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1、目录 资料一 深圳工业发展新模式 摩天工厂助推老旧工业区升级 1 资料二 旧工业区改造与产业升级 深圳城市更新之旧工业区改造 4 一 旧工业区面临的形势 4 二 产业升级的策略 4 三 产业升级的实现路径 6 四 产业升级的运营管理 10 五 产业升级的保障措施 12 资料三 深圳珠宝正由传统工业园区向新兴特色消费商圈转型 14 资料四 五位一体 产业园区转型升级的创新推动模式 15 资料五 广州 2700 多个村级工业园将整治提升 18 资料六 顺德村级工业园改造势如破竹 连片空间已 腾笼 转型引擎正 蓄势 21 资料七 传统产业园区转型升级方向及路径 25 一 产业智能化改造 25 二 产
2、业高端化发展 26 三 科创经济培育 26 四 创意经济发展 26 五 服务经济发展 26 六 产业循环化发展 26 七 产业组织化创新 27 资料八 汽车产业园的五种发展模式 27 资料九 产业地产模式 裕廊工业园模式解读 2018 37 90S 新加坡经济困境 37 裕廊园区产业定位 38 裕廊园区载体建设 39 裕廊园区经济成效 47 资料一 深圳工业发展新模式 摩天工厂助推老旧工业区升级 资料一 深圳工业发展新模式 摩天工厂助推老旧工业区升级 2017 10 沿着广深高速从市中心一路向北 在距离新桥出口车程不足 5 分钟的地 方 一幢摩天工厂在深莞交界处拔地而起 窗明几净的大楼 整洁有
3、序的园区 在周边低 矮的工业厂房中格外引人注目 这片名为全至科技创新园的产业园区 不仅建筑设计现代 化 最特别的是有了全新的产业载体模式 工业上楼 深圳人口密度全国第一 很早就面临土地 空间 难以为继 的难题 在产业发展 上 一方面工业用地成本攀升 另一方面旧工业区的改造周期长 如何在工业载体上向存 量挖潜力 向土地要效益 全至的创新模式或许给出了答案 全至打造的是符合中国制造 2025 工业 4 0 要求的新型高端产业空间 通俗地说 通过对老旧厂房的改造并建成全新的科创大厦 就是要建 高端厂房 全至科技创新 园陈建鸿经理介绍道 老式的工业厂房 没有排风 厂房里放个大风扇就当排风设备 也没有雨
4、污分离的设施 但是全至的每个单元都按照企业生产的标准建设了独立的污染排 风管道 排水也实现了雨污分离 每个单元里还建设了独立的茶水间 洗手间 企业可以 在前端做研发和办公 在后端做生产 满足了高端智能制造企业的研发生产一体化需求 建设标准几十年也不会落后 深圳森蚁数电智能科技有限公司是一家入住全至科技创新园的企业 宽敞的办公区域 中 日常办公的工位旁摆放着跑步机等设备 工作之余 员工们可以随时运动放松 而在 一墙之隔的生产车间 透过高大的落地窗 能够俯瞰整个区域 据了解 全至科技创新园的前身为茅洲山工业园 占地近 3 万平方米 地处深圳的边 缘地带 园区原有的 39 家企业 均为五金制品 模具
5、销售 配件包装 塑胶生产等传统低 端制造行业 企业规模偏小 缺乏核心技术和自主知识产权 发展空间有限 2011 年 茅 洲山工业园改造启动 拆除部分厂房 建成了全至科创大厦 这栋看起来像写字楼的厂 房 楼内的空间设置和硬件装配可以适应企业批量生产的需要 是一个符合高端智能制造 业需求的新型产业空间 载体提升让企业更自信 载体提升让企业更自信 来到科创大厦之后 我们整体的工作环境得到了提升 这让我们面对中高端客户的 时候更加自信 深圳市诚之益电路有限公司总经理林益明说 深圳市诚之益电路有限公司 2008 年就已进驻茅洲山工业园 在全至科技创业园开发 后 便搬进了科创大厦 改造之前 深圳市诚之益电
6、路有限公司占据了老厂房的两层 拥 有 2000 多平方米的生产空间 而在进驻科创大厦之后 该公司的生产与办公的空间压缩了 近一半 只有 1000 多平方米 但这并没有影响公司的生产效益 反而让其获得了更多发展 契机 据林益明介绍 公司将生产所需的噪音较大 污染较高的设备进行迁移 并把外迁 的制造工厂作为生产基地 而在科创大厦中的办公室则作为公司 总部 针对试验 测 量等进行小型生产 迁出的制造工厂降低了用地成本 在这里还能获得更多的优质资 源 可谓双赢 从原来只有四五层的厂房 到如今二十几层的摩天高楼 让林益明感受最深的便是身 边的企业类型越来越多样化 改造之前 这边聚集了许多加工制造厂 现在
