土地增值税政策讲义.ppt

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1、土地增值税政策讲义 主要内容 一 概述二 纳税人及征税范围三 计税依据四 扣除项目五 应纳税额计算六 土地增值税清算 第一部分概述 一 概念 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象 依照规定税率征收的一种税 1993年12月13日 中华人民共和国土地增值税暂行条例 国务院令138号 颁布 1995年1月27日 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财法字 1995 6号 颁布 自1994年1月1日起在全国开征 二 开征目的和意义 引导房地产经营的方向规范房地产市场的交易秩序合理调节土地增值收益分配维护国家权益促进房地产开发的健康发展具体为以下三

2、点 一是适应经济发展的新形势 增强对房地产开发和房地产交易市场调控的需要 二是主要目的是为抑制炒买炒卖土地获取暴利行为 保护正当房地产开发的发展 三是规范国家参与土地增值收益的分配方式 增加国家财政收入 为经济建设积累资金 三 几个特点 一是 土地增值税以转让国有房地产为征税对象 我国的土地增值税属于 土地转移增值税 的类型 将国有土地 房产的转让收入合并征收 但对转让集体房地产的行为不列入土地增值税的征收范围 二是 土地增值税采用超率累进税率 土地增值税的适用税率采取超率累进税率 以转让应税房地产的增值额为计税依据 按照累进原则设计税率 实行分级计税 增值额高的 适用高税率 纳税多 增值额低

3、的 适用低税率 纳税少 税收负担公平合理 体现了土地增值税的立法精神 三是 在征管中 引入了评税法 土地增值税的计税依据是以纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额 对于纳税人隐瞒 虚报成交价格 申报扣除项目金额不实的 成交价格低于评估价格 且无正当理由的 四是 土地增值税在应税房地产的转让环节征收 每转让一次征收一次 这一点与营业税类似 第二部分 纳税人及征税范围 一 纳税人转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 为土地增值税的纳税义务人 应当依照条例缴纳土地增值税 条例 第二条 纳税人 条例第二条所称的单位 是指各类企业单位 事业单位 国家机关和社

4、会团体及其他组织 条例第二条所个人 包括个体经营者 细则第六条 一切单位和个人 不分企业经济性质 不分内资企业还是外资企业 也不论中国公民个人还是外籍个人 包括事业单位 国家机关 社会团体以及其他组织 凡 都应依照税法规定缴纳土地增值税 二 征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权 条例第二条所称的国有土地 是指按国家法律规定属于国家所有的土地 细则第三条 条例第二条所称的土地上的建筑物是指建于土地上的一切建筑物 包括地上和地下的各种附属设施 细则第四条条例第二条所称的附着物是指附着于土地上的不能移动 一经移动即遭到损坏的物品 细则第四条 1 征税范围

5、界定的三层含义 一是仅对转让国有土地使用权的征收 对转让集体土地使用权的不征税 二是只对转让的房地产征收土地增值税 不转让的不征税 如房地产的出租 三是对转让房地产并取得收入的征税 对发生转让行为 而未取得收入的不征税 如通过继承 赠与方式转让的 征税范围中的几个概念 城市土地属于国家所有 农村和城郊土地除法律规定的以外 属于集体所有 中华人民共和国宪法 和 中华人民共和国土地管理法 征税范围中的几个概念 土地使用权是指土地使用人根据法律或合同等规定 在法律允许范围内对土地所享有的使用权利 征税范围中的几个概念 土地使用权变动的三种情形 出让 国家 土地使用权所有者 和土地使用者土地交易的一级

6、市场转让 土地使用者将土地使用权再转让土地交易的二级市场划拨 土地使用者依法无偿取得一土地交易的一级市场 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 赠与的两种情形 一是房产所有人 土地使用权所有人将房屋产权 土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的 二是房产所有人 土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体 国家机关将房屋产权 土地使用权赠与教育 民政和其他社会福利 公益事业的 财税 1995 48号关于土地增值税一些具体问题规定的通知 三 实质重于形式的原则 土地使用者转让 抵押或置换土地 无论其是否取得了该土地的使用权属证书 无论其在转让 抵押或置换土地过程中是否与对方当事

7、人办理了土地使用权属证书变更登记手续 只要土地使用者享有占有 使用 收益或处分该土地的权利 且有合同等证据表明其实质转让 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税 土地增值税和契税等相关税收 国税函 2007 645号总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 四 减免税 条例 细则的减免 1 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 2 因国家建设需要依法征用 收回的房地产 条例 第八条 3 因城市实施规划 国家建设的需要而搬迁 有纳税人自行转让原房地地产的比照因国家 上述规定免征土地增值税 细则 十一条 4 加

8、计扣除对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和 加计20 扣除 细则第七条 5 个人因工作调动或改善居住条件而转让原有自用住房 经向税务机关申报核准 凡居住满五年或五年以上的 免征土地增值税 凡居住满三年未满五年以的 减半征收土地增值税 居住未满三年的 按规定计征土地增值税 细则第十二条 青海省 普通标准住宅 标准 我省普通标准住宅具体标准为同时满足以下条件 住宅小区建筑容积率在1 0以上 单套建筑面积在144平方米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1 44倍以下 自2006年1月1日起实行 青海省土地增值税预征管理办法 青地税发 2005 2

