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1、大陆科协项目定位探讨目录第一章地块情况及SWOT分析第二章项目定位及分析研究第三章产品规划设计思路建议第四章项目投资可行性分析位置图第一章地块情况及SWOT分析第一章地块情况及SWOT分析1地块现状情况人民南路成科西路2项目SWOT分析第一章地块情况及SWOT分析21优势S1区域优势四圈即位于城南SBD科技商务区圈西南最大的IT商圈内领事馆总部经济圈也紧邻棕南棕北和玉林成熟的高档住宅社区生活圈2地段优势地处人民南路与成科西路交汇处不可多得的黄金地段周边商业氛围浓厚可供开发的土地稀缺3交通优势依托人民南路和一环路和二环路以及正在建设之中的地铁线交通优势得天独厚公交系统完善更能便利连接机场高速4人
2、文优势紧邻中科院物理研究院川大运动技术学校等周边院校和科研单位较多人口素质高2项目SWOT分析第一章地块情况及SWOT分析22劣势W1规模不大本项目规模较小占地仅约12亩由于受周边建筑物间距和地铁规划控制线影响土地利用率较低用地相对局促2停车位地面停车十分紧张受地块和地铁线的影响可建地下室单层面积不大导致停车位严重不足3间距问题项目南侧紧临科协的办公大楼10层41米距离3层办公旧建筑更间距问题导致项目视野不宽阔2项目SWOT分析第一章地块情况及SWOT分析23机会O人南科技商务圈定位位于人民南路中轴线上北起锦江南至火车南站全长42公里商务区南连成都行政新区北接中心城区总体定位科技商务区市场定位
3、主干道甲级商务经济带形象定位天府第一大道功能定位商务科技文化商业金融服务居住五大功能人南线的发展人南科技商务圈的规划和发展人南沿线商务轴线的延伸将使本项目所处区域迎来跨越发展的各种新机遇2项目SWOT分析第一章地块情况及SWOT分析24威胁T市场竞争由于本项目规模较小本区域酒店和写字楼云集因此威胁主要来自市场竞争特别是本项目旁边的莱福仕广场等是本项目最大的竞争者之一2项目SWOT分析第一章地块情况及SWOT分析25小结本项目在定位时必须注意的几个重要问题1停车位问题2建筑间距问题3项目规模和单层标准层面积较小的问题机会与挑战并存目录第一章地块情况及SWOT分析第二章项目定位及分析研究第三章产品
4、规划设计思路建议第四章项目投资可行性分析1项目定位前的综合思考第二章项目定位及分析研究一是高附加值项目地理位置优越只有走高品质产品主义路线最大化挖掘和发挥土地价值才能实现项目的价值最大化二是扬长避短项目自身有一些硬伤所以必须扬长避短三是差异化项目所在区域市场竞争激烈特别是星级酒店和甲级写字楼因此本项目只有必须走差异化个性化特色化定位路线才能确保项目运作成功综合地块SWOT分析和项目定位原则要求我们认为本项目定位必须遵循以下三大原则住宅公寓写字楼酒店本项目定位方向第二章项目定位及分析研究2项目定位2项目定位住宅篇结论因为用地性质不符合加上本项目曾经想过更改用地性质未果所以本项目定位为住宅不可行第
5、二章项目定位及分析研究住宅对项目土地状况的要求与本项目地块情况对比住宅本项目定位方向写字楼酒店公寓第二章项目定位及分析研究2项目定位住宅篇2项目定位公寓篇1销售价格低本项目如做公寓项目定位将无法满足项目定位三大原则和房地产开发企业追求投资回报利润的最大化要求换言之项目定位为公寓销售价格较低项目开发总产值低第二章项目定位及分析研究定位为公寓我们将面临的问题成都商务公寓商业用地性质市场销售状况2项目定位公寓篇数据来源市场调查截至4月29日第二章项目定位及分析研究2品质低本项目如做公寓项目定位我们认为将会降低了土地的使用价值商业价值同时不利于提升区域城市价值和开发企业品牌价值更不符合本项目的定位三大