7、做设备的变 成了 智能设备 还有无人机 机器人等高科技企业 我们的邻居越来越 高大上 也促进我们自身的不断提升 如今 深圳市诚之益电路有限公司已经与科创大厦中的一 家无人机企业达成合作 为其提供线路板装置 未来 该公司还将不断投入研发新能源汽 车的照明设备 只有具有自主研发能力的制造业公司 才能够进驻全至科技创新园 在招商过程中 曾有不少五金电子等行业的企业前来咨询 却纷纷吃了 闭门羹 全至的招商团队宁愿 暂时空置也没有引进这类企业 陈建鸿认为 深圳的福永 沙井 松岗未来都将是智能制造业重镇 但这些地方的智 能制造载体仍比较缺乏 通过两年的发展 全至创新产业园不仅让宝安西部的企业无需到 福田南
8、山等地找写字楼 也不用再忍受旧工业区脏乱差的环境 还吸引了深圳其他区域的 众多科技创新企业前来宝安发展 工业上楼 助力产业升级 工业上楼 助力产业升级 宝安有数以百计的园区 其中 70 以上属于老旧园区 园区品质进一步挤压了优质 产业的生存空间 宝安发展研究中心张文亦博士表示 一些老旧工业区标准不高 机 器运不上去 很多企业只能选择入驻一楼 极大浪费了土地空间 使得容积率一直上不 去 随着深圳市高科技产业的发展日新月异 多学科跨领域的新兴行业层出不穷 这些企 业为完善产业生态链 对于生产经营研发所需的基础设施配套和厂房建设标准要求更高 也更注重个性化和多样化 同时 伴随着智能制造的工业互联网时
9、代来临 大型精密仪 器 生产设备的 机器换人 成为趋势 更增添了对园区质量的需求 据悉 深圳市宝安区的 工业上楼 模式 通过存量挖潜 借助专业力量 以专业化 的开发建设运营理念打造高品质精品园区 力争将产业空间由 5300 万平方米拓展到 1 2 亿 平方米 同时 该区还不断提升园区开发强度 提高建筑标准 完善生产生活配套 打造 平台 信息 新型服务模式 推行园区全产业链运作模式 实现园区产业错位集聚发展 推动产业园区向综合城区演进 张文亦认为 工业上楼 模式吸引了大批先进制造业企业争相进驻 大幅提升了存 量空间利用效率 企业生产 设计 研发等多个环节不再受制于空间局限 对解决深圳大 量优质产
10、业资源的发展问题有重大实践意义 工业上楼 不受区域限制 适用范围 广 可复制空间大 有利于在全市推广 广东省政府参事陈鸿宇表示 工业上楼 是广东省提升工业用地空间 夯实先进制 造业根基的重要举措 既为企业园区腾出了大量厂房 又倒逼了经济结构调整和企业转型 升级 缓解了当前经济发展与用地紧张之间的矛盾 科技创新 载体先行 曾经的 三来一补 让宝安区成为深圳市的制造业大区 在促 进宝安经济获得快速发展的同时 也催生了众多的低端厂房 伴随着高新技术产业的日益 蓬勃 让 摩天大楼里机器响动 的 工业上楼 模式 通过集约化利用土地 短时间内 极大缓解了工业载体不足的问题 在留住核心制造业的同时促进其转型
11、升级 为宝安区乃 至深圳市新兴科技的孕育提供沃土 资料二资料二 旧工业区改造与产业升级 深圳城市更新之旧工业区改 造 旧工业区改造与产业升级 深圳城市更新之旧工业区改 造 一 旧工业区面临的形势一 旧工业区面临的形势 一 旧工业区的现状 一 旧工业区的现状 化的发展过程和城市规模的扩张 深圳逐渐出现了大批建成年限在 10 年以上 建 筑容积率和土地利用率明显偏低 内部规划不合理 基础设施不完善 权属情况复杂的旧 工业区 根据 关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案 深府办 2008 93 号 在全市 914 个工业区中有 680 多个旧工业区 其中原村办工业区占旧工业区总数的 87 且布局