9、92号 因 国家建设的需要 而搬迁 是指因实施国务院 省级人民政府 国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况 财税 2006 21号 关于土地增值税若干问题的通知 因 城市实施规划 而搬迁 是指因旧城改造或因企业污染 扰民 指产生过量废气 废水 废渣和噪音 使城市居民生活受到一定危害 而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况 财税 2006 21号 关于土地增值税若干问题的通知 五 若干征免具体问题的判定 1 以出售方式转让国有土地使用权 地上的建筑物及附着物的 转让国有土地使用权 是 取得土地使用权后进行房屋开发建造再转让 是 将已投入使用的房地产转让 是 2

10、 以继承 赠与方式转让房地产的 只发生房地产产权的转移 没有取得相应的收入 属于无偿转让房地产的行为 不能将其纳入土地增值税的征税范围 细则 第二条 3 国家依法征用 收回的房地产 免征 条例 第八条 细则 十一条 4 房地产的出租房地产的出租 出租人虽取得了收入 但没有发生房产产权 土地使用权的转让 因此 不属于土地增值税的征税范围 5 房地产的抵押 抵押期间 不征收抵押期满后抵债 征收 6 房地产的交换 既发生了房产产权 土地使用权的转移 又取得了实物形态的收入 征收但对个人之间互换自有居住用房地产的 经税务机关核实 免征 7 以房地产进行投资 联营 分两种情况 非从事房地产开发的企业以房

11、地产进行投资 联营的 即投资 联营的一方以土地 房地产 作价入股进行投资 或作为联营条件将房地产转让到所投资 联营的企业 暂免征收土地增值税 对投资 联营企业将上述房地产再转让的 应征收土地增值税 财税字 1995 048号 对于以土地 房地产 作价入股进行投资或联营的 凡所投资 联营的企业从事房地产开发的 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的 均不适用 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字 1995 048号 第一条暂免征收土地增值税的规定 财税 2006 21号 2006年3月2日 8 合作建房对于一方出地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例分

12、房自用的 暂免征收土地增值税 建成后转让的 应征收土地增值税 财税字 1995 第048号 9 企业兼并转让房地产在企业兼并中 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 暂免征收土地增值税 财税字 1995 第048号 10 房地产的代建房行为没有发生房地产权属的转移 其收入属于劳务收入性质 不属于征税范围11 房地产的重新评估企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况 这种情况房地产虽然有增值 但其既没有发生房地产权属的转移 房产产权 土地使用权人也未取得收入 所以不属于土地增值税的征税范围 12 未办理土地使用权证转让土地 土地使用者转让 抵押或置换土地 无论其是否取得了该土地的使

13、用权属证书 无论其在转让 抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续 只要土地使用者享有占有 使用 收益或处分该土地的权利 且有合同等证据表明其实质转让 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税 土地增值税和契税等相关税收 国税函 2007 645号 2007年6月14日 关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 13 以转让股权名义转让房地产行为 以股权形式表现的资产主要是土地使用权 地上建筑物及附着物 经研究 对此应按土地增值税的规定征税 国税函 2000 687号 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地

14、产行为征收土地增值税问题的批复 广西壮族自治区地方税务局 你局 关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示 桂地税报 2000 32号 收悉 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源 钦州 实业有限公司100 的股权 且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权 地上建筑物及附着物 经研究 对此应按土地增值税的规定征税 14 企业整体资产出售或整个企业所有权转移征免问题 不征收营业税和土地增值税 国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复 国税函 2002 165号 规定 15 个人房地产的转让或交换 对个人之间互换自有居住用房地产的 经当地

15、税务机关核实 可以免征土地增值税 财税字 1995 048号 关于土地增值税一些具体问题的通知 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的 经向税务机关申报核准 凡居住满5年或5年以上的免征土地增值税 居住满3年未满5年的 减半征收 居住未满3年的 按规定计征土地增值税 财税字 1995 048号 关于土地增值税一些具体问题的通知 自1999年8月1日起 对居民个人拥有的普通住宅 在其转让时暂免征收土地增值税 财税字 1999 210号关于调整房地产市场若干税收政策的通知 对个人销售住房暂免征收土地增值税 财税 2008 137号 财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策 第三部分

16、 计税依据 一 计税依据土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和条例规定的税率计算征收 条例第三条 二 增值额1 转让房地产所取得的收入减除条例规定扣除项目金额后的余额 为增值额 条例 第四条 2 转让房地产所取得的收入 包括货币收入 实物收入和其他收入 条例 第五条 3 增值额 转让房地产的收入 扣除项目金额 三 房地产转让收入的确认 1 转让房地产所取得的收入 包括货币收入 实物收入和其他收入 货币收入 包括取得的现金 银行存款 支票 银行本票 汇票等各种信用票据和或国库卷 金融债卷 企业债卷股票等有价证卷 实物收入 包括如钢材 水泥 等建材 房屋等各种实物形态的收入 一般要通过对这些形态的财产进行评估 通常采用市场交易法 其他收入 指取得的无形资产收入或其他区有财产价值的权利 如专利权 著作权 专有技术 土地使用权 商誉等 其价值需进行专门评估 2 房地产转让收入确认 两种情形 一是以实际交易价格为房地产转让收入 包括取得的全部价款及有关经济利益 条例 第五条二是以评估价格为房地产转让收入 条例 第九条 以评估价格为房地产转让收入 纳税人有下列情形之一的 按照房地产评估价格