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1、郑州市房地产12月份市场监控报告 深圳市泰辰置业顾问有限公司2011年1月18日1.行业新闻51.1房地产类热点政策51.1.1全国动态51.1.2郑州动态71.1.3郑东新区动态81.2行业动态81.2.1全国动态81.2.2郑州动态92.土地市场分析102.1土地供应分析102.2土地成交分析103.郑州商品房市场分析123.1商品房月度预售分析123.1.1商品房月度预售走势123.1.2商品房月度预售区域分布123.1.3商品房不同物业类型月度预售情况133.2商品房月度成交分析143.2.1商品房月度成交走势143.2.2商品房月度成交区域分布143.2.3商品房不同物业类型月度成交
2、情况153.2.4商品住宅户均成交面积分析153.3商品房月度成交价格分析163.3.1商品房月度成交价格走势163.3.2商品房月度成交价格区域比较163.3.3商品房不同物业类型月度成交价格分析173.4商品房月度供需比分析173.4.1商品房月度供需比变化情况173.4.2各区域月度商品房供需比情况183.4.3商品房不同物业类型月度供需比情况183.5二手房市场月度成交情况193.5.1郑州市二手房各区域成交面积193.5.2郑州市二手房各区域成交均价193.5.3郑州市二手房各物业成交面积203.5.4郑州市二手房各物业成交均价204.郑东新区商品房市场分析224.1郑东新区商品房月
3、度预售分析224.1.1区域商品房月度预售走势224.1.2区域商品房不同物业类型月度预售情况224.2区域商品房月度成交分析234.2.1区域商品房月度成交面积走势234.2.2区域商品房不同物业类型月度成交情况234.3区域商品房月度成交价格分析234.3.1区域商品房月度成交价格走势234.3.2区域商品房不同物业类型月度成交价格分析244.4区域商品房月度供需比分析244.4.1商品房月度供需比变化情况244.4.2商品房不同物业类型月度供需比情况255.重点项目监控265.1城市综合体项目监控265.1.1城市综合体项目动态表格265.1.2城市综合体销售套数监控图表275.1.3城
4、市综合体销售均价监控图表275.1.4城市综合体可售、已售监控图表285.2东区住宅项目监控285.2.1东区住宅项目动态表格285.2.2东区住宅销售套数监控图表315.2.3东区住宅销售均价监控图表315.2.4东区住宅可售、已售监控图表325.3南区住宅项目监控335.3.1南区住宅项目动态表格335.3.2南区住宅销售套数监控图表345.3.3南区住宅销售均价监控图表355.3.4南区住宅可售、已售监控图表355.4西区住宅项目监控365.4.1西区住宅项目动态表格365.4.2西区住宅销售套数监控图表375.4.3西区住宅销售均价监控图表375.4.4西区住宅可售、已售监控图表385
5、.5北区住宅项目监控385.5.1北区住宅项目动态表格385.5.2北区住宅销售套数监控图表395.5.3北区住宅销售均价监控图表405.5.4北区住宅可售、已售监控图表405.6写字楼项目监控415.6.1写字楼项目动态表格415.6.2写字楼销售套数监控图表425.6.3写字楼销售均价监控图表425.6.4写字楼可售、已售监控图表435.7公寓项目监控435.7.1公寓项目动态表格435.7.2公寓销售套数监控图表445.7.3公寓销售均价监控图表455.7.4公寓可售、已售监控图表456.媒体监控466.1报广总体投放分析466.1.1报广总量分析统计466.1.2报广投放时间分析统计4
6、66.2企业形象报广分析476.3软文广告分析476.4硬广分析486.4.1投放媒体分析486.4.2投放版面分析486.4.3分物业类型投放量比较486.4.4住宅类物业诉求分析496.4.5各区域投放量比较497.月度监控总结511.行业新闻1.1房地产类热点政策1.1.1全国动态 国务院办公厅发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展国务院办公厅12月发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。通知指出，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。通知要求，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。金融机构在继续支
7、持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。加强房地产信贷风险管理。继续整顿房地产市场秩序。进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。加强市场监测。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。加快推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。通知还要求，各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、
