a. 小于2000亩的项目不参与b. 可以考虑1-2个五星及超五星的度假酒店，酒店客房规模在320-370间客房c. 临海(湖)岸线可考虑100米高层海景公寓(卖海景)或限高允许下的湖景公寓（成都小院青城度假公寓），二线海(湖)景可考虑布置独栋、类独栋(卖绿地，卖沙滩)d. 可考虑以租赁的方式获取1-2个golf球场，每个球场在1000-1500亩左右，租赁期通常在20年以上e. 5000亩以上的项目可考虑旅游商业，规模在10万左右，以特色风情街为主2.2.3.2. 产业借助近几年政府对第三产业发展的迫切需求和政策支持，
11、逐步尝试利用产业经济向政府勾地，获取大片复合功能（产商住结合）的城市及城郊用地近三年希望有1-2个项目落地项目选址城市的新区新城，政府规划中有产业先导，交通方便，有轨道交通及快速路为佳项目规模和业态组合a. 5000亩及以上规模为首选，其中产业+商业占40%用地，住宅用地占60%b. 产业+商业的可建面占30%，其中商业部分总面积在50-100万平米为佳(含一个20万平米龙湖天街，30万平米临mall或临街可售商铺)，其余商业部分面积可以用作SOHO及写字楼出售。产业部分的建筑以框架为主，柱网在10.6米*10.6米，结构层高在5.4米为佳，首层可以到6.4米(根据当地规范，以不计两层面积为限)结构荷载参照龙湖天街标准c. 产业部分的容积率可以在3-5左右，覆盖率在60%，地下2层，地上5层d. 商业部分(含SOHO及写字楼)的容积率可以在5-7，覆盖率在65%以上，其中商业裙楼部分地下2层，地上4-5层。SOHO和写字楼大部分控制在100米及以下，局部可以有150米以下的超高层(参照住宅部分)e. 产业部分的业态以高端生产服务业、金融后台、电子商务、新媒体、影视娱乐、文化创意、会展等为主，属于有科技含量的新兴产业、高端现代服务业获取方式以定向招标为主要方式，并同时获取政府在该产业区相关的政策和税务优惠，包括将来进入园区企业的政策和税务优惠
