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1、 商业企划书关于发起设立苏州园林发展股份有限公司之组建方案及商业企划书二OO二年九月前 言苏州是著名的历史文化名城和国家重点风景旅游城市，物华天宝，人杰地灵，自古以来被人们誉为“园林之城”，其盛名享誉海内外。苏州古典园林历史绵延2000余年，在世界造园史上有其独特的历史地位和价值，她以写意山水的高超艺术手法，蕴涵浓厚的传统思想文化内涵，展示东方文明的造园艺术典范。联合国科教文组织遗产委员会将苏州古典园林列入世界文化遗产名录。与“苏州园林”“并驾齐名的苏州风景名胜虎丘、天平山、石湖等风景区也是古往今来海内外游客向往的游览胜地。为了进一步挖掘和利用苏州园林的品牌优势，扩大苏派园林的影响力，苏州园林
2、的经营管理机构苏州市风景园林投资发展集团有限公司拟通过组建股份公司、利用资本市场发行上市来加快苏州园林的保护、发展和开发建设。特备此企划书，供有关方投资决策参考。一、公司主发起人基本情况主发起人为苏州风景园林投资发展集团有限公司。该公司是经苏州市人民政府苏府复200245号文批准，由苏州市风景园林发展公司吸纳部分苏州市园林局下属的经营公司后更名组建设立的国有独资有限责任公司。该公司作为国有资产投资主体，承担资产经营和资本运作职能，主要经营园林风景区的开发建设、园林风景区的设计营造、园林风景区内的增值服务、园林绿化建设以及体现苏州园林风格的房地产开发建设和经营等。经苏州市国有资产管理委员会授权，
3、目前苏州风景园林投资发展集团有限公司的下属企事业单位包括苏州古典园林建筑公司、苏州绿化建设发展有限公司、苏州园林设计院、苏州市园林旅游服务公司、苏州园林苗场、苏州市园林科学研究所等，同时该公司拥有苏州园林和绿化管理局和拙政园、虎丘、网师园等单位部分经营性资产的产权。该公司现有员工1000多人，拥有技经人员300多人，其中不乏国内园林设计、营造行业中的资深和知名人士。该公司的经营宗旨是贯彻苏州市委、市政府的战略决策要求，以其授权经营的国有资产对苏州市国有资产经营管理委员会负责，确保国有资产的保值增值；以资产为纽带，充分发挥集团公司的城市绿化、风景园林和园林旅游综合开发为一体的整体优势和行业地位；
4、加快产业（产品）结构的调整；致力技术进步，对园林传统工艺、传统技术的科技创新，发展高科技产业，加强生态环境改造；积极开拓外向型经济；发起组建股份公司进入资本市场，使园林集团成为具有较强竞争能力的企业集团。该公司的发展目标是，充分发挥“苏州园林”品牌优势、管理优势，人才优势、市场优势和资金优势，以资本为纽带，以创经济和社会效益为目标，以现代化管理为核心，推行国际质量认证标准化营销与管理，培育网络化经营与品牌化服务，推进园林产业的拓展与向相关领域渗透，国际市场进一步延伸发展，迅速造就一个在国内外拥有较高知名度，具备与国际经济接轨的能力，有较强国际竞争能力和发展后劲的全国性大型产业集团。二、公司的设
5、立方案公司主发起人苏州风景园林投资发展集团有限公司（以下简称“集团公司”）将其所拥有的经评估后的苏州古典园林建筑公司（以下简称“古建公司”）全部资产和相应的负债，以及集团公司房地产分公司（即原“苏州市风景园林发展公司”）的部分资产、联通大厦资产、拙政园园外苑资产、虎丘路56号地块以及广告彩印公司70%股权等作为出资，联合其他有意参与做强做大苏州园林品牌的合作方以现金方式出资，共同发起设立苏州园林发展股份有限公司（以下简称“股份公司”）。股份公司组织结构参考图如下所示：人事薪酬委员会战略发展委员会咨询顾问组董 事 会审计纪检委员会经 理 层董 秘总裁办公室财务审计部人力资源部营销部企划部资产营运
6、部文化发展园林地产园林营造投资发展海外办事处项目研发组石湖景区投资开发项目虎丘景区环境整治项目会展分公司苏州园景信息产业有限公司苏州园林彩印广告有限公司苏州天伦置业有限公司房产分公司苏州绿化分公司园林科技研究院古典园林建筑分公司苏州园林设计院有限公司三、股份公司的核心业务设立股份公司的目的是实现在国内A股市场发行上市，因此，主发起人经过分析和研究，拟将股份公司的核心业务定位为具有特色鲜明、前景广阔、成长性好等特点的，以苏州古典园林风景区旅游增值服务、围绕苏州园林人文和地理的外延辐射而进行的园林化产业开发与发展为主。股份公司的核心业务具有有别于一般旅游或地产公司的独特概念。风景园林是生态环境范畴
7、中最核心的组成之一，又是旅游产业的重要物质基础。风景园林的发展必须遵循可持续发展的原则。但以往在对待风景园林的发展问题上，不是简单利用风景园林的开放门票，就是在风景园林内进行盲目开发建设，形成破坏性建设或建设性破坏。因此股份公司在以风景园林开发与发展为主营业务的概念中，围绕风景园林的核心，既借鉴其内涵的博大精深文化品牌效应，又发挥其外延的合理扩张，采取科学合理的开发利用，形成投资开发、设计营造、增值服务和园林风格的房地产开发（含园林地产）等四个方面的可持续发展的业务链。其结构关系为：设计营造景区投资开发 投 经营 工程报酬 资 回报 技术服务 增值服务服务 景区 环境辐射 房地产项目 城市绿化