6、原则3附加值低本项目若定位为商务公寓商业用地性质与市场上出现的70产权住宅用地性质做公寓物业开发的项目相比附加值低无竞争优势而言特别是物权法的出台后更为明显定位为公寓我们将面临的问题结论定位为公寓不可行住宅定位方向写字楼酒店公寓第二章项目定位及分析研究2项目定位公寓篇第二章项目定位及分析研究2项目定位酒店篇3如果做五星级酒店我们达不到标准那么我们能否考虑做商务酒店呢定位为酒店那么我们又要面临什么问题呢1如果本项目定位为酒店首先我们考虑是否能做五星级酒店2那么五星级酒店的标准又是什么呢我们是否能达到呢第二章项目定位及分析研究2项目定位酒店篇优势分析1五星级酒店目前的入住率最高且经营业绩较好2本区
7、域是成都酒店最集中的区域区域酒店行业综合竞争力较强城南棕树桐梓林棕南棕北区域已然成熟并成为主要的商务接待活动场所随着机场高速和区域商务活动的发展成都成为中国最佳旅游城市会导致大量外地游客的持续进入该区域酒店行业还有一定的发展空间3本项目如果做成酒店则间距局促问题将不受限制4可以增值保值人民币升值一如果本项目定位为酒店首先我们考虑是否能做五星级酒店第二章项目定位及分析研究2项目定位酒店篇劣势分析1五星级酒店后期投资巨大这种投资模式属于长期投资行为不利于地产开发企业滚动投资开发地产的赢利要求2区域内五星级酒店竞争太激烈市场经营风险高如下页图表3投资建设五星级酒店的标准我们达不到标准详见下页一如果本
8、项目定位为酒店首先我们考虑是否能做五星级酒店结论本项目不合适做成为五星级酒店第二章项目定位及分析研究2项目定位酒店篇人南沿线现有酒店宾馆情况第二章项目定位及分析研究2项目定位酒店篇五星级酒店评定标准部分摘录1至少一个能容纳200人正式宴会的大宴会厅有至少容纳200人会议的专用会议厅2有3个以上宴会单间或小宴会厅能提供宴会服务3有至少5000方米的展览厅4室外游泳池水面面积至少l00方米5有商场出售旅行日常用品旅游纪念品工艺品等商品6有至少4个开间的豪华套房7至少有40间套可供出租的客房8套房至少要占到酒店客房总数的5套房面积必需至少达到45方米并且带有浴室至少70的单人房间面积必需至少达到14
9、方米并且带有至少4方米的浴室9有医务室资料来源全国旅游星级饭店评定委员会中国星级饭店评定报告书第二章项目定位及分析研究2项目定位酒店篇结论本项目不合适全部做成商务酒店二既然五星级酒店我们不能做那么我们是否能做星级商务酒店呢商务酒店为商务人士提供休息住宿的场所1优势分析成都商务酒店的整体市场正处在一个发展阶段未来空间还很大定位为商务酒店本项目将能与区域林立的写字楼做商务配套与五星级酒店形成差异化竞争2劣势分析如果本项目全部做成商务酒店约3万方体量折算为客房将有600间按50方米间计算这么大的体量又将面临入住率和客源的问题投资与收益等问题住宅定位方向写字楼酒店公寓第二章项目定位及分析研究2项目定位
10、酒店篇适做商务酒店呢但又不能完全做商务酒店五星级酒店第二章项目定位及分析研究2项目定位写字楼篇谈到写字楼我们认为本项目其实是最合适做甲级写字楼的原因有以下几点1是本项目的用地性质就是商务办公用地2甲级写字楼在成都的走势较好涨幅空间还很大该区域也是甲级写字楼发展最迅速发展空间最大的区域那么我们是否就能做甲级写字楼呢第二章项目定位及分析研究2项目定位写字楼篇国际甲级写字楼的GPADEAOFFICE标准1交通便利基础建设完备位于城市CBD行政配套齐全2建筑设计风格鲜明气势宏大外立面装修质素较高3均每200方米至少1个停车位4楼层吊顶后净高26米以上5均每五层有一部电梯服务等待时间不超过30秒6最少具