12、分散 零乱 无序 大多数容积率低 规模偏小 厂房建筑质量较差 功能不 配套 开发强度低 深圳旧工业区正面临着物质性老化 功能性衰退和结构性失衡等问 题 二 旧工业区改造与土地资源的关系 二 旧工业区改造与土地资源的关系 旧工业区改造与土地资源密不可分 土地资源在不同产业之间的配置和利用在区域和 结构上表现为产业布局 而产业布局在一定程度上决定并指引着工业土地的利用和规划 随着深圳城市化不断推进 工业化进程不断加快 经济发展与产业优化的迫切需求正倒逼 着土地资源的调整与土地功能的转变 随着深圳建成区面积的不断扩张 原来的城郊区域逐渐演变成城区中心 可用于建设 的土地愈显稀缺 根据 深圳市城市总体
13、规划 2010 2020 到 2020 年 全市建设用 地规模将控制在 890 平方公里以内 即占深圳总面积 1953 平方公里的 46 逼近 50 的土 地利用上限 其中 深圳工业用地比例较高 占城市建设用地 30 左右 以土地换市 场 的粗放式发展模式 使得原已匮乏的土地资源更加捉襟见肘 深圳工业区的发展与土 地空间结构和生态环境要素之间的矛盾日渐明显 三 旧工业区改造与产业升级的必要性 三 旧工业区改造与产业升级的必要性 面对大量的旧工业区和稀缺的土地资源现状 在产业格局调整和产业空间重构的双重 作用下 进行土地二次开发 激活存量工业用地 合理规划产业空间布局成为了旧工业区 产业发展的关
14、键 2013 年市政府出台的 关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意 见 指出 通过推进土地节约集约利用 优化空间资源配置 拓展产业发展空间 促进产 业转型升级 因此 旧工业区改造和产业升级成为工业区突破土地瓶颈的最佳选择 倒逼 深圳土地管理制度的改革 二 产业升级的策略二 产业升级的策略 深圳市工业布局研究与规划 提出 产业升级不仅仅是简单的产业发展 而是以结构调 整升级为主线 以高新技术为支撑 以园区整合和资源集约利用为手段 逐步建立起来的 一个面向未来 创新活跃 具有持续增长动力和全球竞争力的产业体系 因此 旧工业区 改造与产业升级会涉及到产业空间 土地 配套设施等各个因素 实质上是为
15、了构建一个 以 高新软优 为特征的现代产业体系 一 土地集约利用策略 一 土地集约利用策略 根据深圳城市规划 到 2020 年深圳可供新增建设用地只有 59 平方公里 而且是零星 分 散的地块 土地空间的匮乏极大影响未来重大项目和公共设施落地 产业转型 城市发展 受到了极大制约 因此 深圳鼓励促进土地利用向集约方式转变 鼓励土地的第二次开 发 通过整合企业空间布局 提高土地的利用质量和利用效益 优化产业空间配置 带动 产业升级 1 引导企业进园发展 土地集约利用的前提是促进工业的集中发展 除了产业要集群化发 展 企业也要集群化聚集 将周边若干小工业区整合为一定规模的工业园区 可以为现代 工业发
16、展创造更高效的环境平台 同时 引导零散分布的工业企业逐渐向集中成片的工业 园区集中 置换出的零散工业用地可以为城市居住或配套实施建设提供空间支持 2 提升土地利用效益 市政府通过系列产业优惠政策 鼓励现有工业企业向研发 设计 高端制造和产品展示等产业链两端发展 争取以最小的土地资源实现最大的经济效益 促 进工业生产由 低产田 向 高产田 转变 二 产业结构优化策略 二 产业结构优化策略 深圳旧工业区改造与产业升级的一个重要策略是按照 布局集中 产业集聚 用地集约 的发展要求 推进产业空间结构调整 引导优势产业集群化发展 促进产业升级改造 1 优势产业的集群布局 市政府可通过分区规划管理 区域合作协调 城市综合体和复合 型城区等空间规划 引导新增产业项目向产业集聚区集中 促进产业集聚化 高端化发 展 依托西 中 东三条城市发展轴 深圳市城市总体规划 2010 2020 提出构建 一核心 九片区 五十二园 的工业布局结构 其中 工业园区将整合为三类 52 个 包 括 9 个重点发展园区 20 个重点培育园区和 23 个功能提升园区 具体产业布局结构如表 1 所示 表 1 一核心 九片区 产