8、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定点评：严格二套住房购房贷款管理，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。 住建部出台新规：房主打隔断出租房间最高罚3万元住建部最近发布了新版商品房屋租赁管理办法，对市场中将房屋分拆、隔断“化整为零”群租行为明令禁止，打隔断出租最高将罚3万。新规将于2011年2月1日施行。点评：规范房屋租赁市场，但是办法将影响低价出租房源，减少市场出租房屋套数的供应量。中原地产分析师张大伟表示，办法的实施可能推高房屋价格。 国土部:坚决抑制地价过快上涨 地王须2日内上报国土资源部12月19日晚发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部
9、门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。国土部指出，在多种因素作用下，当前国内房地产市场健康运行面临复杂局面，近期少数城市部分优质地块出让溢价率偏高，引起社会广泛关注。地方各级国土资源主管部门对此要高度重视，切实增强责任感和敏锐性，密切关注当前土地市场动向，抓紧采取有力措施，控制住房用地供应总量，把握供地节奏和时序，优化供地结构，调整供地方式，坚决抑制地价过快上涨；要严格落实已有政策规定，坚决打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，切实落实调控措施。国土部强调，未完成2010年保障性住房建设用
10、地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。点评：密切关注土地市场动向，抓紧采取有力措施，坚决抑制地价过快上涨。规范房地产用地出让行为，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。 央行年内第六次上调存款准备金率中国央行10日晚宣布，自12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第6次上调存款准备金率，亦是最近30天内第3次上调存款准备金率，频度密集属罕有。点评：央行如此密集地施以准备金率上调，意
11、在进一步加强当前流动性调控，控制银行信贷投放和管理通胀预期。此次上调之后，金融机构存款准备金率已高达18.5%的历史高位。 三年来第二次加息 央行再调基准利率0.25个百分点中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。点评：由于CPI的居高不下，为了抵御通货膨胀，保值避险购房意愿非常强烈，导致年末的房产交易量很大。土地交易市场异常活跃，开发商大规模拿地，以及高价地、地王等现象又有所显现，此次加息有利于进一步收紧流动性，避免由于土地市场的过热导致高地价推高房价。 商务部:地方
12、不得审批涉及房地产的投资公司12月底，商务部发布加强外商投资房地产业审批备案管理的通知，称要加强涉及外汇流入类房地产项目的审查，加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。尤其是对有外汇流入的项目，地方不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司。点评：目前热钱涌入势头并未缓解。商务部公布的最新数据显示，房地产领域使用外资增幅明显增大。通知主要目的在于防止过多境外热钱涌入中国房地产市场。1.1.2郑州动态 河南多个省辖市即将建新区 两年建造19万套经适房12月6日，省政府办公厅印发河南省城乡建设三年大提升行动计划（以下简称计划），公布全省城乡建设大提速的具体规划。到20
13、12年年底，人均住宅建筑面积在32平方米以上，50%以上的设市城市达到省级或国家级园林城市标准，城乡面貌明显改观。当郑东新区日渐成规模，人气也一天天旺起来的时候，开封、洛阳、焦作、许昌等地，也开始了建设新区的步伐。计划提出，要加快城市新区规划，加强城市新区的基础设施和公共服务设施建设。郑州、开封新区，按已确定的规划推进；洛阳新区、新乡平原新区、焦作新区、许昌新区，明年6月底前完成总体规划编制；漯河、南阳等新区，2011年年底前完成总体规划编制；安阳、商丘等城市新区，力争今年年底前将总体方案报送省委、省政府批准实施，其他符合条件的城市新区加快审批步伐。加快推进功能区基础设施建设和产业集聚，201
14、2年年底前所有中心城市新区功能区建设出形象、成规模。点评：加快城市新区的规划建设，加强城市新区的基础设施和公共服务设施建设，有利于城市建设的加速。 郑州政府常务会议研究决定 五大措施调控房价12月15日，郑州市长赵建才主持召开市政府第42次常务会议，研究部署推出一系列惠民、利民政策措施，涉及房地产、环保、物业、医疗保险等多个方面。会议原则通过了关于进一步贯彻落实房地产市场宏观调控政策的补充通知，主要内容是：一、加大政策力度，建立稳定房价和住房保障政策落实考核问责机制。二、采取切合我市实际的商品住房限购措施，抑制投机和投资性需求。三、继续执行国家财政部、税务总局、住建部制定的契税优惠政策，鼓励和
15、支持家庭自住性住房需求。四、延长部分项目行政事业性收费和政府性基金缓缴政策执行期,继续支持中小套型普通商品住房和保障性住房建设。五、进一步增加保障性住房和中小套型普通商品住房建设用地供应、项目审批，切实缓解供求矛盾、稳定住房价格、改善供应结构，建立完善多层次、全覆盖的住房供应和保障体系。点评：2010年国家调控政策的实施，对郑州一类的二三线城市效果不明显，多数城市出台限购令来稳定房地产市场发展。此次出台的一系列政策措施主要以抑制投投机和投资性需求为主，鼓励和支持家庭自主性住房需求。1.1.3郑东新区动态本月无重大政策出台。1.2行业动态1.2.1全国动态 16家央企提供新增开发贷 监管层发布“红名单”在78家房地产为非主业的央企“磨磨蹭蹭”不愿退出市