8、及园林回报 建筑工程 隐性地 产回报股份公司的四大业务是整个业务链的四个环节，互为依存，紧密关联。对景区的投资开发是龙头，带动整体业务的前进，通过景区的经营得到长期回报；设计营造和增值服务开发，依靠景区建设和经营，面向整个社会提供优良服务，拥有广阔的市场前景和丰厚的利润回报；园林地产则将资源优势和技术优势挖掘至深，力求获得超值的收益并创立品牌。通过四大业务有机的联结和组合，对长、中、短期的业务规划与利润回报得到了充分的平衡，极大地降低了风险因素，并且将形成独一无二的产业概念和显而易见的行业优势。1、园林风景区的保护性开发建设苏州市是国家著名风景旅游城市，苏州风景名胜区是与苏州古典园林具有同等历
9、史文化价值的旅游载体，蕴涵巨大的经济潜质，由于历史的原因和投入的不足，苏州风景名胜区一直未得到完整的开发和充分的利用，而社会总是向前发展的，苏州古城若仅仅是“以旧换新”实在没什么了不得，唯有在迅疾的城市化进程中继续保持其古城风貌才功莫大焉。苏州古城如得到专业的、深层次的、保护性的开发将会大大增加其旅游附加值，获取巨大的经济效益。股份公司作为苏州市国有独资企业的控股企业，以风景区开发为主营业务之一，其经营背景和规模优势不言而喻。股份公司将运用多种开发形式和手段，以太湖风景区的主要景区石湖风景名胜区和虎丘风景名胜区作为股份公司的首席开发项目。2、园林风景区增值服务开发股份公司可以借助园林景区得天独
10、厚的条件，利用提供增值服务的方式，开拓除游览以外的其他旅游服务，并与景区管理处签定长期合作协议，以获取门票外附加收入作为股份公司的利润来源，如：提供各种导游、休闲度假服务，举办各种展览、娱乐、餐饮、夜宴、表演等活动。这种力求向各阶层的民众提供多层次的服务，将使园林这一世界遗产的价值能得到充分的体现。每年一度组织举办的“两节”就是该项业务的重点。是指在虎丘举办的庙会和花会，两节是指在拙政园举办的荷花节和杜鹃花节。通过在庙会期间组织大型民俗风情艺术表演活动如龙灯舞狮、昆曲折子戏、评弹、乐器演奏、吴桥杂技、海城高跷等活动，吸引游人；在花会期间以花材、花色、花卉造型等表现形式的变化与景点造型之间形成呼
11、应，吸引游人；在荷花节期间布置全国各地200多个品种的荷花，形成赏荷、观荷、闻荷香、听荷声等独特景点，吸引游人；在杜鹃花节期间摆放万余盆杜鹃、近百个品种，吸引游人观赏，从而获得景区的增值收入。3、园林的设计营造、园林绿化建设苏州园林在布局、结构、风格上都有自己的艺术特色，为中国私家园林之典范。苏州园林局拥有国内顶级的园林建筑设计和建设单位，而现代人对于人居环境的追求让人与自然完美结合的园林式建筑有了广阔的市场基础，七十年代开始的园林工程输出也使苏州园林营造技术在全世界声名鹊起。股份公司以此为核心业务将会使主营业务收入有稳定的增长。在世界范围内，生态环境建设已成为当今社会的主题，其中园林绿化建设
12、被公认为最积极的环境生产手段，在今后数十年中，园林绿化工程量将会出现几何级数的猛增。4、 “苏州园林”风格地产开发当现代人类日益厌烦钢筋水泥的高楼大厦时，别具风味的仿古园林建筑会引发无数遐想，现代大都市的规划发展正向这一趋势发展；人们对与自然和谐统一的人居环境的追求，苏州市整体经济高速发展所培育出的日益成熟的消费市场，为以苏州园林为主题的地产开发创造了有利条件。股份公司将利用和发挥自身在园林设计营造方面的优势，加入到房地产市场的开发和建设的行列，并把在国内树立独特的园林地产品牌作为股份公司未来发展的重要方向。将园林的概念结合现代房地产开发，使苏州园林的发展在更大的时间和空间上得到拓展。四、主发
13、起人投入资产和业务的财务状况（一）资产状况（经审计截止到2002年8月31日数）资产资产额（万元）负债额（万元）净资产额（万元）评估值（万元）2001年模拟净利润（万元）2002年1-8月净利润（万元）古建公司（含天伦置业30%股权）614552039421995151134广告彩印70%股权53333500291-526集团公司房地产分公司资产1761无17611794无无联通大厦资产874无874880无无拙政园园外苑资产2688无26882937无无虎丘路56号地块835无835857无无合计12836523676008754146160注：集团房地产分公司资产主要包括部分存货房、4号地块，可用于地产开发；联通大厦资产和拙政园园外苑资产主要为房产，可用于商业开发；虎丘路56号地块可用于商业开发。（二）业务状况（经审计截止到2002年8月31日数）业 务主营业务收入（万元）主营业务利润（万元）2001年模拟数2002年1-8月数2001年模拟数2002年1-8月数风景区开发建设无无无无园林增值服务*21961732257园林设计营造86886783792622园林房地产开发无无无无合 计89077400824879（三）主发起人投入资产财务指标简要分析1、资产负债指标：资产负债率约为41