11、备50至60瓦方米电力供应并配备足够的后备电力供应设施7均20方米建筑面积有一条电话线提供或支持DDNISDN线路备有视象会议设备8提供四管式空调系统和24小时空调供应9拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司10设施齐备包括有银行邮局商务中心及餐饮等系列配套且均以服务于大厦客户为主资料来源中国商业地产全业态操作指南第二章项目定位及分析研究2项目定位写字楼篇一如果我们要做甲级写字楼哪些标准可能达不到呢1车位达不到本项目即便挖到地下五层其车位比仅是勉强满足1250第二章项目定位及分析研究2项目定位写字楼篇2标准层规模达不到成都高档写字的标准层面积均超过1500方米本项目的标准层面积最初方案是80
12、0方米现有方案可达1400方米是否可行呢第二章项目定位及分析研究2项目定位写字楼篇3中央空调及新风系统第二章项目定位及分析研究2项目定位写字楼篇按照甲级写字楼的标准来看虽然本项目最适合做甲级写字楼但是由于硬件问题我们又做不成甲级写字楼同时本项目做不成甲级写字楼的其它原因还有第二章项目定位及分析研究2项目定位写字楼篇原因一市场竞争太激烈第二章项目定位及分析研究2项目定位写字楼篇第二章项目定位及分析研究竞争个案件介绍莱福仕2项目定位写字楼篇第二章项目定位及分析研究莱福仕简介凯德集团以1780万亩的天价拿下博物馆地块莱福仕作为一个综合性项目品牌无论是新加坡的莱佛士城还是上海的莱福仕广场现在都是当地有
13、名的地标性建筑具有强大的吸引知名跨国公司和零售商前来入驻的能力根据凯德的计划未来的省博地块上将新建起一栋建筑面积78万方米的顶级写字楼83万方米的商场和拥有880个房间的五星级酒店或服务公寓与此相比本项目的优势均不存在其劣势却愈加突出我们怎么办对策区域发展潜力虽大但面临的竞争环境却更加恶劣必须要在定位上有所创新和突破2项目定位写字楼篇第二章项目定位及分析研究通过上述表格我们不难看出甲级写字楼的销售周期普遍较长同时由于受按揭月供投资入住等影响写字楼的销售一般都是在呈现房的状况下进行因此可以判断本项目做甲级写字楼开发则需要面对销售压力开发企业现金流的问题2项目定位写字楼篇原因二销售压力太大第二章项
14、目定位及分析研究2项目定位写字楼篇原因三做乙级写字楼不符合最高附加值原则1乙级写字楼价格低形象低品质低本项目做成乙级写字楼最大最强的竞争对手是住宅用地性质开发为商务公寓和写字楼的项目其竞争结果可想而知如财富中心天府中心中海格林威治等均是70年产权住宅来开发写字楼具有分割小总价低按揭成数高按揭周期长物业管理费低等优势2乙级写字楼价格低等同区域住宅项目价格因此投资回报价值不高3此类产品属于过渡性产品同时不符合我们梳理的项目定位原则要求4同样和甲级写字楼一样面临停车位问题第二章项目定位及分析研究本项目最适合做甲级写字楼但由于标准等问题又做不成甲级写字楼2项目定位写字楼篇结论第二章项目定位及分析研究3项目定位总结性思考项目定位方向写字楼酒店公寓住宅最合适做甲级写字楼但又做不成甲级写字楼适做商务酒店呢但又不能全部做商务酒店第二章项目定位及分析研究3项目定位总结性思考定位定位定位能不能将两者相加呢塑造差异化个性化特色化的定位第二章项目定位及分析研究3项目定位总结性思考项目定位方向写字楼酒店公寓住宅适做
